不動產顧問田中步，在專欄「20歲起的購屋思考」中，解說了選擇自宅及活用不動產等各種要點。本次主題是以「租金價格比」觀察東京都中古公寓價格的情況。

想掌握東京中古公寓大廈市場動向時，雖可從買賣價格變化來了解從過去到現在的交易狀況，但難以僅以此資料來了解實態。因價格會被人們的預期與利率等各種原因嚴重影響，不見得會與住宅的實際需求一致。因此，本文將以「租金價格比」(租金價格比＝年租金÷買賣價格)這項指標，從自住需求角度出發，觀察東京中古公寓市場的變化。

買賣價格急速上升

以下的圖表為從2008年1~3月至2025年4~6月的東京都區部中古公寓大廈平均成交單價。

整體來看，雖然2008年的雷曼兄弟危機後暫時下跌，但自2013年以後轉成上漲傾向，進入2020年代後，都心3區(千代田、中央、港)更是急漲。2008年1~3月期時，都心3區每平方公尺平均92萬日圓，但2025年4~6月期已漲成232萬日圓，漲幅超過2.5倍。城西4區(澀谷、新宿、中野、杉並)、城南4區(品川、大田、目黑、世田谷)、城北5區(文京、豐島、北、板橋、練馬)、城東7區(台東、江東、江戸川、墨田、葛飾、足立、荒川)等周邊地區也持續緩漲，各地區漲幅亦達1.8~2倍之多。

租金緩慢上漲

另一方面，租金變化沒有那麼劇烈，以下圖表為同時期的東京都區部平均公寓大廈租金單價。

在都心3區，從2008年1~3月至2025年4~6月，租金單價從每平方公尺約4,300日圓上漲到5,300日圓，僅上漲1.24倍。周邊地區的漲勢更為緩慢，城西、城南、城北上漲1.1倍左右、城東則上漲1.28倍。也就是說，買賣價格與租金之間出現明顯落差。

租金與價格的乖離擴大

以下圖表為使用上面數據表現租金價格比的變化。

觀察圖表可知租金與價格的乖離大小，2008年1~3月時，都心3區的租金價格比為5.6%左右，但至2025年4~6月時降低至2.8%。因買賣價格較租金先大幅上漲，出現與實際需求乖離的動向。

相對地，城東與城北等周邊地區目前的租金價格比仍維持在4%左右，顯示價格與租金的漲勢較為平衡。特別是2023年以來，除都心區以外的地區，租金價格比幾乎維持平穩，反映資產價格的過熱感相對受到抑制。

租金價格比下降的背景受到貨幣寬鬆政策導致資金流入、海外投資金流湧入、供給減少使得價格上漲等各種因素影響。但租金是由居住者所得水準與該地是否吸引人居住來決定，所以難以急漲，結果便是只有買賣價格持續上升，使租金價格比下降。可以說，買賣價格反映的是未來漲價的期待，而租金則反映實際需求，租金價格比則可作為「市場溫度計」來解讀。

從圖表可知，過去造成租金價格比上升的局勢有2008年雷曼兄弟危機以及2011年東日本大地震後的經濟停滯，這些局勢造成買賣價格下跌，但租金相對穩健，使得租金價格比上升。

租金大幅上漲的情況相當罕見，所以租金價格比上升多代表處於景氣調整局勢。若景氣走入停滯狀態，買賣價格也會跟著調整。此外，利率急漲、流動性降低、自然災害等也可能會造成租金價格比上升。

(20歲起的購屋思考　第130回)