東京23區的公寓平均價格突破1億日圓，都心住宅價格的上漲仍未見停歇。此外，多數專家也預期未來還會再漲一波。那麼，為了確保居住空間，個人究竟該如何因應？本文將探討可能的對策。

「公司的前輩們都說『還會再漲，快點買』。」一對20多歲的情侶如此表示。他們以約6,000萬日圓買下東京都港區一處屋齡將近30年的中古公寓，面積約40平方公尺。雖然空間狹小，也會擔心屋況老舊，但步行至JR山手線車站僅需幾分鐘，十分便利，而且這類物件在過去數個月已上漲超過1,000萬日圓。他們認為：「就算硬著頭皮先買下來，未來出售時也能賺『差價』。」

「櫻花事務所」會長長嶋修指出：「20~30歲世代基本上沒有看過都心公寓價格下跌的情況。多數人認為房價只會持續上漲。」如同前述案例，因預期價格續漲而急於購買的族群，也在推動房價再度上揚。

如果說泡沫經濟破滅前的日本存在「土地神話」，那麼現在簡直可謂「公寓神話」。根據不動產經濟研究所與東京KANTEI的資料，東京23區無論新建或中古公寓的平均價格，截至9月為止，都已連續5個月突破1億日圓。

價格上漲也正向其他城市的公寓與部分地區的獨棟住宅擴散。背後的原因之一，是住宅供需已變得緊縮。即使人口在減少，作為住宅需求基礎單位的「家庭數」卻因單身家庭增加而持續成長。

另一方面，住宅供給則陷入停滯。根據日本的國勢調查，木工匠的從業人數在2020年已降至不到30萬人，20年間幾乎減半，人力短缺情況嚴重，使新建住宅開工戶數呈現明顯的下降趨勢。

東京KANTEI高級主任研究員高橋雅之表示：「泡沫經濟時期，曾有不少新興建商為了與大型建商的高價物件競爭，而大量供應平價的住宅。但如今在人力不足與各項成本高漲的情況下，這類供給行為已很少見。」

優質地段的物件之所以價格高昂，除了自住需求外，外部資金流入也是原因之一。股價與東京23區的中古公寓價格之間呈現一定程度的連動，因為在資產效果下，富裕階層的購買意願會增加。公寓資產管理公司的渕上弘和指出：「只要股市持續高檔，流向都心公寓的資金就會持續，部分物件甚至還可能再漲一波。」

海外資金的動向也帶來影響。根據經濟合作暨發展組織(OECD)的資料，在新冠疫情之後，日本住宅價格的上升幅度一直到2025年4~6月期間都持續低於OECD的平均水準。長嶋修表示：「考量日圓走弱的趨勢，認為『日本住宅仍然相對便宜』的海外投資者應相當多。」

為確保居住空間，個人還能有什麼因應之道？高橋雅之指出：「首先應該認知，在可預見的未來，『再等等比較划算』這種情況幾乎不可能發生。」大約10年前，還有人認為等東京奧運結束後房價高漲會告一段落，但事實並未如此。

目前住宅價格上漲，也帶動租金同步攀升。根據總務省的「消費者物價指數」，民間租金正呈現1990年代以來的最高漲幅。究竟要選擇自購或租屋，固然取決於個人意願，但不論哪種選擇，所需成本大多只會越來越高。在這種情況下，與其輕易拖延決定，更重要的是及早制定合適的資金規劃。

長嶋修建議：「不妨大膽地把地點的選擇範圍放寬一些。」目前住宅的價值，基本上仍是以距離都心的遠近等「地段」因素作為主要判斷標準。這雖然能確保未來的資產價值，但因位於都心，房屋面積往往偏小，居住性也常會受到限制。

相反地，若將搜尋範圍擴及地方郊區，仍然能找到相對便宜的住宅。不過，地方郊區未來可能因人口持續減少，使得能享受公共服務的區域縮小，這也是一種風險。「與其只看住宅本身，不如連同各地的都市計畫一起納入考量。」(長嶋修)。

渕上弘和則表示：「最好先把自己想要的條件整理清楚。」也就是說，要先決定是要忍受居住性不足、優先追求未來的資產性，還是願意在資產性上做出妥協，改以較大的坪數、居住舒適度為優先。應根據自己的價值觀與家庭意見來排定優先順序。

同時具備高資產性與高居住性的住宅，通常都會出現極高價格。在通膨環境下選擇住宅時，與其一再延後決定，不如先明確劃定自己可以妥協的條件，這或許才是選屋的第一步。

(堀大介)