東京23區新建公寓平均價格調查：多達13區價格超過1億日圓！

 

LIFULL旗下的不動產及住宅資訊服務「LIFULL HOME’S」延續去年進行的「東京23區新建公寓每平方公尺平均價格」調查，根據2024年東京23區新建公寓的平均價格，調查了各區的情形並予以公布。

 

日圓貶值加上房貸利率調升，東京都內何處的新建公寓大幅上漲？

 

以最近的房市來看，受建材價格高漲、日圓貶值，以及新冠疫情趨緩後住宅需求全面復活等因素影響，都會圈核心區的住宅價格不斷上漲，東京都心區域新建公寓的平均價格已衝破1億日圓。

 

再加上自2016年以來已持續8年之久的負利率政策在今年春季解除，主要銀行受此影響皆調升了房貸利率。但有鑑於從長期來看，住宅價格仍呈現上漲趨勢，因此注重房地產保值性的階層，皆鎖定地段較佳的物件，以及較為稀少而被認為保值性較佳的物件。

 

在東京23區有許多這類的物件，為了調查「現在最受矚目的街區」，LIFULL HOME’S針對新建公寓的平均價格及每平方公尺的單價進行比較，同時彙整了LIFULL HOME’S總研主任分析師中山登志朗的看法。

 

每平方公尺平均單價上漲最多的是「北區」的64.3%

每平方公尺平均單價最高的是「港區」的297.7萬日圓

 

在公寓的價格部分，除了受到區域與地段影響外，即使是同一棟大樓，每個住宅單元的價格與面積通常也不盡相同，因此計算出每平方公尺的價格(以下簡稱「每平方公尺單價」)後進行比較。

 

東京23區新建公寓每平方公尺單價上漲率最高的是「北區」的64.3%(較前期+72.8萬日圓/平方公尺)，超過第二名「澀谷區」的53.8%，以及第三名「港區」的36.6%；北區的平均價格為1億3,517萬日圓(較前期+5,851萬日圓)，衝破億圓大關。

 

在排名第二的「澀谷區」，由於每平方公尺單價最高，再加上平均室內面積高達80平方公尺，使得平均價格高達2億4,212萬日圓(較前期+1億3,512萬日圓)。

 

另一方面，「港區」的上漲率雖然高居第三，平均價格卻僅有1億8,758萬日圓(較前期-1億7,280萬日圓)，這是因為本期銷售的物件平均室內面積僅58.26平方公尺，每個住宅單位的面積較狹窄之故。上期每平方公尺單價最低的「足立區」，在這次調查中不但躋身第10名，平均價格也落在6,000多萬日圓。

 

東京都內23區每平方公尺單價下跌的為「新宿區」

平均價格以「千代田區」的2億6,939萬日圓排名首位

 

從排行榜來看，東京23區中有7區的每平方公尺單價低於去年。其中下跌最多的是「新宿區」，下跌約50萬日圓，但每平方公尺單價199.7萬日圓仍相當可觀。

 

東京23區整體的新建公寓平均價格為1億1,862萬日圓，衝破了1億日圓大關。以利率2%的35年房貸來計算，每月的還款額為33萬日圓，可以看出僅有高所得者才得以負擔。平均每平方公尺單價為172.4萬日圓，上漲率為13.7%。

 

新建公寓平均價格最高的是「千代田區」的2億6,939萬日圓，最低的是「墨田區」的4,034萬日圓。每平方公尺單價最低的為「葛飾區」(89.8萬日圓)，是23區中唯一不到100萬日圓的地區。

 

＜LIFULL HOME’S總研主任分析師中山登志朗的分析＞

 

新建公寓「破億」，以致許多家庭從東京都心近郊移往郊外！

 

「繼2023年後，LIFULL HOME’S統計了東京都各行政區及自治體2024年的新建公寓價格上漲率，而這次的結果也相當令人驚訝。從東京23區2024年1~5月的新建公寓來看，其平均價格為1億1,862萬日圓(去年同期為1億943萬日圓)，每平方公尺平均單價為172.4萬日圓(去年同期為151.6萬日圓)，面積單價又比去年上漲了13.7%。

 

除了物件價格極高的東京都心外，近郊地區的價格上漲率也相當高，依序為北區的164.3%、中野區的133.0%、台東區的127.4%，可以明顯看出價格上漲的趨勢已從都心擴散到近郊及準近郊地區。北區的平均價格之所以大幅上漲，主要是因為赤羽、十条等站前位置較佳的地區，陸續有破億的公寓銷售之故。

 

在價格上漲的背景部分，受日圓下跌而導致建材價格高漲、外國觀光客需求增加、股價上漲而導致的資產移動需求、低利率依舊等各種因素交互影響，再加上部分投資人在評估購屋時重視資產價值，而造成即使價格一直維持在高水準，在需求方面仍不見衰退的情形。

 

在上述「異常狀態」下，東京都各世代的移動人口也出現巨大的變化。20~34歲的青年單身族群，在新冠疫情趨緩後，每年有約9萬人的社會增加；相較之下，35歲以上的家庭族群，則有3萬人以上的社會減少，再加上生活費上漲，人們正往能夠兼顧育兒與工作的準近郊至郊外地區移動。」

 

東京都(23區外)的新建公寓亦持續上漲！

第一名的「昭島市」每平方公尺上漲20萬日圓

 

從東京都(23區外)新建公寓的每平方公尺平均單價上漲率來看，排名第一的是「昭島市」的36.0%(較前期+21.3萬日圓/平方公尺)，第二名為「國立市」的21.7%，第三名則是「青梅市」的12.9%。

 

東京都(23區外)的新建公寓平均價格為5,805萬日圓，每平方公尺平均單價為89.4萬日圓，每平方公尺平均單價的上漲率為3.5%。新建公寓平均價格最高的是JR中央線「吉祥寺」、「三鷹」、「武藏境」所在的「武藏野市」9,074萬日圓，每平方公尺平均單價亦排名第一，為151.8萬日圓。以每平方公尺平均單價來看，甚至比23區的台東區還高。

 

＜LIFULL HOME’S總研主任分析師中山登志朗的分析＞

 

東京都(23區外)的價格上漲率為3.5%

價格水準亦僅止於東京23區的一半左右

 

「東京都(23區外)的新建公寓平均價格、每平方公尺平均單價亦有所上漲。不過，雖然有像與東京23區接壤的武藏野市等、平均價格逼近1億日圓的高價地區存在，但整體的平均價格僅5,805萬日圓(去年同期為5,381萬日圓)，每平方公尺平均單價為89.4萬日圓(去年同期為86.2萬日圓)，只較去年同期上漲3.5%。

 

可以看出這是因為需求的多頭與買進，主要發生在以都心為主的東京23區，包括調布市(較去年同期-14.2%)、日野市(較去年同期-7.5%)、八王子市(較去年同期-6.3%)、多摩市(較去年同期-2.7%)、國分寺市(較去年同期-2.4%)的價格都比去年略為下跌。如果將各地區的價格拉高，很可能會發生賣不出去的情形，因此可以看出，建商採取的是在維持面積單價下，重視符合家庭階層需求的居住舒適性，加大室內面積，並拉高每戶價格的策略來予以因應。

 

儘管如此，在上漲率排行榜的前幾名中，仍可見到136.0%的昭島市、121.7%的國立市、112.9%的青梅市等上漲10%以上的自治體，可見各市地區新建公寓的價格，亦出現穩定的上漲趨勢。

 

然而，即使整體的新建公寓價格不斷上漲，但東京都(23區外)的行情仍只有東京23區的一半，價格上漲率也不高，與東京23區完全不同；有鑑於此，在一般預測日圓貶值及消費者物價上升趨勢仍將持續的情形下，今後幾乎可以肯定定居人口將從都心近郊，擴散至包含周邊3縣在內的郊外地區，東京23區的價格仍將持續上漲。」

 

■調查概要

調查對象：以各行政區為單位，統計已於東京都內銷售的新建公寓

調查期間：以2023年1~5月及2024年1~5月做比較，計算兩者之間的差異

調查條件：排除室內面積不到30平方公尺的住宅單位，以及平均室內面積不到30平方公尺的銷售期

計算方式：從各公寓、各銷售期中，提取最高價格/面積與最低價格/面積，計算其平均值

 

(消息來源：健美家)