《民法》《不動產登記法》修訂

明年4月起 不動產繼承登記將採行義務化

　若所有權人不在日本國內 登記事項需註明聯絡方式　

土地所有權不明阻礙了閒置空屋問題的解決與再開發事業的推動。為了打破這種現況，日本政府於今年4月1日實施《不動產登記法》及《民法》修訂。繼承土地國家歸屬制度將會生效，2024年4月1日開始，申請土地／建物的繼承登記亦將成為義務。所有權不明的土地面積已達國土兩成左右，相當於九州整體面積，主因在於迄今在繼承時並未進行登記變更。申請繼承登記義務化是指，針對已取得不動產的繼承人，賦予「在得知取得不動產當天算起三年內」需申請繼承登記之義務，若無正當理由而怠於申請者，將處以10萬日圓以下的罰款。

迄今為止，申請繼承登記並非強制義務，即使沒有提出申請，繼承人也鮮少蒙受損失，再加上由於繼承土地價值太低，難以促使繼承人花費出售費用或耗費心力申請登記，因此才會產生所有權人不明的土地。

在少子化與高齡化日益嚴重的情況下，兒女離鄉背井到東京等都市工作，父母逝世後，老家成為空屋，兒女卻遲未返家、放任空屋閒置，這樣的案例不在少數。其中，任由土地閒置的時間流逝，繼承人甚至傳及兒孫、曾孫、玄孫等，這種無法掌握土地所有權人所帶來的影響也不算小。

有鑑於上述情況，明年4月開始，將明確訂定申請繼承登記義務的內容與履行方式。即使是繼承發生於實施日2024年4月1日以前的情況，亦需履行申請登記之義務。基本義務主要是針對因繼承／遺贈而成為的繼承人，賦予「必須在獲知取得該所有權當天算起三年內，申請繼承登記」之義務。申請義務的履行期間，會確保不會在法律實施前開始計算。

關於罰款的必要條件及手續等，即使登記官已掌握違反申請義務之事實，也不會立即向法院通報罰款，而是催告有申請義務者。若因應催告而申請繼承登記，則不會進行罰款通知。此外，10萬日圓以下的罰款是針對「無正當理由而怠於申請者」，至於被視為正當理由的情況，則列舉如下：①繼承人的人數極多，且收集戶籍相關文件及掌握其他繼承人等需耗費多時的情況、②遺言有效性等有爭議的情況、③重病等情況、④身為家暴（DV）受害者等情況、⑤經濟困窘的情況等。

■外國人及居留海外的日僑、家暴（DV）受害者，亦需履行義務

近年，外國人購買日本不動產而入境的需求十分旺盛，在國際化的發展下，居留海外的日僑也不斷增加。因此，在假設不動產所有權人在日本國內沒有住家的情況下，「所有權的登記名義人在日本國內沒有住處時，則需在登記事項註明國內的聯絡地址」。國內聯絡人最好是不動產相關業者或司法書士等，在制度落實前的這段期間，預定可接受「沒有聯絡地址」的登記。如果是外國居民的情況，由於即使透過住民基本登記簿網路系統的協助，也無法取得住處等的變更資訊，因此判斷需要能夠順利取得聯繫的機制。

自明年4月起，家暴受害者等亦成為申請繼承登記及住處變更登記等的義務對象。在現行法上，只要交付申請登記事項證明書等，任何人都能知道登記名義人等的姓名及住處，但家暴受害者可能會有人身安全的危險，所以設有特別限制住處瀏覽等措施。因此，明年4月以後，需記載取代目前住處的事項，以作為保護措施，並假定為受委任的律師事務所、支援團體、法務局的住處等。

此外，「所有不動產記錄證明制度」亦將於2026年2月設立。伴隨登錄義務化的實施，可以更容易掌握被繼承人名義的不動產，從防止登記疏漏、減輕申請當事人手續負擔的觀點，將登記官記錄的不動產製作成一覽式清單。同年4月，將實施「變更住處等的申請義務化」，如無正當理由而怠於申請，則將處以5萬日圓以下的罰款。

同年8月，還會設立「依據公家機關取得的死亡資訊，在不動產登記上透過符號來標示死亡事實」的制度。如此一來，只要檢視登記，即可確認該不動產所有權之登記名義人是否死亡。

■對放棄繼承制度的實效性存疑

根據修訂法的施行，繼承土地國家歸屬制度已於今年4月開始生效，這個制度可以放棄不想繼承的土地，一旦繳納一定負擔金額給國家，土地即歸國庫所有。不過，放棄門檻設得很高，原因是為避免繼承人將無用土地或不敷使用的土地推給國家處理，必須防備道德風險。不想繼承土地的背後原因在於，有不少土地因人口減少而加速人口外流，同時還有交通及生活的便利性不佳等問題。

如果沒有滿足必要條件，連申請接收也沒辦法。根據法務省指出，①有建物之土地、②設有擔保權及使用收益權之土地、③預計供他人使用之土地、④遭土壤污染之土地、⑤土地境界不明確之土地／所有權有無及範圍有爭議之土地──這些土地都不符合申請資格。

關於完成申請但不被允許的情況，則羅列如下：①因具有一定坡度及高度的懸崖，管理需付出過度費用及勞力之土地、②地面上有妨礙土地管理及處置的有形物體之土地③為了管理及處置土地而必須去除的有害物被埋藏於地下之土地、④不倚賴相鄰土地所有權人等的訴訟就無法管理及處置之土地、⑤其他進行一般管理及處置時需花費過度費用及勞力之土地。

即使申請通過許可，也並非平白就能申請，還必須支付十年份的管理所需費用。審查手續費每筆為1萬4千日圓，支付審查費後，就算撤銷申請也不會退還審查手續費。由於門檻較高，因此猶豫是否使用國庫歸屬制度的人很可能會越來越多。相關各界紛紛對於制度的實效性表達質疑。