民泊興起、商辦空屋率下降　東京商用不動產市場正熱

根據日本國土交通省觀光廳資料顯示，2016上半年訪日外國遊客人數累積超過1000萬人次，創下史上最快增加速度，而觀光消費近年來的快速成長，吸引投資人的注意，推升了民泊、飯店不動產及商辦租售行情。透過日本信義的統計，有近30%的客戶表示想在東京購置商辦，有投資置產亦有赴日開設公司使用，而因為商業活動有聚集效應，投資標的多數以東京都心五區為主。

商辦空屋率低、租金漲　都心五區行情熱

五年前東京都心五區的商辦空屋率超過9%，自2013年起開始逐漸下降，目前平均維持在4%左右的低水準，日本信義社長何偉宏表示，由於景氣轉好、業務量增加，許多企業紛紛擴編規模，對於辦公空間的需求也隨之增加，近而帶動商辦物件的市場需求。而以100坪的辦公大樓租金為例，都心地區平均每坪的月租金約1.6萬至1.8萬日圓之間(約新台幣4,800至5,400元)，處於穩定成長的狀態，何偉宏以澀谷為例，因應本身具備的流行娛樂特質，吸引許多新創品牌在此設立總部，所以此區的商辦很搶手，空置率甚至不到2%，平均每坪租金可達1.9萬日圓(約新台幣5,700元）。

投資店鋪重視地段人流　新興民泊留意政策法規

何偉宏指出，日本單獨出售的店面，稱為「區分店鋪」，好處是不需擔心包括外觀維護及修繕問題，但也會有承租方退租後，出現收租空窗期的風險，因此選擇這類的投資物件時必需徹底了解周邊的環境、消費人流，才能做出正確的判斷。日本信義的同仁就曾陪同想購買區分店鋪的客戶，花時間坐在店舖中直接感受現場的流動人潮，並提前為客戶考察該店鋪附近的生活機能、分析附近居民的屬性及合適的經營項目，提供客戶作為評估依據，協助客戶順利完成在日本的物業投資。

除了商辦與店舖，日本信義的客戶對近年來興起的民宿、民泊風潮詢問度也很高，但民泊在日本的法規仍處於研討中的灰色地帶，且多數是利用公寓大樓房間接待客人的飯店型住宿設施，仍存在著易與周邊居民摩擦及與現有飯店等之間的競爭等問題待解決；何偉宏提醒有意朝此方向做投資的民眾，建議在確實了解相關法規後，選擇以整棟或獨棟透天的物件為投資標的，在管理上會比較容易執行。