大阪不動產概況

吸引來自東京的熱錢

　價格相對划算，關注度持續升高

分售公寓大廈市場穩健發展，未來似乎不會出現全數崩盤的情況。日經平均股價創下史上新高，3月4日首度達到4萬日圓大關。自從爆發泡沫經濟以來，日本經濟便一路下滑，日經平均甚至曾跌到7,000日圓低點，由此看來，當前的股價水準已翻漲4倍以上。東京23區內的分售公寓大廈價格，無論新屋或中古屋，破億日圓的情況也實屬平常。在此趨勢下，富裕階層及投資人士開始將目光移向價格相對而言特別划算的地方都市，大阪市場受到熱烈關注。我們深入追蹤了關西區域的分售公寓市場。

日本全國沒有任何地區地價下滑

根據國土交通省2023年第4季度《地價LOOK REPORT》，在調查的全部80個地區中，有79個地區上漲、1個地區持平，沒有任何地區轉跌。若依區域來看，調查區域包括東京圈35個地區、大阪圈19個地區、名古屋圈8個地區。唯一持平的地區出自東京圈，其餘皆顯示上升。關於此波強勁漲勢的主因，國土交通省認為便利性及居住環境良好區域的公寓大廈需求持續穩健的情況備受認可，因而帶來地價的漲勢。

根據東京KANTEI的調查，近畿圈中古公寓大廈的行情價格，2023年的下半年度每坪平均216萬日圓，較前期下滑0.7%，上漲趨勢似乎稍稍減緩，不過參與大型建商的分售公寓大廈事業的幹部表示：「大阪市內等中心區域的價格應會持續走強。與東京相比，價格相對划算，而且因為未來的升息局面，所以也能看到在房貸利率上漲前先行購入的情況。」大阪中心6區（福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區）的每坪單價大約平均270萬～350萬日圓。東京都心的新建公寓大廈行情為每坪500萬～600萬日圓，因此相對而言，大阪顯得格外划算。

再開發產生需求 對公寓大廈展現購買意願

目前地產開發商的新屋公寓大廈供給，2025年3月期的簽約預計戶數似乎也以超出計畫的氣勢而持續增加，另外也有業界表示：「針對營收計畫的進度率已達到八至九成，擁有良好的開端。」（2024年12月結算的不動產公司）。有不少人認為大阪的中心區域在未來一年內，也會和東京23區一樣，銷售價格不降，視情況將維持高價位達兩年。

近期1月大阪府的中古公寓大廈平均價格為3,049萬日圓，時隔9個月呈現上揚，大阪市也達到3,867萬日圓（較前月上升1.2%），時隔3個月轉為上升，大阪市中心6區大幅上升至5,335萬日圓（較前月上升5.5%）。福島區除了鄰近大阪市中心商業辦公區域，生活便利性高，位於東側的梅田車站北側（UMEKITA）2期區域正在進行JR東海道線支線地下化、預定2031年度開通的「浪速筋線」等公共建設整備，且公園、辦公室、商業設施、飯店及高層住宅大廈等大規模的複合開發正在發展中。

去年3月，JR大阪車站（UMEKITA地區）開始營運，預計今年夏季先行舉辦社區居民活動，為開發效果帶來正面影響。由於UMEKITA2期區域的發展，公寓大廈需求持續走強，當地的不動產鑑定士表示，地產開發商等各方對公寓大廈開發用地的取得意願很高，交易價格持續呈上升趨勢。公寓大廈租金也有上漲傾向，法人投資人士等對租賃公寓大廈的取得意願也極高。

地產開發商對於天王寺區的開發意願仍維持高檔。在建築費用持續上漲的情況下，公寓大廈開發用地選定等的事業計畫似乎越來越慎重，由於完工庫存數趨減，新屋分售價格不斷上升。鄰近的大阪上本町車站大樓及其周邊，因為十年後（2034年）預定完成的再開發構思公開，以該車站大樓為中心的發展備受期待，對於公寓大廈開發用地的需求估計也將持續走強。

在行情持續看漲的情況下，買家都具有投資人士的特質。即使負利率被解除，對不動產業界來說，也可能視為利空盡出。在春季勞資談判（春鬥）中，大型企業紛紛提高工資，一旦大家所得改善，即使物件價格處於高水準，購買意願也不會降低。即使轉換成有利率的景況，日本銀行上演急遽升息的可能性也很低。由於本期資金籌措環境依然良好，該地區的不動產投資意願仍高，針對該地區投資物件的需求持續處於高漲狀態。

大阪商業用地包含南區在內　因訪日遊客激增而人潮匯集

不只是住宅市場，新大阪的商業區域及因疫情而一度沒落的心齋橋、難波等南區商業用地的地價也迅速回升。關於新大阪，國內外的機構投資人士等各方對辦公室的投資意願仍高。由於新規物件持續供給，辦公室租金呈現下滑趨勢，但投資需求強勁帶來交易報酬率再次降低的傾向，新大阪商業地區的地價走勢趨向上漲。

難波是關西圈的代表性商業地區，因為方便往來關西國際機場，具有容易受惠於入境需求的獨特性，訪日觀光客的人數出現顯著成長。疫情期間藥妝店相繼退出市場，但空店面再次有藥妝店進駐，出現各種活躍的開店趨勢，難波地區的空店面趨減，店面租金持續上漲。在商業需求方面，因為大阪市內計畫大量供給辦公大樓，因此隨著店面等商業用地需求增強，投資市場的需求似乎也會上升。

心齋橋和難波一樣是吸引訪日遊客的地點，高級精品門市林立，除了銷售情況良好外，該地區不僅擁有店面等商業用地，也有一定數量的租賃等辦公空間；在大阪市都心區域的辦公室面積供給的走勢下，辦公室租金本期也漸漸呈現下滑趨勢。

大阪住宅／不動產市場已從新冠疫情走向社會經濟活動正常化，甚至恢復吸引投資熱錢的景況。