為何日本人口減少、而公寓租金卻上漲？

 

在日本，房租居高不下的情形並不僅限於東京與首都圈，連大阪市、福岡市等吸引日本全國各地人潮的城市，也都有同樣的傾向。

 

在J-REIT(日本版房地產投資信託)提供給投資人的資料中即可看到實際數據。「租金變動率」是在房客更迭後，比較同一個房間之前與現在的房租所計算出的數字。根據知名住宅投資法人Advance Residence(以下簡稱Advance)公布的2024年7月決算資料，租金變動率為9.8%。

 

租金變動率所呈現的是同一個房間的變動情形，以平均居住時間4年來計算，這數字就代表屋齡雖然增加了4年，價格卻上漲了約10%。其中有些房間會經過翻修，不過就算扣除這個部分，租金變動率仍高達9.6%。

 

東京23區為12.4%，全國各地皆是上漲趨勢

 

從Advance各地區的租金變動率來看，最高的是東京23區的12.4%，首都圈亦高達8.9%，九州(大多為福岡縣)為7.8%，關西為4.5%，除了名古屋市的-3.0%外皆為正成長，全國各地皆呈現上漲趨勢。

 

另一家知名的住宅投資法人Comforia Residential(以下簡稱為Comforia)所公布的租金變動率為9.9%，同樣創下歷史新高。從各地區來看，東京23區高達10.3%，首都圈亦有15.7%，關西為2.7%。

 

租金變動率是根據租賃住宅的出租率所計算，而出租率正是供需平衡下的結果。J-REIT的房屋品質與營運能力優於整體市場，因此在出租率方面，Advance的調查數字高達96.5%，Comforia則為96.8%。

 

從整個租賃市場來看，根據日本租賃住宅管理協會的資料，2012年度首都圈的出租率為90.3%，關西圈為92.8%；2022年度首都圈的出租率為95.8%，關西為94.9%。考量新冠疫情平息後市場復甦的趨勢，本年度的出租率肯定會高於2022年度。

 

在上述出租率下房租會有所上漲，但在出租率僅有90%左右的情況下，租金變動率則會呈現負成長。而租金上漲與下跌的分界線，就落在出租率93%左右。

 

日本的總人口雖然減少，家戶卻有所增加

 

常聽到有人說「以總人口減少、空屋很多的國家來說，日本蓋的新房子太多了」，不過這只是外行人的想法，根據我的分析，實際上其實完全相反。首先要澄清的是，日本的總人口雖然減少，但隨著家庭形態改變，以及單身人口增加，日本的家戶數愈來愈多，今後很有可能會持續增加一段時間。從供需方面來看，「住宅存量」為供給量，而需求量則是「家戶數」，而非「總人口」。

 

其中以都會區的家戶數成長最多，根據國立社會保障及人口問題研究所(以下簡稱為社人研)的2015~2020年家戶數成長率預測，日本全國成長率的估計值為1.45%，但實際上的成長率為4.45%，是估計值的306%(約3倍)；東京都成長率的估計值為3.46%，實際上的成長率為7.86%，是估計值的227%(約2.3倍)。

 

以下根據實際數字來做分析。從東京都區部2013~2018年的供需平衡來看，新屋的供給為每年2.1%，滅失(拆除既有房屋)為每年1.1%。所謂滅失，指的是房屋失去市場價值而遭拆除，木造或鋼骨房屋的週期大約是30年，鋼筋混凝土房屋則為50年。也就是說，如果繼承了屋齡40年的老家，想把房子租出去賺點租金的話，難度可能相當高。

 

以每年新屋供給2.1%來計算，扣掉每年滅失1.1%後剩下1.0%，當家戶數高於這個數字時，就代表需求過剩；低於這個數字時，就代表供給過剩。而2013~2018年這段期間的實際數字為1.1%，出租率因此升高。在國勢調查的2015~2020年這段期間，家戶數的成長率高達1.6%，明顯屬於需求過剩的情形，出租率又進一步上揚。需求雖然在新冠疫情期間下跌，不過在疫情平息後，家戶數的年成長率已經來到1.9%，租金又變得更高了。

 

如何準確預測家戶數

 

在剛才提到的社人研家戶數成長率預測中，預估年成長率為0.7%，實際成長率為1.6%。預估值的0.7%低於供需平衡的1.0%，如果預估正確的話，供需應該會鬆動，房租理應要下跌才對。

 

不過在實際成長率為1.6%的情況下，房租則會上漲。只不過是短短五年後的家戶數預測，當然得盡可能準確才行。我因為工作的關係會做人口預估，而在做預估時，我有能力讓誤差降低。這是因為我用來做推估的，並非每五年一次的國勢調查的數據，而是每年、每月公布的住民基本台帳人口資料。

 

2015年時做的國勢調查，要等到2017年才會公布結果。只要透過住民基本台帳，來掌握這兩年之間的演變，就能將需要預估的期間減少到三年。如果搭配五年一次的數據和每年的數據，準確度可提高五倍。做預估這一行，只要猜錯就等於白做，所以一定要用盡手段提高準確度，要不然怎麼對得起客戶呢。

 

在出租率上升的情況下，如果不多蓋一些新房子，那我們就得住在瀕臨拆除邊緣，而且累積了好幾十年髒污和之前房客味道的老房子裡，或是找一間房租更貴的屋子了。我認為與其這樣，不如多蓋一些符合現代人需求的新房子，建議地產開發商和建商蓋愈多愈好，最好多到讓人擔心供給過剩。

 

房租今後仍將持續高漲嗎？

 

異次元量化寬鬆政策開始於2013年，造成了房地產、股票等資產膨脹，卻並未達成原本的目標，也就是消費者物價指數上升2%。再加上薪資亦未調漲，實質薪資一直緩緩下跌。在上述背景下，公寓價格幾乎漲到兩倍，而且連房租也開始大幅上漲。

 

目前房租高漲的情形，唯有在供需鬆動時才會減緩。在建築成本高漲下，要達到供給過剩十分困難。而在年輕人離家獨立，以及外國人增加的現狀下，也不太可能發生需求減少的情形。

 

面對上述情況，租賃市場的成本只會愈來愈高，金流也會愈發惡化。相較之下，只要自行購屋，不但用不著擔心房租上漲，還能期待資產價格膨脹。目前房地產的價格雖高，不過仍可期待今後資產價格膨脹，等到開始下跌時再出售即可，如此一來就能避免發生購屋貸款高過房租的情形。

 

(消息來源：東洋經濟ONLINE；專欄作者：沖有人)