消失的30年，如何在轉變後的社會中生存？

自1990年代泡沫經濟崩壞以來，日本的薪資一直沒有成長。在這30年裡，消費稅及社會保障費增加，最近1年來，由於俄羅斯軍事侵略烏克蘭與日圓持續貶值，導致能源價格飆漲，燃料費及食品・日用品也接連上漲，民眾可支配所得逐漸減少。根據經濟協力開發機構（OECD）的調查，2021年日本的平均薪資不到四萬美元。回顧過去30年，美國薪資增加近2倍，日本卻幾乎沒有成長，因此有越來越多年輕人將資金轉向不動產租賃業，當作第二收益來源。

將不動產租賃業當作副業的年輕族群增加

去年10月日圓兌美元匯率貶至150日圓大關，到達32年來的新低點。在該時期前往夏威夷的40多歲個人投資者表示，如果去麥當勞點漢堡套餐，在日本大約700多日圓，但在美國當地卻要超過2,000日圓。即使只是在餐廳喝杯酒，簡單用個餐也要5,000～7,000日圓，對於日圓貶值深有感觸。

該個人投資者任職於日本國內IT企業，副業是經營出租住宅，稅前的每年現金流量超過3,000萬日圓。以購買價格基準合計其持有的全部不動產，將近8億日圓；以不動產價格較高的當前行情推估售價，其資產評估額超過10億日圓。扣除未償房貸後的純資產，約為3億5,000萬日圓。雖然這位大房東早已達到所謂早期退休、經濟獨立為目標的FIRE境界，但他依然繼續在IT企業上班。他主要投資東京23區內的物件，在2021年疫情期間將以2,400萬日圓買下的一棟公寓（5戶），以4,200萬日圓售出，疫情前的2019年，也以4,500萬日圓售出當初以3,200萬日圓買下的區分公寓大廈。

25歲過後，他開始從事不動產投資。雖然出社會後就開始進行股票投資，但他表示：「不動產投資的魅力，在於它可以透過借款投資高於自己持有的金融資產標的，而且可以發揮資金槓桿的作用累加資產。」除了個人資產，還能有效運用包含借款（房貸）的資金。雖說無論是股票或不動產同樣都會受景氣影響，但股票在企業倒閉時會直接變成廢紙，而不動產並無因不景氣而發生物件消失的情況。不動產價格可能會下降，但價值不會變成消失，房租行情不會大幅下降的穩定感也是吸引人的原因。

追求這種成功案例的年輕人似乎有所增加，這是因為年金制度不可靠、公司薪水不上調，再加上新冠病毒這類傳染病大流行可能輕易導致企業破產等，種種對未來感到不安所產生的現象。除了任職於民營企業的年輕族群有這種傾向之外，就連年輕世代的公務員也表現高度興趣。除了在民營企業工作的人，有不少教職人員或消防人員也選擇經營租賃建立資產，以追求未來穩定的退休生活。尤其是年輕世代，有不同於中老年族群的充足時間，擁有可以一點一滴建立資產的優勢。

「希望能保有除了本業以外的穩定收益來源。」這是一名30多歲的女性地方公務人員所言，她買下以東京23區內的區分出租公寓大廈，運用兩戶逾屋齡20年的物件。投報率約4%上下，雖然投報率不算高，但她認為穩定的租金仍是可長期累積的資產。物件價格約在1,500萬日圓左右。她的目標是在45歲前將房貸提前還清，期盼著：「50歲時，運用資產規模變成四到五戶的話……」

購買海外不動產的境外投資

另一方面，資金能力有餘裕的公司經營者／董事、醫師、律師等，對租賃經營的態度也很積極。這類族群的特色是他們不只購買國內的租賃公寓大廈也會購買國內外度假勝地的不動產。資金充裕的族群了解日本的成長特性，關注將資金轉向海外不動產的境外投資。由於新冠疫情趨於緩和，社會經濟活動開始恢復正常，因此出國也變得容易許多。夏威夷、泰國、菲律賓都是熱門地區。

日本人口減少顯著，但現在的東南亞讓人聯想到過去日本的高度經濟成長期。ASEAN(東協)加盟的10國總面積達日本的12倍，人口6億5,000萬人，約為日本的5倍。若考量不動產投資基於「重視人口增加」的定律，亞洲圈前途不可限量，所得水準與GDP成長率等比例上升，不動產價格及租金也會上漲，容易推估未來上漲時售出的資本利得是其特徵。

另外，除了亞洲圈，先進國家中人口持續增加的美國及澳洲也是關注焦點，希望在成熟社會中賺取穩定租金的投資人士也有所增加。現在即使身在國內也容易管理海外不動產收益，這點也是境外投資受到注目的原因之一。只要有智慧型手機或電腦，就能從當地戶頭匯款至日本。

踏實穩健的努力才能靠不動產致富

不過，通往成功的道路少不了踏實穩健的努力。不動產租賃業過去總被認為是不勞而獲，但沒有妥善的管理能力就不會成功。堅守個人投資風格，不隨他人起舞、確立投資物件的主軸也很重要，例如要選區分公寓大廈、獨棟公寓大廈還是別墅住宅？新屋、低屋齡或老屋？挑選東京或大阪等地的投資區域、重視投報率還是買賣利潤等等。

另外，本篇開頭提到的大房東強調，選擇不動產公司是重要關鍵。關於如何選擇值得信任的業務、優秀的業務，他建議：「選擇不分優缺點都會徹底說明的人。熟悉金融機構的資訊，為你考量資金方案，而熟悉投資物件。假如那個業務本身也有投資不動產，那就再好不過了。」