預售產品販賣價格達到泡沫時期以來的高水準

在新型冠狀病毒疫情不見止息的情況下，對於住宅及不動產業所造成的影響依然有限，或者應該說，並未受到那麼嚴重的影響。餐飲服務產業、飯店旅館等住宿產業因緊急事態宣言受到直擊，收益劇減；然而，在分拆讓售住宅方面，郊區一戶建因可避開大都市的密集住宅而人氣提升，而從去年下半年開始，以都市為主的分拆讓售公寓大廈，銷售狀況亦迅速恢復正常，新屋和中古屋也可說是穩定發展，銷售價格與簽約價格皆維持高水平。2021年剛過新年，政府旋即頒布第二次緊急事態宣言，而後更延長至3月7日，國內景氣的惡化令人擔憂的狀況下，我們針對首都圈、近畿圈的分拆讓售公寓大廈市場進行了評估預測。

依據不動產經濟研究所的發表指出，2020年首都圈公寓大廈的新屋供給數量為2萬7,228戶，比前一年減少12.8%。去年春天政府發布緊急事態宣言呼籲業者暫停營業，致使4月及5月營業活動實質停止，因此產生影響。雖然下半年有拉回，但供給量仍打破1992年以來的3萬戶新低。另一方面，平均價格為6,035萬日圓（相較去年上升1.7%），創下1990年泡沫時期以來突破6,000萬日圓的紀錄。東京23區內則平均價格為7,712萬日圓。億萬級公寓大廈供給了1,818戶（相較去年減少2.6%），億萬級公寓大廈過去供給最多的一年是在1990年，總共供給3,097戶。2020年的最高售價為「Proud 代官山 Front」的6億9000萬日圓，該建案的事業主是野村不動產。

觀察近畿圈的情況，去年1～12月的總供給戶數為1萬5195戶（相較去年減少15.8%），雖然供給也同樣減少，但每戶平均價格為4,181萬日圓（相較去年上升8.1%），後勢看漲，目前已連續三年上升，若以每平方公尺的平均價格來看，已連續八年上升。

關於2021年的供給預測，同研究所預估首都圈、近畿圈皆會增加，估計首都圈會有3萬2000戶，近畿圈會有1萬8000戶。

依不動產調查公司東京KANTEI的調查，2020年首都圈的供給統計因包含套房公寓，所以供給戶數，比不動產經濟研究所的數據更多，是3萬6535戶，但相較去年減少14.5%，就整體降幅來看兩家公司的數據幾乎差不多，供給數已跌到2009年金融海嘯事件發生不久後的低水平。

不過，即使如此首都圈的新屋價格仍高於泡沫經濟期，2020年1～12月的平均價格超過6,000萬日圓，這是因為穩固的住房需求集中供給於東京等擁有一定人口規模的都市。1990年泡沫時期，當時除了東京以外，連千葉、埼玉、神奈川等周邊區域皆出現大量供給。

中古公寓大廈看漲 過去八年內價格上升44.5%

價格居高不下的情況不僅限於新屋，同時也連帶影響中古公寓大廈。新屋供給這幾年受到抑制的關係，中古屋的成約件數以彌補新屋不足的形式正向上成長。

據東日本不動產流通機構（REINS）指出，首都圈2020年1～12月的中古公寓大廈，與新屋供給一樣受到去年春天政府呼籲休業的影響，成約件數睽違兩年低於前一年度，減少至3萬5,825件（相較去年減少6.0%）。但特別的是，價格區間落在5,000萬日圓以上的成約件數與佔比皆有所擴大。平均成約價格連續五年上漲，每平方公尺單價在這八年內達到驚人的上升率44.5%。

依前面提及東京KANTEI的調查，近畿圈的年平均價格為2,454萬日圓，較前一年上升5.3%，大阪市則是3,406萬日圓（相較去年上升4.1%），上升率超過東京23區的3.6%。23區的價格為5,766萬日圓。但是他們也指出，受到新冠疫情影響，國與國之間的往來受阻，來日觀光客經濟效果減退，投資需求的消退感可能會自下半期開始出現。

隨著價格上升，出租分拆讓售公寓大廈時，租金也隨著提高。根據同公司的調查，2020年1～12月的首都圈平均租金，每平方公尺首度突破3,000日圓大關，比2019年上升6.8%。東京都平均為3,661日圓（同上升5.2%），連續三年維持5%左右的上升率，東京23區為3,831日圓。

消費者購買力的差距 在房屋業界也產生分裂的鴻溝

不過，因新冠疫情導致個人收入銳減的人與未受影響的人，兩者間的差距急速擴大。內閣府2月15日公布的2020年10～12月實質GDP，連續兩個季度呈現正成長。然而，緊急事態的二度宣言及延長消息，可能讓2021年1～3月季度再次呈現負成長。

新屋動工件數預計將反映出新冠疫情的影響，2020年度的件數呈現減少趨勢。2021年度延續民眾在家時間增加的社會情勢，大家追求住宅舒適性的想法增強，支撐分拆讓售住宅的建設需求穩固發展，但尚未達到新冠疫情之前的水準，回復緩慢。

依據總務省1月29日發表的勞動力調查顯示，2020年12月的完全失業率為2.9%，與上個月相較呈現持平。雇用者數則連續九個月減少。日生基礎研究所指出，經濟活動尚未恢復水準，卻勉強以雇用援助款維持雇用，將導致新員工的雇用受到抑制。景氣雖已觸底，但失業率有可能再次攀升。厚生勞動省1月29日所發表的有效求人倍率，自上個月起即呈現持平發展。

買得起不動產的人和買不起的人，兩者間的差距因為新冠疫情更為加深。雖然不是分拆讓售公寓大廈，但觀察東急住宅租賃株式會社等在東京、中目黑開發的低樓層高級租賃住宅，即可窺探這樣的分裂社會。該高級租賃住宅結合小型辦公室和店舖，在共用設施部分設置能配合在家辦公的空間。房租最高的住戶每月接近60萬日圓，出租合約從高階住戶等高價位開始逐間成約。總戶數70戶之中有八成在一月完工前就有入居申請。這些租客的平均年收超過2,000萬日圓，占入居申請者的四成左右。

在家辦公的滲透度有限 新冠疫情一旦走向尾聲 大都市即可望恢復榮景

住宅・不動產公司認為，聚焦至具有購屋慾望的消費者特徵，將會是今後事業策略的關鍵。不過，其中目前最難以預測的是，遠距工作是否會真正變成常態。當前因為在家辦公的關係，願意選擇位於郊區比都市便宜、便於在家工作的寬敞一戶建或公寓大廈，而非住都心的論調正在展開。

然而，依照大東建託在1月27日發表的「因新型冠狀病毒產生的意識變化調查（第三次）」，「4月起在家辦公的落實率」是21.2%，相較於2020年9月的第2回調查降低5.1%。「在家辦公渴望度」（36.2%）也有所減少，透露出只有一部分工作特性的人實行在家工作的實際狀況。雖然以「考慮遷居鄉下」（10.0%）與「考慮遷居都市」（6.9%）的比率來說，鄉下派較多，但也可以發現，將住處遷往郊外的情況，使都心派和郊外派的差距正在縮小。

受到新型冠狀病毒疫情影響，聚焦觀察今後建商的住宅供給地點是否會與過去的意向漸漸偏離，可以發現目前住家鄰近職場且鄰近車站的重點不變。公寓大廈要在步行8分鐘內，一戶建則是步行15分鐘以內為主。公寓大廈離車站越近越好的價值觀不受影響。即使假設新冠疫情導致郊外意向變強，仍舊可以肯定新屋供給將集中在郊外的主要車站周邊。

如前述所言，都心等大都市的住宅需求仍相當旺盛。如果今後疫情透過疫苗接種等而趨緩，使得回到辦公室上班，到街上購物等消費行動變得頻繁，那麼居住在都心會再次被重視，在低利率的加持之下，富裕層的投資需求加溫，首都圈移往東京、近畿圈移往大阪的回歸都心趨勢，可能在今年內再度活絡起來。