每年12月是各行各業密切關注政府與執政黨動向的時刻，目的在於確認自家的訴求是否能被納入下一年度的「稅制改革大綱」。為了迎接即將到來的2026年度，目前正如火如荼展開討論。在住宅與不動產業界，以分售公寓大廈為首之房價飆漲議題已成為社會問題，相關政策的制定可說是勢在必行。

■新成屋住宅貸款抵稅 適用面積從50m²以上放寬至40m²以上

延長住宅貸款抵稅，是業界團體提出的首要訴求。住宅貸款抵稅機制是根據年底的貸款餘額，將一定比例的金額從所得稅或住民稅中扣除，目前的扣抵率為貸款餘額的0.7%。新成屋目前的適用期間為13年，業界希望能維持此制度，並預計將住宅貸款抵稅政策延長5年，實施至2030年底。

縮小適用該住宅貸款抵稅的住宅專有面積，是目前政策的實施方向。過去原則上須至少50m²以上，現在擬放寬至40m²以上，增加能享有抵稅優惠的族群，但這屬於特例，僅限於年收入在1000萬日圓以下而且是購買新成屋的情況，才適用40m²以上的放寬標準。

由於當前的分售公寓大廈價格高漲，一般受薪家庭越來越買不起房子。在住宅與不動產業界，當價格高漲時，建商往往會透過縮小專有面積來壓低總價，而這一波的分售價格高漲也是同樣情況。根據不動產經濟研究所的資料，東京23區的新建公寓大廈價格，今年4～9月的上半期平均價格來到1億3309萬日圓，比去年同期增加兩成。

針對分售公寓大廈價格過高的現象，銷售第一線人員表示歡迎：「原本考慮買房的人暫時轉租，乾脆放棄買房的人也不在少數。擴大住宅貸款抵稅的適用戶型，是避免買方打退堂鼓的方法之一。」如果連大型建商推出約40m²的「精緻小宅」也能適用抵稅，儘管專有面積較小，但民眾也更容易擁有自己的家。此外，關於新成屋的住宅貸款抵稅，業界也提出多項購屋支援稅制訴求，包括：依據住宅性能調整貸款上限額度、延長育兒家庭的現行優惠措施、延長即將到期的固定資產稅優惠、居住用財產換屋退稅特例等。

■中古屋對策 形成優良住宅庫存量

除了新成屋以外，政府也預計擴大對中古屋的支援。目前已有提案指出，應提高適用抵稅的貸款上限額度。在現行制度下，即使是高節能住宅，貸款上限最高僅為3000萬日圓，未來將研議進一步提高。抵稅適用期間也有可能從現行的10年再延長。

不動產流通經營協會(FRK)是由大型房仲公司加盟組成的業界團體。由於不只新成屋，以東京等大都會區為首的中古公寓大廈價格也持續上漲，而中古屋的流通量也逐年擴大。有鑑於此，FRK呼籲將原本僅限「年收1000萬日圓以下個人取得新成屋」適用的最低樓地板面積門檻，從50m²放寬至40m²以下。FRK建議將年收1000萬日圓以上的個人也納入適用對象，同時將此優惠擴大至中古屋市場。

此外，針對出售自住不動產虧損特例，業界除了爭取延長適用期限與檢討扣除限額外，也希望能取消「僅限房貸餘額與出售價格之差額」的限制，改為整筆出售虧損皆可扣除。

在環境性能方面，扣除業者收購翻新的住宅，業界希望針對ZEH（淨零耗能住宅）住宅及認證住宅，提高其借款上限額度。至於抵稅期間，也要求比照新成屋或收購翻新住宅，擴充至相同年限。

從有效運用住宅庫存量的角度來看，業界要求建立有利於改建的稅制；若不改建，為了符合現行的建築法規，也希望能整頓便於進行裝修或翻新的環境。針對已完成耐震補強、無障礙化、長期優良住宅化等各類工程的住宅，目前也正在爭取延長固定資產稅減免的適用期限。希望能透過促進中古屋的循環，藉此累積優質的住宅庫存量。

■對投資型不動產「過度的遺產節稅」踩煞車

另一方面，政府與執政黨計畫加強管制投資型不動產，著手防止利用繼承投資型公寓等不動產來避稅。針對以收租為目的購買的公寓或商辦大樓等商用不動產，改變遺產稅的估價方式。

未來利用過度壓低評價金額來減少遺產稅的操作將不再可行。過去是依據市價約8成的「路線價」來進行估價，但今後預計改以「實際購買價格」進行估價，以提高稅賦。這主要是鎖定繼承前才緊急購買的投資型房產，預計將針對購買後5年內發生的繼承案件進行控管。在過去，富裕階層相當流行利用超高層大樓來進行節稅規劃。目前的政策方向不僅針對直接持有的繼承不動產，連同不動產小額投資商品也要杜絕過度節稅行為。關於住宅與不動產業，政府未來將在「實質居住需求」的放寬與「投資性需求」的緊縮之間進行雙向調整。