東京從銀座獨強走向廣域上漲、大阪於世博後仍維持都心重估熱度

日本國稅廳於7月1日公布的2026年路線價顯示，日本不動產市場持續有上漲趨勢。全國標準宅地的評價基準額平均較前一年上漲2.9%，連續5年呈現正成長。漲幅高於前一年的2.7%，顯示地價回升已不再只是擺脫通貨緊縮後的反彈，而是進入反映城市收益能力的新階段。

最具象徵性的莫過於東京都中央區銀座5丁目「銀座中央通」的鳩居堂前，其最高路線價達到每平方公尺5,336萬日圓，較前一年的4,808萬日圓上漲了11.0%，自1986年以來連續41年蟬聯全國地王。在訪日外國旅客消費、精品品牌旗艦店需求及都市再開發預期等多重因素加持下，銀座的定位已不僅是日本的商業區，更是日益展現出承接亞洲富裕階層消費的國際資產特質。

然而，若觀察今年的路線價，更重要的並非「銀座地價高昂」這個已知的事實，而是地價上漲並未侷限於東京的局部地區，而是擴大到包含周邊縣市在內的整個東京圈。千葉市中央區富士見2丁目的最高路線價為每平方公尺269萬日圓，上漲8.5%；埼玉市大宮區櫻木町2丁目為666萬日圓，上漲12.5%；橫濱市西區南幸1丁目也達1,760萬日圓，上漲2.3%。東京都中心地區價格飆升，將住宅、商業設施及辦公空間的需求推向周邊城市。

大阪圈同樣也表現強勁。大阪市北區角田町「御堂筋」的路線價為2,120萬日圓，漲幅僅1.5%；而京都市下京區四條通為911萬日圓，上漲9.5%；神戶市中央區三宮町1丁目則為640萬日圓，上漲9.6%。不僅是大阪市中心，包括京都、神戶、奈良在內的廣域圈，其商業地段的資產價值亦持續進行重新評估。這背後的結構，並不單靠大阪關西世博帶來的短暫觀光需求，而是由飯店、商業、再開發以及外資熱錢等多重因素促使地價上升。

另一方面，各地的上漲率也呈現明顯落差。在各都道府縣廳所在城市的最高路線價中，上漲率達10%以上的有盛岡、埼玉、東京、奈良、佐賀5個城市；介於5%以上而未滿10%的則有札幌、前橋、新潟、長野、千葉、富山、金澤、大津、京都、神戶及那霸11個城市；至於持平的則有青森、津、鳥取3座城市，下跌的城市為零。

不動產市場已從全國同步上漲的時代，進入依據各城市的吸客能力、交通樞紐功能、再開發空間、飯店與商業需求、以及住宅價格的市場接受度，而出現評價分化的局面。路線價是遺產稅與贈與稅的計算基準，不等於實際的市場成交價，但由於它是以地價公告價格約八成的水準設定而成，作為反映市場趨勢的指標仍具有充分的參考意義。

2026年路線價所呈現的，並非單純的「地價持續上漲」，而是「受市場青睞城市的重整」。在東京圈，資金與需求從市中心流向周邊的核心城市；在大阪圈，則流向串聯大阪、京都與神戶的廣域觀光及商業圈。接下來的觀察重點，在於這波漲勢能否獲得租金及收益能力的支撐，抑或將轉化為遺產稅與取得成本增加的壓力，反過來對地方經濟造成衝擊。

【東京圈分析】

從「都心房價飆漲」走向「周邊核心城市的重新評估」

在東京圈中，東京都的標準宅地平均上漲9.4%，漲幅在日本全國之中表現極為突出。與此同時，神奈川縣上漲4.5%、千葉縣上漲4.4%、埼玉縣上漲2.3%，顯見這波漲勢已擴及整個首都圈。

尤其值得注意的是，表現強勁的並非只有東京都心，而是具備交通樞紐功能的城市。銀座為5,336萬日圓，上漲11.0%；大宮為666萬日圓，上漲12.5%；千葉為269萬日圓，上漲8.5%；橫濱則為1,760萬日圓，上漲2.3%。大宮與千葉的絕對價格低於東京都心，且仍有一定的再開發空間，因此上漲率也容易呈現高水準。

解讀東京圈市場的重點，主要有以下三點。

第一點，住宅價格居高不下，因此推升周邊城市的地價。都心地區的公寓大廈房價已遠遠脫離一般受薪階層的負擔範圍，使實際自住的需求容易外溢至郊區或準都心區域。因此，這波路線價的上漲不僅是受到商業用地需求的帶動，同時也反映住宅用地的價格上漲壓力。

第二點，辦公與商業市場持續進行分化。銀座這類超精華地段，因成功吸引消費與觀光，作為「國際商業區」仍具強勁優勢。另一方面，一般辦公商圈則必須面對租金漲幅能否跟上地價漲幅的考驗。若只有地價率先上漲，投資報酬率將受到壓縮，投資效益也將大打折扣。

第三點，這對遺產繼承與資產傳承將帶來重大的影響。路線價的上漲，對土地所有者而言代表資產價值的增加，也意味著遺產稅評估金額隨之上升。在東京圈中，收益率偏低的老舊租賃物件或低使用度的土地，未來恐怕將面臨更沉重的納稅負擔與更大的土地活化壓力。

綜合上述三點來看，未來東京圈的「都心的稀缺性」與「周邊核心城市的划算感」將同時受到市場肯定。然而，在利率上漲的情況下，無論是自住需求還是投資需求，對房價的承受力都將面臨考驗，真正能維持強勢的僅限於同時具備車站周邊、都市再開發、商業機能集中及租賃需求等條件的地區。

東京23區 路線價與評價基準額最高地點排行榜

評價基準額：千日圓／㎡　｜　路線價單位：日圓

東京23區 路線價與標準基準額上漲率排行榜

標準基準額：千日圓／㎡　｜　路線價單位：日圓

【大阪圈分析】

不只受惠於世博效應 關西廣域市場整體走強

在大阪圈中，大阪府的標準宅地平均上漲5.1%，而京都府上漲3.9%、兵庫縣上漲2.4%、奈良縣上漲0.1%。大阪市北區角田町「御堂筋」為2,120萬日圓，漲幅僅1.5%；京都市下京區四條通為911萬日圓，大幅上漲9.5%；神戶市三宮中心街為640萬日圓，上漲9.6%；奈良市東向中町為98萬日圓，漲幅高達12.6%。

大阪圈的特徵在於這波漲勢的主角並非只有大阪市。大阪的上漲率僅停留在1.5%，但京都、神戶與奈良的漲幅卻相當顯著。這顯示關西的不動產市場並非被視為「大阪市中心的單一主體」，而是被當作在觀光、商業與交通上緊密相連的「廣域圈」來進行評估。

大阪圈也有三個關鍵重點。

第一點，訪日外國旅客需求的回升，支撐起商業用地價格。京都四條、神戶三宮及奈良市中心的高上漲率，反映出觀光消費與店面需求的復甦。大阪關西世博不僅帶來短期需求，也推升市場對飯店投資及商業設施收益的期待。

第二點，大阪市中心的地價已屬於高檔區間。御堂筋的上漲率僅為1.5%，與其說是市場疲弱，不如說是價格水準偏高，後續上漲空間相對有限。未來的觀察重點，在於梅田、難波、淀屋橋及本町等地的辦公室租金與商業收益，能否持續支撐目前的價格。

第三點，京都、神戶與奈良具有濃厚的「觀光地價」特性，容易受到觀光客人數、住宿單價及店面營業額影響，對外部環境變化較為敏感。若日圓貶值、國際航線復甦及富裕族群旅遊需求持續，地價仍有上漲空間；但市場過熱的話，也可能產生當地居民住宅與店面成本上升的副作用。

綜合上述三點關鍵進行評估，大阪圈與東京圈具備絕對優勢的人口與資本集中不同，它是由觀光、商業及再開發等多重因素交織，共同推升地價的市場。

未來的關注焦點在於世博結束後需求是否退燒，或是能否與綜合度假村（IR）、梅北地區開發及御堂筋沿線重整等計畫產生連動，進而持續帶來城市價值的提升。

大阪市內 路線價與評價基準額最高地點排行榜

評價基準額：千日圓／㎡　｜　路線價單位：日圓

大阪市內 路線價與標準基準額上漲率排行榜

標準基準額：千日圓／㎡　｜　路線價單位：日圓

【總　結】

2026年路線價顯示，東京圈的地價漲勢從「價格過高的都心」向周邊核心城市擴散，大阪圈則反映「著眼於世博後發展的廣域關西」的價格重估。兩者的共通點在於凡是具備站前地段、觀光、商業及再開發等明確需求支撐的地區，表現愈是強勁。

另一方面，路線價上漲不僅代表資產價值提高，也意味著遺產稅評估金額隨之上升。一部分投資人、建商及土地所有人會從地價上漲中受益，但對持有收益能力不足的土地所有人而言，卻可能成為沉重負擔。儘管市場確實持續上漲，但能夠享受這波漲勢的群體與只能將其視為負擔的群體，兩者之間的差距比以往更加擴大。