2016年分售型公寓大廈市場趨勢

　從經營者的觀點維護並提升資產價值　

「關鍵在於打造永續的居住環境」

根據去年12月本公司的報告，有分析師預測2016年分售型公寓大廈新成屋供給數量，受到消費稅調漲前的搶購需求影響，將落在四萬五千到五萬戶之間；之後由不動產經濟研究所公布的資料，指出首都圈新成屋供給數量為4.3萬戶，其看法相對謹慎。該研究所預測2015年供應戶數為4.12萬戶，雖然在東京一帶的大型建案帶動之下，可望出現比預期成長約4.4%，但該預測的確加深市場對於供給減少的印象。在泡沫時期成長至9.5萬戶的市場規模已萎縮到二分之一以下的水準。近幾年郊區的供應戶數急速銳減。各開發商已從競爭推案量高低的時代徹底轉向，全力避免推出滯銷物件，以物件地段為優先考量。在此態勢下，本次我們將試著探討分售型公寓大廈業界的未來趨勢。

透過居民的努力提升價值　不仰賴地段條件追求宜居性

2016上半年的供給動能雖可能趨緩，但研判下半年市場將陸續出現鎖定消費稅再次調漲而推出建案的看法，仍穩定不變。這不僅針對增稅前的搶購需求，也涵蓋消費者因著眼資產性而購買公寓大廈的需求。

Recruit住宅公司針對購買公寓大廈的消費者所做的調查指出，購屋者購買新成屋的動機，在2014年有約兩成(19.7%)的受訪者表示「因為具有資產的優勢」，創下從2003年（9.1%）起進行此項調查以來的最高紀錄。雖然該項在金融風暴後的2009年一度下滑，但調查結果仍顯示因重視資產特性而購屋的消費者逐漸增加。

因此，Recruit住宅公司從維持並提升資產性的觀點，將「由住戶經營的公寓大廈」列為今年的關鍵字。換言之，買下位居東京都心地段條件優異的公寓大廈，已非唯一目標，若住戶未能站在經營者的立場管理公寓大廈，物件的資產特性將隨著時間累積而流失。住宅與不動產網站「SUUMO」的總編輯池本洋一表示：「資產價值不單指地理位置，物件價值也可能因住戶的努力而提升，不受地理位置影響。」鄰近車站的公寓大廈價值固然會受到所在位置影響而提高，然而像是中古公寓大廈等物件縱使欠缺地段條件，仍能藉由確實維護而維持價值，強調住戶經營色彩強烈的公寓大廈已建構出公寓大廈的全新「價值指標」。地理環境無從改變，但住戶仍可改變物件的宜居性。

東京灣沿岸的住宅是由住戶組成聯合自治會主導

郊區的重點則放在減少居民外流與吸引入住者

「World City Tower」（2005年完工，共2090戶）與「W Comfort Towers」（2005年完工，有1149戶）等位在東京灣沿岸的超高層大廈，在邁入21世紀後仍陸續出現供應熱潮。趁著這些大廈接連步入大規模修繕時期的機會，似乎也帶動重新檢視大廈資產性的趨勢。有越來越多重視資產性並積極擔任主委的住戶，也有不少實際推動各種方案的案例。例如，針對住戶的活動規劃、長期修繕計劃之修正或是建立大廈專屬網頁提供資訊等。

位在東京灣沿岸的有明地區的5座公寓大廈的管委會組成「有明公寓大廈聯合自治會」。目的是積極與東京都或江東區的地方行政單位溝通。實際上這個自治會已向其所屬行政區及東京都的交通局請願，盼能增加公車班次。此舉已讓原本只有週六、日才行駛，且1小時僅1班通往東京車站的公車，增加到平日1小時有4班。屬於海埔新生地的東京灣沿岸區域是新興的住宅區，因此完全沒有可讓在地居民參與的活動與慶典，就防災觀點也令人擔憂，因此舉辦了不同大樓社區間的運動會，促成大樓之間的頻繁交流。

為了帶動社區營造的風氣，大樓管委會幾乎每個月都會舉辦如萬聖節聚會、夏日祭典、跳蚤市場、親子交流會、銀髮族交流會等活動，也會為新進住戶製作手冊傳單，透過解說管委會的願景而讓價值得以傳承。

越來越多不動產公司提供協助管委會的服務。東京建物不動產銷售公司就以集團所管理的分售型公寓大廈為主軸，與管委會建立密切關係並提供協助。該公司與位在東京灣沿岸的「Brillia Mare 有明」（總戶數1085戶）與「Brillia有明Sky Tower」（總戶數1089戶）共同架設大廈的官方網站，傳遞社區的活動內容與有明地區的魅力。

與神奈川座間市的「東建座間山莊」（1977~1979年完工，總戶數1046戶）的管委會聯手打造的官方網站，已在去年11月正式上線。經由「東建座間山莊官網」（http://zama-heights.com/）介紹該社區的大廈概況與歷史、未來的措施、泳池、網球場與運動場等公用設施。透過部落格的形式發表住戶舉辦活動的資訊，諸如此類打造永續性的公寓大廈的潮流不僅出現在都心，也慢慢在郊區擴展，成為這項趨勢的特徵。保有資產價值不僅能減少住戶外流，也能吸引新的居民進駐，從這兩個觀點來說，發揮社區機能已成為維護與提升不動產價值不可或缺的一環。