2023年的住宅／不動產業界是否會大地震？

2023年已經開始了。回顧去年，新冠疫情持續擴大，加上俄羅斯向烏克蘭發動軍事攻擊等等，全球陷入一片混沌之中。資源價格飆漲隨之而來，引發全球性通貨膨脹，各國中央銀行為了抑制通膨，紛紛將金融寬鬆政策改為金融緊縮政策，使得市場對於景氣減速的疑慮升溫。日本亦出現物價高漲的情況，不過相較於歐美各國，日本顯得較為緩和。由於與全球主要國家背道而馳的日本銀行維持金融寬鬆政策，因此日圓持續貶值，10月美日匯率突破150日圓大關，屈服於市場現狀的日本銀行，12月20日在金融政策決定會議上將長期利率的變動容許幅度從0.25%上調至0.5%。市場普遍認為金融政策的變更將全面展開，因此日圓立刻彈回130、129日圓大關，展望2023年。

一旦升息，不動產市場也會出現轉變

不少人認為2023卯年的股票市場並不會如預期般惡化。大型證券之一的SMBC日興證券在年初對投資人士的報告中判斷於股價方面，2023年上半年受到全球景氣減速的連帶影響，大家將會注意企業業績的惡化，股價估計將會低迷，不過自後半年起，日本的通膨將趨緩，同時對於美國金融緊縮政策的警戒也會放寬，因此股價應會上漲。日經平均指數預估年底將達到3萬1500日圓，TOPIX則達到2250點。對日本經濟的看法比想像中樂觀。

不過，經濟走向仍由日銀的金融政策掌控。最樂見於升息的就是銀行業界。各家銀行都認為升息有助於改善業績，12月日本銀行宣布升息後，銀行股皆開始轉漲。雖然大家越來越期待負利率遲早將會解除，但如果誤判解除時期，景氣惡化與升息恐怕會同時發生。不過，也有人預估，即使修正殖利率曲線管控（YCC）與負利率政策，仍會被因外國債券所產生的逆差抵消。

去年12月至今年初，住宅／不動產市場的情勢大幅變動，起因為日本銀行縮小金融寬鬆政策、實行等同實質升息的措施，對於在全球景氣預估可能惡化的情況中升息的警戒感急速升高。尤其對於住宅銷售現場，升息無疑是一大打擊，對於不動產市場造成的影響也很大。

雖然長期利率的變動幅度調升至0.5%，但短期利率沒有變更，維持負利率，所以殖利率曲線管控（YCC）沒有停止。因此，與長期利率連動的固定型貸款利率出現上升傾向，但與短期利率連動的變動型貸款利率仍維持接近零。這個變動利率將會如何發展呢？由於利率長期持續處於低空飛行的狀態，因此使用變動型房貸的人約有8～9成，占了絕大多數，如果連變動利率也上升，公寓大廈及獨棟建築等的分拆讓售市場可能會徹底崩潰。若是固定或變動的房屋貸款利率都上升。在薪資沒有上升的情況下，假設發生這種狀況，那麼住宅販售將會大受打擊。新屋的販售價格和中古的流通價格將會雙雙下跌。

日銀總裁黑田東彥的任期到今年4月8日。大家都對未來的接班人人選非常關注。無論是誰擔任新總裁，如何以目前的YCC及負利率政策等金融政策與政府達成協議都會是焦點。今後修正金融政策時，勢必會關注物價與薪資兩者後再決定，但大多數的人都不認為未來會全面升息。市場正在催促進一步的升息，在1月5日財務省實施的十年期國債投標中，最高得標利率達到上限的0.5%。在新總裁確定之前，還有兩次的金融政策決定會議。

進入高財力與高信用度需求者的時代

在這樣的情況下，展望未來的分拆讓售公寓大廈市場，預估兩極化將會進一步擴大。利率上升、通膨影響、物件價格的居高不下──能夠跨越這三道難關，購入公寓大廈的族群相當有限。儘管日本的通膨情況比歐美緩和，但2023年生活所需的成本愈來愈高。由於電費等各種消費者負擔提高，造成可支配所得的減少。許多人認為中產階級及上位中產階級所購入的公寓大廈等級，價格應該沒有太多上漲空間。

根據不動產調查公司東京KANTEI在去年12月22日發表的中古公寓大廈價格走向，東京都心6區（千代田區、中央、港、新宿、文京、澀谷）的平均價格，連續14個月上升，11月首度突破1億日圓。另一方面，周邊區域則氣勢轉弱。東京23區下跌至6,945萬日圓（較上個月下跌0.4%），連續上升28個月後止步。城南及城西地區為6,741萬日圓（較上個月下跌0.3%），城北及城東地區為5,342萬日圓（較上個月下跌0.1%）。除了可以窺探公寓大廈交易價格的上升空間很少，同時也讓以富裕階層及高所得人士取向、一般實際需求者跟不上目前高價水位的現狀浮出水面。

關於2023年的市場動向，在不動產綜合刊物《住宅新報》1月10日號上報導了去年12月所實施的景氣問卷結果。根據該調查結果顯示，回答首都圈不動產價格「將會持平發展」的約有六成，回答「將會上升」（36.4%）的也有一定比例。不過，預估交易將會相當活絡的是「事業用／投資用資產」佔半數（48.9%），公寓大廈不到三成，獨棟住宅則在一成左右。由此可知，自住用不動產並非價格的領頭羊。

另外，過去大家總會覺得升息對於不動產而言是一種風險，不過審視當前情況，國家財政問題就擺在眼前。今昔面臨的情況不同，日銀難以升息也是實際現況。因升息而增加利息支出的並非只有住宅／不動產業界。債臺高築的國家、擁有一半已發行國債的日銀亦是如此。一旦破產就血本無歸了。國家／日銀也面臨進退兩難的局面，必須合為一體，避免財政負擔可能再擴增的情況。「無法實施讓利率負擔增加的金融政策」看法很強烈。日本列島在催促升息的市場與掌控現實方針的夾縫間正在搖擺不定。