公寓大廈第三方管理方式

為提高資產價值是否有其必要性

　投資型公寓大廈開始引進　

分售公寓大廈的管委會沒有發揮功能被視為一大問題。儘管新建分售大廈的供給數量變少，在每年都會供給全新公寓大廈的情況下，中古公寓大廈的數量也隨之增加。為了對屋齡四、五十年這類持續老化的公寓大廈提升資產價值，落實管理成為重要的一環，「購買管理」甚至可說是公寓大廈的重要定位。越是老舊的公寓大廈，居住者的年紀越大，一旦年長者變多，就會沒有人願意承接管委會的責任，陷入管理功能失調的窘境。於是，「第三方管理方式」這種管理方法受到矚目。在該管理方法的引進上，比起自住型公寓大廈，投資型公寓大廈反而更有進展。

公寓大廈管委會通常由住戶（房屋所有權人）輪流擔任理事長、副理事長及監察員等職位。如果管理未徹底落實，公寓大廈的價值就會受損。比方說，沒有妥善修繕外牆、電梯、照明等公共區域的故障處，或是可能會時常出現未落實垃圾清理及環境打掃規範等情況。這些情況將會連帶損害公寓大廈的資產價值，導致出售時售價無法提高，或是當作租賃物件出租時遲遲沒有租戶入住，即使確定入住也無法得到合理房租這樣的結果。

尤其是投資人士偏好的公寓大廈，因區分所有權人並未實際居住該處，所以容易產生管委會難以正常運作的狀況。主要的原因包括：本人居住地距離持有所有權的公寓大廈很遠、開理事會很麻煩，或是因為年紀太大，參加理事對身體來說吃不消……諸如此類。

然而，對於那些按時出席理事會、依輪流制確實履行職責的住戶來說，不公平的心情只會愈發強烈。「那些依輪流制輪到卻完全不履行職責的人，直接提高他們的管理費吧！」、「多少應該給那些擔任理事的人一點報酬吧？」、「是不是應該給擔任理事的人某些好處呢？」不少管委會也會出現上述各種意見。

■大型不動產公司正式開始投入服務

在管理環境惡化之下，如今備受關注的是「第三方管理方式」，顧名思義，就是將公寓大廈管委會的成員委託給區分所有權人以外的第三方，交給公寓大廈管理公司、持有國家資格證照的公寓大廈管理人員或公司及律師等等。透過專業的角度檢討公共區域的修繕問題及長期修繕計畫等，可望藉此提升公寓大廈的資產價值。

大和房屋集團的Daiwa LifeNext提供第三方管理受託服務「TAKSTYLE」，作為分售公寓大廈管理的新選擇。藉由受託精通公寓大廈管理的專業人才擔任管委會中的管理人職務的「第三方管理」，達到確實且有效率的管理經營，在創造舒適的公寓大廈生活之際，也能減輕管委會成員精神層面與物理層面的負擔，協助提升公寓大廈的資產價值。

該公司不僅聘用擁有「公寓大廈管理士」及「管理業務主任者」等具備國家資格及公寓大廈豐富管理經驗的專業人才，還明確劃分了提供第三方管理受託服務的部門、實行管理實務的部門、負責公寓大廈會計的部門，藉由彼此相互牽制的功能，重視防止不當行為的體制。適當進行管理業務相關的內部監查，至於可能產生利益衝突的交易，則會在管委會全體大會上得到允許後才實行。

除了大和房屋集團外，也有其他大型不動產系列的管理公司提供相同的第三方管理服務。

■國交省制定指導方針防堵惡質業者

另一方面，也不難想像惡質業者並不在少數。受託第三方管理的公司未必皆是行事端正的好公司，也有很多未經區分所有權人同意，在未估價的情況下，即以高價將大規模修繕工程發派給自家集團旗下的公司，或者是發包不必要的工程等案例。甚至還有更惡劣的情況，例如挪用或私吞管理費及修繕公積金，導致警方必須介入的案例。簡而言之，管委會資金遭到濫用的問題層出不窮。

國土交通省於2023年12月實施「第三方管理方式相關的實況調查」，以公寓大廈管理業協會會員的351家公司為調查對象，並得到152家公司的有效回覆。由此資料得知，有48家公司承接來自管委會的第三方管理方式，約占三成。涉及的管委會數量則為1,991件。再依該類別來看，以「投資型公寓大廈」為最大宗，管委會數量高達1,055件。第二多的是「自住型及投資型公寓大廈」的435件（重複計算）、「自住型公寓大廈」的306件。

關於管理業務的報酬，有四成是「有設定報酬」，其餘六成則「未設定報酬」。此外，僅有15%透過管理條約等，規定管理人可未經全體大會決議實行的發包上限金額，「未設規定」則為85%，占了大多數。而設有規定的上限金額，平均金額是10萬至140萬日圓之間。

有鑑於此，國交省於2024年6月重新將舊有的「外部專家活用指導方針（西元2017年6月）編製成「公寓大廈的外部管理者方式等相關指導指針」。

公寓大廈管理公司及公寓大廈管理士等外部專家整理出擔任管理者時的留意事項，其中公開的內容為：中古公寓大廈引進制度時的流程、管理者權限範圍等、存摺／印鑑保管方式、利益衝突等的處理流程、向區分所有權人公開資訊的方式、大規模修繕工程的流程等等。

比如，關於管委會經營方式（管理者權限範圍等），管理者的任期設定為「原則上建議一年左右」，管委會財產的帳戶印鑑等「建議由監事保管」，大規模修繕工程為「建議設置修繕委員會，專門檢討修繕相關事宜」。

在少子高齡化社會的趨勢下，人口減少已對公寓大廈的資產價值產生影響。為了讓更好的資產持續維持到未來，各個公寓大廈管委會迎來必須重新檢視管理方式的時期。