不動產租金原本是價格變動較小、「不動如山」的商品代表，不過最近出現了上漲的徵兆。

除了建築成本上漲、供需趨緊的情況下，部分大型不動產公司開始規劃將辦公室租金與物價指數連動的契約制度，這是一種在歐美已經普及的作法。將物價走勢合理反映在租金中，顯示日本經濟正進行結構性轉變。

租賃辦公室大多採用2～5年的契約。通常只有契約到期時，才有機會要求提高租金，因此一般認為即使市場上物價上漲，租金也很難有所改變。不過一直以來不動如山的租金，近來卻出現了變化。根據三鬼商事的資料，東京都心5區5月的辦公室空室率為3.56%，已經連續三個月減少；每坪的平均招租金額為2萬776日圓，已經連續16個月上漲。

根據NLI基礎研究所與辦公大樓綜合研究所的分析，東京23區大型大樓平均招租金額的漲幅，正好與消費者物價指數(扣除生鮮食品)相同。在經過物價加權的實質租金，已從2024年以來的持平轉為上升。

野村不動產與三菱地所旗下公司採取物價連動型租金制度以因應通膨

日本各大不動產公司推估今後將持續通膨，因而開始採用讓租金隨著物價調整的機制。首先採用的是物流設施。物流設施的契約期間，通常長達10年以上，若採用固定租金，風險將相當高。

物流設施龍頭GLP投資法人表示，該公司與客戶之間的租賃契約，已有六成左右改為每三年隨物價調整租金。以2024年9月~2025年2月之間續約的五份契約來看，租金平均上漲了5.3%。

三菱地所旗下的Japan Real Estate Asset Management，是一家經營上市不動產投資信託(REIT)的公司，在2024年冬天與一家大型辦公室租戶，簽訂了10年期租約，並約定於期中階段依消費者物價指數調整租金。

不僅如此，該公司亦向多家客戶提出隨物價調整的契約。據說以此作為談判籌碼後，也成功提高部分固定租金契約的價格。社長井上和幸表示：「此舉也間接增加了契約談判時的多元性。」

野村不動產亦針對物流設施、辦公室等客戶，於部分5年以上的長期契約中導入物價連動機制。三菱地所也開始評估採用與物價指數連動的租賃契約，社長中島篤指出：「在長期契約的案件裡，這項制度可能具備實質效益。」

不過在推廣上有點難度。某大型地產開發商的幹部表示：「有些公司比較喜歡行之有年的固定租金。」亦有知名地產開發商的領導人認為：「以現在的通膨率來看，要求提高固定租金的作法比較有利。還要視通膨是否會突破2%再作判斷。」

若無法隨物價上漲做出調整，實質收入將跟著減少

在簽訂租賃契約時，日本原則上採用租金在契約期間內固定不變的方式。如果想在契約期間內修訂，必須先由承租人與出租人之間協商。當物價上漲超出預期時，若無法調整價格，出租人的實質收入就會減少。

以歐美來說，不動產租賃一般會隨物價調整租金。美國勞動統計局在契約指引中提到，房租、薪資等應隨消費者物價進行修訂。

NLI基礎研究所主任研究員佐久間誠指出：「通膨時代的租金，除了必須考量一直以來的供需平衡外，也必須將物價變動納入。」

房租亦呈現上漲趨勢

不僅是辦公室租金，與民生更貼近的住宅租金也正在上漲。

根據總務省公布5月的消費者物價指數，民營住宅房租較去年同月上漲了0.5%，從2024年前後就持續上漲至今。東京都區部的漲幅更為明顯，6月中旬的漲幅更達1.7%。

儘管尚未明顯出現仿效歐美隨物價調整房租的情形，不過在簽訂新約或續約時，已經有愈來愈多房東考慮是否要漲房租了。

若不動產租金的「抗通膨體質」逐步建立，不動產業界便能將建材成本上漲與管理支出增加等因素，適當反映於價格中。也可做為員工加薪的財源，進而促進「物價與薪資的良性循環」。