2025年日本不動產市場 富裕階層交易表現依然良好

2025年不動產市場

富裕階層交易表現依然良好

　大眾市場開始陷入苦戰　

 

2024年即將進入尾聲，今年日本銀行轉換金融政策，3月解除負利率，結束大規模金融寬鬆政策，並於7月拉高政策利率，走向「有利率的世界」。政治方面，岸田政權結束，石破政權上路，卻立即在眾議院選舉中慘敗，成為相對少數的執政黨，喪失穩固的政權基礎。至於國外，川普在美國總統大選中再次當選。在國內外政治經濟整體環境愈漸複雜的情況下，究竟會對2025年的不動產市場帶來什麼樣的影響？

 

 

總結而言，2025年的不動產市場仍會維持良好狀態，只不過如果聚焦於分售公寓大廈的部分，所得水準較高的富裕階層與一般自住需求階層之間的差異明顯擴大。至於大眾市場，雖然會比2024年更加陷入苦戰，但目標鎖定富裕階層、投資人士、年收入較高的雙薪家庭，也就是所謂的強勢夫妻檔（power couple）的物件則維持良好表現。

 

在東京都心區域，即使是中古公寓大廈，平均價格已超過1億日圓，千代田區甚至達到逼近2億日圓的水準，都心區域的房價仍有上漲空間，無論是新屋還是中古屋，整個都心區域的漲勢也連帶拉高周邊23區的價格，整體來說，目前並沒有致使價格下滑的要素。

 

而針對自住需求的公寓大廈市場，卻未見消費力上升，因價格上漲讓許多人只能望洋興嘆，銷量很可能會走下坡。另一方面，富裕階層無論銷售價格上漲，還是利率上漲，只要景氣和股市走勢穩定，明年表現應與今年無異。

 

東京都心物件成為和股市一樣的商品

 

這樣的市場情況使土地開發商的新建公寓大廈的供給量減少。2024年預估相較於去年，減少率將來到二位數的10%以上，2025年可能將維持相同水準，或繼續下滑的可能性也很高。由於建築費用攀升，勞務費用也不斷上漲，因此不得不將這些成本轉嫁到銷售價格上，一般消費者所抓的預算與銷售價格產生落差，於是土地開發商預計縮小銷售區域，採取偏消極的供給計畫。新建公寓大廈完全沒有降價的理由。不只是東京，日本全國的新屋行情幾乎都沒有下跌。土地開發商應該會先觀察第一期銷售的銷售情況，再根據市場反映逐步在第二期、第三期時調高價格。

 

當前的中古公寓大廈價格也比一年前上漲一成，都心區域則上漲15%～20%。據調查公寓大廈的東京KANTEI所述：「都心周邊區域並非如此，反而呈現下滑趨勢，與都心區域的價差愈拉愈大。」這完全反映出購買者屬性的不同。

 

富裕階層的行動似乎也相當明確，他們不會因為價格比都心便宜就將目光轉向城北或城東地區，更不會因為東京房價太高就轉向大阪或名古屋等地方的核心都市。富裕階層特別關注的是福岡、沖繩、京都等地。公寓大廈和東京證券交易所的上市股票市場呈現相同的現象，尤其是都心區域的物件，和股票一樣成為投資對象。

 

2025年不動產交易金額將達到5兆日圓規模

 

日本的不動產投資市場如何呢？不動產服務龍頭的JLL（仲量聯行）認為日本屬於成長區域。之所以認為面臨人口減少局面的日本是成長區域，主要是因為日本有地緣風險的助勢。歐洲的俄烏戰爭、中東情勢、美中關係、中台關係等各地情勢皆令人擔憂，尤其原本流向中華圈的資金都開始轉向其他地區，在全球的投資人士眼中，日本算是相對安全的投資地點。這樣的情況並不僅限於不動產，2024年東京證券交易所的日經指數達到35年來的新高，就是一個很好的證明。

 

若分別依領域來看日本國內的不動產市場，2024年第1～第3季度為止的不動產交易金額，與去年同期相比，辦公室增加33.9%，租賃住宅大幅增加80.3%。據該公司說明，這是因為過去相對沉寂的合併出售物件交易復活的關係，合併多個物件一起購買，每筆交易金額增加到200億日圓、300億日圓。日本國內的投資人士展現出積極購買的意願。

 

商業設施也增加21.7%，雖然入境觀光熱絡，但事實上，位於郊區的購物中心、超市等與當地緊密聯繫的商業設施交易，才是撐起商業交易量的關鍵。投資者追求都心區域無法達到的高報酬率。

 

飯店則增加89.5%。因為入境人潮增加，ADR（客房平均單價）成長相當顯著。許多投資人士同時採用長期投資的核心型策略、以及提升既有飯店價值的價值提升型策略。

 

從這種情況來看，2024年的不動產交易額截至第三季度已超過2023年全年交易金額，全年預估將達到4兆日圓。在此趨勢下，2025年甚至有可能達到5兆日圓的規模。

 

關於各界關心的日本銀行採取的金融政策，並未預見有急遽升息。長期利率目前約在1%左右，除非長期利率上升，否則日本銀行應該不會加快升息的速度。日本相較於全球其他各地利率偏低，因此完全不需要調降不動產價格。由於海外投資人士針對亞太地區的閒置資金（dry powder）規模也很龐大，預估2025年可能會加強日本不動產的投資。

 

日本政經的穩定度及作為經濟核心地區的東京地位，目前看來都不會崩解。即使已來到人口減少的時代，但東京在2035年以前，應該還有很大的成長空間。