分拆讓售公寓大廈價格持續上漲，即使在大眾益發擔憂全球經濟景氣衰退的情況下，表現依然強勢。日本銀行新任總裁植田和男在4月舉辦的首次金融政策決策會議上，表明當前將繼續採取金融寬鬆的方向性，不動產市場投資人士想必鬆了一口氣。由於在黑田擔任日銀總裁的時期，已持續實施長達十年大規模金融寬鬆政策，不動產價格持續上漲，投資金流更是大量流入都心區域。雖然疫情期間人口流入郊區的情況蔚為話題，但根據東京都的資料，今年1月1日推估的人口超過去年，時隔兩年再度增加，人口已恢復1,400萬人。不動產資產今後將持平，視情況再次上漲的可能性也不小。

 

東京都心整體資產價值皆升高

 

資產價值在過去十年究竟增加了多少？關於這點大家都很好奇，不動產調查公司東京KANTEI（東京品川）於5月8日從該觀點發表「2022年分拆讓售公寓大廈收益排行榜（首都圈）」，該排行榜顯示出公寓大廈從竣工起經過十年運用並出售後的收益力。將2012年購買的新屋公寓大廈出租十年，並於2022年出售的價差以各車站為單位試算的結果，首都圈的第一名是東京地下鐵南北線「六本木一丁目」站，其價差為平均每坪1,028萬日圓，如果換算為70坪的公寓大廈，則是2億1,767萬日圓。

 

	2022年東京首都圈公寓大廈收益排行
排名	路線名	車站名	平均每坪租金(日圓/月)		房租運用收益(A)	平均坪單價(萬日圓)		出售收益(B)	差額利益(A+B)	年投報率(％)
			新築時	屋齡10年時	萬日圓/坪	新築銷售時	中古流通時	萬日圓/坪	萬日圓/坪
1	東京METRO南北線	六本木一丁目	22,850	26,297	294.9	483.6	1,216.7	733.1	1,028.0	21.26
2	東京METRO千代田線	新御茶水	15,634	18,686	205.9	385.7	802.7	417.0	622.9	16.15
3	東急東横線	代官山	19,161	19,529	232.1	461.8	809.1	347.3	579.4	12.55
4	東京METRO日比谷線	六本木	17,161	18,036	211.2	408.0	701.3	293.3	504.5	12.37
5	小田急小田原線	代代木上原	13,255	14,541	166.8	357.2	685.9	328.7	495.5	13.87

 

 

再細看該資料，則可推估細節如下：首先關於租金，每坪的平均月租在新屋時是2萬2,850日圓，屋齡十年時上升至2萬6,297日圓，十年內的運用收益為每坪294萬9千日圓。接著來看出售收益，新屋分拆讓售時是每坪483萬6千日圓，十年後的中古流通時則為每坪1,216萬7千日圓，其價差收益為733萬1千日圓。合計房租運用收益與出售收益，可得出每坪1,028萬日圓，換算成年利率甚至高達21.26%。

 

名列第二的是東京地下鐵千代田線「新御茶之水」站，房租運用收益為205萬9千日圓，出售收益為417萬日圓，合計兩者後的差額利益為每坪622萬9千日圓。第一、二名的出售收益差距達300萬日圓，六本木一丁目表現突出，年利率也是在調查的219個車站當中，唯一突破20%大關的車站。

 

正如大家所知，這類資產價值高的公寓大廈皆集中於都心。第三名是東急東橫線「代官山」站，第四名是東京地下鐵日比谷線「六本木」站，第五名是小田急小田原線「代代木上原」。前三十名的車站中，有22個車站是JR山手線區域的車站，最大特色在於這些車站幾乎都位於JR中央線南側。若觀察行政區別，港區有13站入榜，數量特別多，千代田區、澀谷區、新宿區則是5站左右，並駕齊驅，而高級住宅林立的目黑區也有3站進榜。

 

都心區域的轉賣價值正在上漲

 

這些車站附近的公寓大廈，轉賣價值（轉手價格）比新屋時期更高。車站附近的大規模高樓大廈與極稀有的都心一級區域，儘管離竣工已過了十年，中古價格仍高於新屋時期，甚至漲到每坪1,200萬日圓左右。除了俗稱3A的麻布、赤坂、青山等備受富裕階層歡迎的高級住宅區外，正在進行大規模再開發的澀谷區、千代田區、品川區等也讓都心的潛力提升，拉高資產價值。

 

分拆讓售公寓大廈市場持續擴大。根據該公司的報告指出，2023年1～3月期（第1季）的新屋供給戶數與中古流通戶數的總計為12萬6,359戶，與去年同期相比增加17.0%，連續5期大幅高於去年同期水準。分細項來看，新屋供給大幅減少，即使在首都圈、近畿圈、中部圈以及其他區域也比去年同期下滑，尤其是隨價格高漲而進行供給調整的首都圈，減少幅度擴大。

 

另一方面，中古流通戶數為10萬8,827戶（較去年同期相比增加24.3%），連續5期增加，以季度為基礎，自該公司開始統計以來，首次達到十萬戶大關，其中首都圈為5萬3,702戶，約占半數，近畿圈為2萬4,123戶。

 

今年1～3月的全國市場規模超過5兆日圓

 

依照市場規模，2023年1～3月期的新屋加上中古，以全國為基礎約為5兆451億日圓（較去年同期相比增加26.6%），連續8期增加，顯示分拆讓售價格高漲的情況正在持續。其中新屋規模約1兆2,782億日圓（較去年同期相比增加12.2%），時隔四期回到向上成長，達到高於疫情前相同時期的高水準。只不過以圈域來看，唯獨首都圈是正成長，其餘皆是二位數的負成長，首都圈反映出都心區域平均每坪單價一千萬日圓以上的大規模物件對供給造成的影響。

 

至於中古公寓大廈的市場規模，約3兆7,669億日圓（較去年同期相比增加32.4%），連續六期正成長，以季度為基礎的最高值不僅限於首都圈，所有圈域皆比去年同期擴大20%以上。尤其是首都圈，因價格高漲與流通戶數增加成長了34.6%，近畿圈也成長32.6%。中古的市場規模估計在新屋供給減縮的情況下，將會急速擴大。中古屋流通戶數無論任何屋齡區間皆有增加的趨勢，尤其是屋齡超過30年的物件特別明顯。此外，新屋公寓大廈在市場整體中所占的比例，在過去一年內在25%左右穩定推移。

 

儘管無法拂拭國內外經濟環境的不透明感，但當前低利率環境與日圓貶值的情況持續，尤其對國外不動產投資者來說，受到歐美金融不穩定與提高利率的影響，反而成為鼓勵將資金轉向日本不動產市場的環境。