東京，日本——IMARC集團發布綜合市場情報報告《日本高級住宅不動產市場：按類型與地區劃分的規模、占比、趨勢與預測——2026年至2034年》。報告指出，日本高級住宅不動產市場規模於2025年達366億美元，預估2034年將增加至625億美元，2026年至2034年的年均複合成長率（CAGR）為6.11%。

按物件類型區分，公寓及集合式住宅於2025年占日本高級住宅不動產市場的77.4%，別墅與獨棟住宅則預估於2026年至2031年間以7.82%的年均複合成長率擴張。依銷售方式區分，新建物件於2025年的銷售占比為55.3%。再按地區區分，東京於2025年以50.2%的營收占比居首，名古屋則預估至2031年將以8.06%的年均複合成長率成為成長最快的地區。港區、千代田區及澀谷區的住宅用地淨增量，在2023年至2025年間每年皆低於總土地面積的0.5%，對新增供給形成結構性上限。

日本高級住宅不動產市場的主要特徵，包括都心精華地段供給嚴重不足、日圓貶值帶動海外投資強勁流入，以及都心三大核心區房價創紀錄上漲。2026年版《世界最佳城市》報告中，東京名列全球第4，大阪排名第23，反映國際社會對日本主要城市的評價日益提高。這不僅直接推升國內富裕買家的需求，也帶動海外投資人及有意移居的專業人士對高級不動產的需求。

主要市場驅動因素

供給不足、精華地段稀缺與外國投資

日本高級住宅不動產市場最強勁的商業驅動力，是供給極為有限的都市精華地段，與國內外買家快速成長的需求間所形成的結構性失衡。不動產經濟研究所於2026年4月20日發布《2025年度首都圈公寓市場報告》，指出首都圈新建公寓供給量已連續4年減少，2025年度年減2.6%至21,659戶。千代田區、港區及中央區三大核心區因可用土地不足，加上高薪企業總部集中，新建高級公寓價格始終超過1億日圓。

2025年外國人購屋仍維持高檔，動機已從單純投資擴大至移居及長期居留。國際學校增加，以及可提供英語服務的物件日益增多，促使更多家庭及遠距工作者以日本為據點，海外買家需求也從東京、大阪擴大至地方城市。截至2025年，外國買家集中湧入東京三大核心區，買下當地銷售的新建公寓中的20%至40%，使日本最熱門高級住宅區的供需失衡進一步加劇。

升息、物價上漲及日本銀行政策的影響

2025年日本全國及都會區的不動產價格皆強勁上漲，其中又以東京引領高級物件市場。東京平均住宅價格年增10.7%，達9,140萬日圓；2026年主要城市預估仍將上漲5%至6%。這波驚人的漲勢，是供給受限、海外資金流入、金融政策正常化下主要金融機構調高薪酬，以及日本最具吸引力的都市地段所附加的理想生活方式溢價等因素交互作用的結果。

新建物件租金快速上漲，2025年第3季全國所有主要區域市場皆較去年同期上揚，包括東京23區7.82%、都心近郊4.91%、名古屋市4.25%、大阪市4.25%及京都市3.57%。在日本進入升息週期之際，優質出租物件投資組合的獲利能力提高，高級住宅不動產的投資收益率也隨之提升。

大型都市更新計畫與智慧豪宅的整合

日本最具企圖心的民間主導都市更新計畫，正改造東京市中心的整片街區，創造出具備歷史紀錄溢價的新型高級住宅建案。2026年的代表案例包括整合超高級住宅、國際學校與健康中心，採用「城中之城」概念的麻布台Hills、持續進行的澀谷再開發，以及第2期六本木Hills計畫。2026年住宅市場呈現高級住宅集中的市中心與持續擴張的郊區明顯兩極化，高級公寓的「都心三區」市場預料將持續驚人成長。

智慧家庭科技、健康設施、國際學校的便利性及車站交通等要素，正整合至新一代高級公寓開發案，也使買家願意為最高規格的新建案支付更高溢價。三菱地所推出結合智慧家庭科技與車站交通便利性的320戶「丸之內Park大樓」，以每平方公尺平均12萬美元完售。這充分展現日本市場中技術最先進、地段最優越的高級住宅開發案所能實現的極致溢價。

近期市場動態

不動產經濟研究所（REEI）於2026年4月20日發布《2025年度首都圈公寓市場動向報告》，確認首都圈新建公寓供給量已連續4年減少，2025年度年減2.6%至21,659戶。這印證了日本最熱門住宅市場普遍存在結構性供給不足，也支撐高級不動產價格上漲。2025年日本全國及都會區不動產價格強勁上揚，由東京引領高級物件市場；主要城市2026年預估仍將上漲5%至6%。由於需求超過現有住宅存量，供給限制持續推升價格。

2026年1月，森大樓與住友不動產動工興建總工程費20億美元的「第2期六本木Hills」計畫，規劃1,200戶高級住宅，預定於2027年完工。這是近年日本高級住宅市場史上最重要的高級住宅開發案之一，再度彰顯民間部門對東京高級住宅不動產市場的高度投入。同時，政府為舒緩房價上漲壓力，開始審查非居住者購買價值超過66萬7,000美元住宅的申請。此舉可能影響約30%的超高級物件交易。這項管制措施不僅凸顯日本高級住宅市場需求異常強勁，也顯示政府已注意到高級物件價格急遽上漲所造成的社會影響。

2025年12月，東急宣布總額33億美元的澀谷再開發案已完成60%，預計2026年下半年將有800戶高級住宅啟用，成為東京最具變革性的都市更新計畫之一的重要里程碑。2026年版《世界最佳城市》報告中，東京名列全球第4，大阪排名第23。日本主要城市的國際評價日益提高，也直接推升全球富裕人士在世界級都市環境中置產作為主要住所或度假別墅的高級不動產需求。