辦公區及鬧區的差異分出商業用地受影響的差異

數十兆日圓規模的振興方案備受矚目

新冠肺炎大流行，意即所謂的「瘟疫」，已侵襲全世界將近一年又十個月。在這段期間裡，全球的社會活動與經濟活動被迫產生劇烈變化。歐美諸國祭出封城措施管制街道，日本政府則呼籲民眾減少外出以減少人流、保持社交距離、在宅辦公等等，對餐飲業則要求縮短營業時間且不得供應酒類，跨國旅行亦幾乎全面停擺。在如此的環境之中，緊急事態宣言終於在10月1日解除，社會活動與經濟活動終於正式邁出回復常軌的腳步。在對第六波疫情仍保有警戒感之際，我們一起探尋下半年度的不動產需求。

受到新冠疫情影響，2021年的都道府縣地價調查（基準地價），日本全國所有用途的平均地價連續二年下跌，幾乎與今年3月發布的地價公告（以1月1日為基準）連動。基準地價是調查截至今年7月1日這一年內的地價動向，約2萬1400個地點的結果。

觀察商業用地，東京圈的上升幅度縮小，大阪圈則時隔九年轉跌。日本全國跌幅最高的是大阪道頓堀地區，較去年大幅下滑18.5%，每平方公尺1900萬日圓。跌幅第二高的是大阪難波地區，下滑幅度達16.6%，每平方公尺442萬日圓。此外，京都府、兵庫縣、東京都等都市亦有地區名列跌幅最高的前十名。地價下跌依地點而異，下跌幅度的差異非常顯著。

大阪市中心就是很明顯的例子。商業區的梅田與鬧區的浪速，這兩地的地價下跌情況並不相同。大阪圈最高地價梅田地區的「GRAND FRONT大阪南館」，每平方公尺為2250萬日圓（較去年下跌4.7%），比起去年8.8%的跌幅已有所收斂。若分成上下半年來看，上半年下跌3.0%，下半年下跌1.7%，從中可看出有正在逐漸恢復的趨勢。

另一方面，道頓堀地區的「住友商事心齋橋大樓」從去年4.5%的跌幅大幅滑落至18.5%，上半年下跌9.4%，下半年下跌10.0%還踩不住煞車。由此可見，因外國觀光客需求而熱鬧的區域，其收益力亦隨著訪日遊客的減少而減退。

不僅大阪，東京亦是如此。比起丸之內．大手町的商業辦公區域，一直以來吸引訪日遊客的地區，地價下跌幅度更劇。原本因訪日遊客在百貨公司等處購物而上漲的地價，疫情之下，由於入境限制與國內人流管制、營業時間縮短等因素造成業績欠佳，地價便隨著收益力下降而下跌。因疫情受創的經濟／景氣回復情形將是今後地價動向的關鍵。

■四大地方核心都市的穩健需求支撐地價

行情平穩的是地方都市，尤以四大都市（札幌、仙台、廣島、福岡）表現突出，由四大都市的平均來看，住宅用地上升4.2%，商業用地上升4.6%。四大城市的上漲幅度分別如下：

▽札幌市＝住宅用地7.4%、商業用地4.2%▽仙台市＝住宅用地3.6%、商業用地3.7%▽廣島市＝住宅用地0.7%、商業用地1.7%▽福岡市＝住宅用地4.4%、商業用地7.7%。

在地方四大都市中，特別值得一提的是福岡市，在商業用地的漲幅前十名中，福岡市內共有八處入榜，其中包含博多、天神等地。根據國土交通省資料，以住宅用地而言，人口不斷流入福岡市及周邊地帶是地價上漲的主因；至於商業用地，其辦公大樓需求十分穩健，二大開發案進行中的博多及天神地區的核心地帶，更因商業需求維持穩定而推高地價。

札幌市的辦公需求也相當穩定，除了札幌車站南口周邊的辦公商圈之外，札幌車站北側及設有北海道新幹線月台的車站東側地區等地，亦隨著再開發計畫的進展，藉由穩定的辦公需求來支撐收益低落的商業區。新冠疫情之所以對地價帶來各種不同的影響，是因為土地需求特性、地區經濟結構不同、再開發事業等中長期的主因所造成的差異。

■出現「辦公商圈的地價或將觸底反彈」的看法

導入在宅工作的企業變多，是因應疫情產生的巨大變化現象之一。遠距上班、在家上班的字眼儼然成為主流。如今緊急事態宣言結束，社會經濟活動加速走向正常化。聚焦後疫情時代的摸索仍在持續，即使在家工作已滲透社會，但去年春天的緊急事態宣言才是實施在家上班的高峰期，在此之後的出勤率已逐漸恢復。

企業活動接近疫情前水準的同時，企業很可能重新注意到辦公室的重要性。國外投資家對前景不透明的狀態下，仍維持穩定的日本不動產市場持續看好。「即使經濟因新冠病毒Delta變異株的疫情擴大等因素而低迷，在邁向2022年底前，預計辦公室空室率的上升幅度將趨緩，租金跌幅也會縮小（日本國內的證券公司），也有人抱持「辦公商圈的地價即將觸底反彈」的看法。

不動產服務的JLL（仲量聯行）針對東京奧運後的辦公室市場，依照東京都的在家上班實施率調查提出以下報告。在東京的調查中，員工人數超過30人、共458家公司的在家上班率6月達63.6%，自開始統計以來，成為第三高的水準。然而，JLL（仲量聯行）依照東京都調查的在家工作實施率、員工比例、在家工作的實施次數換算出勤人數的削減率，卻仍停留在25%左右的低水準狀態。

■岸田新政權與中國恒大問題仍是目前最受關注的話題

不過，當前最大的話題仍是新政權的領導人迅速登場。菅政權退陣後，9月29日在自民黨總裁選舉中勝選的岸田文雄，於10月4日成為第100任日本首相。在新內閣的20名閣員之中，有13名首次入閣，管理不動產業界的國土交通大臣由公明黨副代表齊藤鐵夫勝任。岸田新首相將疫情因應對策與經濟復甦的齊頭並進視為首要課題，預計在今年年底前編列數十兆日圓的振興方案（追加預算），並提出縮小貧富差距的「令和版所得倍增計畫」。

對於這樣的新政權，市場相關人士認為：「岸田政權想透過大膽的貨幣寬鬆政策，以脫離通貨緊縮作為優先事項。貨幣寬鬆政策如果繼續走向長期化，不動產價格也會水漲船高。」令和版所得倍增計畫，以針對中產階層重新分配提出相關政策，則會增加消費意願，商業設施及住宿設施將有機會受惠。

另外一項重大話題，是中國大型不動產集團的問題，該集團因財務瀕臨危機，引發市場擔心是否會波及全球各地。

於執筆本文的10月4日當天追蹤國內外媒體，可見相關報導指出不動產巨擘合生創展集團可能收買恒大物業公司，交易金額預計超過400億港幣，恒大集團為籌措資金預計將持續出售資產。

由於中國過去以來的經濟成長過度依賴不動產業，如何順利解決恒大危機備受眾人關注，然而對日本大型不動產企業在中國持有的事業所造成的風險十分有限，目前僅有少數人認為恒大集團會直接對日本不動產市場帶來不良影響。