由於適合分售公寓大廈的用地逐年減少，加上該用地的交易價格與建築成本均上漲，在這樣的雙重打擊下，新建公寓大廈的供給也逐年減少。泡沫經濟時期每年曾供給超過八萬戶，如今卻跌破三萬戶。人口減少的速度也越來越快，因此新建供給面臨更加嚴峻的環境。於此之際，中古公寓大廈成為市場矚目焦點，即使是屋齡達20年或30年等已有一定年份的舊公寓大廈，也可透過翻新整修來維持資產價值。分售公寓大廈市場除了新建案之外，藉由翻新提升中古物件資產價值的商業模式可望變得活躍。

住宅庫存不斷累積，新建供給稀少，因此中古住宅交易趨於活躍。根據矢野經濟研究所的調查，中古住宅收購轉售市場的規模呈現擴大趨勢。在最新2022年的調查結果中，收購轉售的簽約戶數（中古公寓大廈、中古獨棟住宅）為4萬1千戶，推估較前一年增加5.1%。該研究所指出，市場擴大的主因在於中古住宅增加，市場規模預計2025年將達4萬5千戶，2030年則預測達5萬戶，比2022年增加22.0%。

翻新是否具有吸引力，成為掌握翻新整修銷售情況的關鍵。不僅透過購買分售公寓大廈的個別住戶，把專有區域拆成空殼狀態進行大規模翻修，更重要的是將功能方面升級到最新版本。比方說，引進智慧住宅功能自動控制與生活作息同步的照明設備、透過手機集中控制室內燈光，還能透過提示音提醒天氣預報或垃圾清運日等生活資訊。

■ 大型不動產公司也創立自有品牌拓展事業

各大不動產公司也開始正式進軍這個翻新領域。三菱地所Residence在2013年以「Rinoreji」的品牌展開翻新事業。該公司不只單純進行翻新，還引進與新屋分售公寓大廈相同的節能設備，將物件打造成「達到零耗能水準(ZEH)的節能住宅」或「符合節能基準的住宅」之後再重新銷售。除了把設備改成高隔熱浴缸、LED照明、節水水龍頭等高度節能的設備以外，也提供施工後的售後服務。主要特色在於即使是中古房，該公司也僅處理符合新耐震基準且取得建築許可的公寓大廈。

東急Livable是收購整棟公寓大廈進行翻新，當公寓大廈有人退租或有空房時，則進行個別翻新，再以「Lideas」的品牌重新銷售。他們會將屋齡30～40年以上的老舊公寓大廈重新整修補強，過去曾在東京目黑車站附近，以六千萬日圓將屋齡44年的公寓大廈（總戶數114戶）的某戶重新轉售。而大京則以「Renoalpha」的品牌進行重新銷售。

這些大型不動產公司積極投入翻新轉售事業，其背後原因在於資金充裕的富裕階層想要新建案難以取得的好地段。尤其是東京都心公寓大廈的買賣仲介與收購翻新的周轉速度很快，例如東京都港區西麻布就以超過兩億日圓的價格轉售，買方立刻以現金支付成交。在高價物件中這樣的案例並不少見，藉由翻修及翻新消除屋況老舊，能夠打造出近似新屋的環境，正是一大吸引力。

翻新市場預估今後也會持續熱絡。多家開發商及其相關的不動產仲介公司表示「屋齡20年～30年的公寓大廈經過翻修、翻新後，平均在30～40天內成交，有時甚至在翻新期間已決定成交。」

此外，在整棟收益型公寓方面，不動產公司會在翻新後先完成招租，達到滿租狀態後再銷售給投資人，有的更結合整棟包租與生活支援等管理服務，滿足自住與投資需求。

■個人不動產投資人士也開始關注

在政府主導的SDGs（永續發展目標）中，翻新工程也備受重視，Renoveru（東京都港區）與金澤工業大學、國士館大學共同研究的結果顯示，與重建相比，整棟公寓大廈翻新在降低二氧化碳排放、減少廢棄物排放量的效果更為顯著。若與同規模的新屋重建相比，翻新最多可降低76%的二氧化碳排放量和96%的廢棄物排放量。

除了自住需求以外，翻新公寓也吸引許多個人投資者洽詢。因為稅後的現金流或貸款償清後的現金流比新屋更具吸引力。關鍵在於與建築成本之間的權衡，因為建築成本會直接影響到利潤。某位在東京23區投資的個人投資者表示「這也牽涉到稅金與折舊的問題，這是一場綜合的較量，我會根據自己的財務狀況，想辦法透過適合建築結構的翻新來提升資產價值。」

■ 預期利率將走高　對都心的影響卻有限

另一方面，市場漸漸越加關注風險方面的情況。因為開發成本高居不下，日本銀行的升息政策也帶來影響。先撇開東京都心不談，以周邊縣市為地盤的不動產業者反應「轉售業者的庫存不斷累積」。都心區域的消費者是以現金購買為主，不會因利率高低而受到影響。比起都心區域及東京23區，向銀行等金融機關貸款的族群較多的區域，相對而言對利率的敏感度較高。