即便房價對日本人而言有些難以出手

但日圓持續貶值之下　外國人反而覺得划算

俄羅斯正式軍事入侵烏克蘭，導致全球經濟情勢頓時進入警戒狀態。俄羅斯軍隊強化對烏克蘭的攻擊，造成原油期貨行情急遽飆升，作為行情指標的美國WTI每桶原油已突破100元美金大關。此外美國改變金融政策方針，提高利率，對持續低利率的日本所造成的影響，也反映在匯率行情上，預計日圓將持續貶值。這些可能壓迫日本國內景氣的情勢正持續發展。這次我們將探討這樣的情況下對住宅、不動產市場所帶來的影響。

美國的升息政策對持續採取低利率政策的日本也產生影響。日本銀行總裁黑田東彥為了維持零利率政策，全力壓制十年期國債利率。當長期國債利率踏上0.2%門檻時，日銀開始進行以0.25%為上限的無限制公開市場操作（購買操作）。住宅房貸的利率分為固定型和變動型，固定型與長期利率連動，長期國債利率的水準上升會反映在房貸利率上；而變動型則與日銀的政策利率連動，只要沒有解除日銀金融政策的負利率，房貸利率就不會提升。因此，目前選擇變動利率的購屋人士依然居多。往後的關注重點將開始轉移到日銀何時為解除負利率以及金融緊縮政策展開相關預備措施。黑田總裁的發言將是眾所矚目的焦點。

內閣府2月中旬發表的2021年10～12月國內總生產（GDP）實質增加1.3%，若以年利率換算，則增加了5.4%，為睽違兩個季度的正成長。2021年全年較前一年增加1.7%，達到睽違三年的正成長。去年疫苗接種速度加快，因此在初秋到年末呈現染疫人數急速下降的狀態。當前的經濟指標亦未受到烏克蘭危機的影響。

只不過進入2022年後，Omicron變異株急速擴散。日本國內疫情邁入第六波，政府實施的防止疫情蔓延重點措施很可能為2022年1～3月出現的復甦情況急踩煞車。因此，3月4日，政府為了協助中小企業的資金籌措及延續事業，決定延長疫情期間提出的實質無利息無擔保融資制度。將原本3月底的期限延長至6月底。融資期間也從15年以內延長至20年以內。亦將被視為自有資本的日本政策金融公庫次級債持續提供至2022年底。烏克蘭危機的影響反映在1～3月相關數據的可能性也越來越高。

坪單價來到90年代泡沫化時期的八成水準　東京新屋價格每坪單價401萬日圓

雖說景氣惡化也會波及到不動產市場，但目前尚未看到這樣的跡象。端看分拆讓售公寓大廈市場，不只新屋，就連中古屋的價格也不斷上漲。都心區域的平均價格已超過9,500萬日圓。根據不動產調查公司東京KANTEI的調查顯示，東京都的平均價格在1月時達到6,117萬日圓（較去年上升1.0%），東京23區也以平均價格6,670萬日圓（較去年上升1.0%）達成連續19個月上漲。至於都心區域則以平均價格9,531萬日圓（較去年上升1.3%）達成連續4個月上升。

從此現象來看，不禁讓人好奇價格何時會觸頂，不過該公司認為：「目前看不到讓價格下滑的影響因素。」當然，若房價不停翻漲，與所得的比例落差太大，會讓消費者的購買意願冷卻，但該公司分析指出，目前房屋貸款的低利率政策將持續支撐購屋需求。

主要銀行的固定利率維持上升基調，住宅金融支援機構的長期固定利率型Flat35的房貸利率也顯示上升趨勢。然而，日銀將0.25%作為上限，實施無限制的購買操作，「表現出將長期利率上升視為負面效應的態度」，因此目前大家普遍認為今年的利率將維持單調劇情不會上升，在黑田總裁2023年4月任期期滿為止都會維持現況的看法居多。

新屋公寓大廈的價格從2013年開始上漲三～四成。部分中古公寓大廈也因地理位置而價格飆升，光是最近這一年內，就上漲了10%左右。以每坪單價來看，不難理解價格看漲的情況。

據前文的東京KANTEI的資料所示，東京都的新屋價格每坪為401.3萬日圓。以這個單價基礎來看，並未達到1990年、1991年泡沫化經濟時期的價格。1990年的單價為464.1萬日圓，1991年為444.7萬日圓。換句話說，如果將泡沫化時期的價格當作頂標，現在為90年代泡沫化時期的八成水準，價格還有上漲的空間。雖然泡沫化崩壞後造成個人收入減少，因此無法單純比較，但每坪單價仍可能上看500萬日圓。

一戶建需求偏向消極的理由　都內公寓大廈成為高不可攀的象徵

在公寓大廈價格無論新屋或中古屋皆不斷上漲的情勢當中，部分購屋需求流入一戶建。目前的一戶建熱潮主要來自無法負擔公寓的族群，而非市場積極選擇一戶建。雖然疫情的確讓遠距上班普及化，在家上班時間增加，出現尋求大坪數隔間的趨勢，就連離公司不遠的都市區域也有不少80m2以上～90m2的大公寓建案。不過，這樣的公寓大廈在都心已成為億萬大廈，實際上難以入手。不少人認為原本預計購買公寓大廈的客層有部分會流向郊區的一戶建。

烏克蘭危機會波及不動產市場嗎？

在未來發展中最令人擔憂的事情就是俄烏戰爭的後續發展。戰爭拖得越久，對世界經濟造成的影響也會越嚴重。不動產公司和營造商在這片混亂的國際情勢中是否會受到影響呢？戰事拉長則日本國內的景氣也將隨之惡化，企業業績下滑將對員工的薪資所得帶來負面影響。同時，如果收入的減少幅度影響到消費者購買住屋的意願，可能會出現高水位的販售價格進入調整的局面。

另一方面，因為日本與國外的利率政策背離，日圓持續在貶值當中。日本的不動產市場在適合投資的物件方面，擁有全球屈指可數的品質與市場規模，儘管住宅價格是泡沫化時期的水準，但是相較於紐約、倫敦、新加坡、香港等其他世界都市，普遍被認為價格相對便宜。

於此情勢再加上日圓貶值，讓海外投資人士眼中的日本房價又更划算。部分市場相關人士甚至認為有可能出現1美金兑120日圓。即使東京都的新屋公寓大廈每坪單價上漲到500萬日圓，日圓的貶值幅度也能將它吸收。而日圓持續貶值加上可能復甦的觀光業需求讓東京都心有機會再次成為富有存在感的市場。

當然，如果美國與俄羅斯變成全面火力對峙的局面，則需要事先設想日圓可能被當作安全資產購買導致日圓上漲的情況，只不過美俄兩國目前看來皆在避免全面對決。