轉售價值(resale value)是販售中古公寓時的指標，而東京都心的上漲情形可說是一枝獨秀。這是因為一般認為資產價值將長期維持或上漲，而吸引海外的不動產投資人與富裕階層大幅投資之故。這十年來，排名較高的區域大幅更迭，再開發已告一段落的區域與郊區，紛紛從排名中消失。

所謂的「轉售價值」，是指將之前購買的商品在二手市場販售後所獲得的利潤。這是一種常見於二手市場活絡的汽車與不動產業界，用來反映商品資產價值的概念。

不動產調查公司東京KANTEI將2014年之後的中古公寓轉售價值，按照所處區域分別予以統計，以屋齡十年左右的中古公寓平均期望出售價格，與剛蓋好時的販售價格比較後計算得出。

2023年排名第一的是東京都港區的188.4%，代表出售價格落在剛蓋好時的1.9倍左右。第二名為東京都千代田區的187.1%，第三名為東京都澀谷區的180.5%。在排名前十的區域中，有七處位於都心所在的東京23區。

而推升東京都心中古公寓行情的，正是海外的不動產投資人與富裕階層。之所以買氣旺盛，是因為一般認為人口將持續流入此處，從中長期來看，保值性高而且穩定之故。

1月份都心6區(千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷)平均期望出售價格為每70平方公尺1億1,138萬日圓，已連續12個月創下自2002年統計以來的新高。

不動產仲介公司FJ Realty社長藤田祥吾指出：「不動產投資人在考量是否購買公寓時，做決定的流程相當短。只要在東京都心發現好標的，就會馬上以現金一次付清買下，幾個月後再加價賣出。」

這十年以來，轉售價值排名較高的區域已大幅更迭。

以2014年第一名的京都市中京區來看，當時的轉售價值為132.5%，第二名為京都市下京區的123.0%，京都市左京區也以110.2%排名第六，此外，川崎市中原區以108.0%排名第八，千葉縣浦安市以107.9%排名第九，東京都武藏野市以107.3%排名第十。

當時在排名前十的區域中，東京都心僅占四處，由此可見2014年時的排名，較現在更為多元。而到了十年後的今天，在資金集中的東京都心排擠下，許多東京以外的區域與郊區，已經從排行榜的前幾名中消失。

京都市的轉售價值之所以較高，主要是受到建物限制的影響。京都市為了維護景觀與居住環境等原因，針對建築物高度予以限制，由於市內的公寓數量有限，而導致既存物件的價格相對高漲。

京都市已自2023年4月起放寬了部分限制，市場正在觀察高塔式住宅大樓類的建案是否會增加，一旦公寓數量增加，既存物件的價值可能會被壓低。

以川崎市與浦安市來看，隨著再開發告一段落，受到青睞的程度已不如以往。相較於再開發之前，由於當地成長性下滑，不僅無法吸引海外投資人與富裕階層，就連買房自住的人也興趣缺缺。由於在出售中古公寓時無法設定較高的價格，而導致轉售價值跟著下跌。

東京KANTEI主任研究員高橋雅之指出，地點、交通、生活機能、未來發展，是決定轉售價值的四大因素。他解說道：「不動產投資人與富裕階層尤其重視地點，而這也使得東京都心的公寓特別受到矚目。」

以全球的公寓投資報酬率(Capitalization rate)來看，東京約為3~4%，上海1點多%，香港、台灣則落在1~2%左右。東京都心買氣旺盛的原因之一，正是因為在海外不動產投資人與富裕階層眼中，這裡的公寓較為划算。

以近期來說，日本銀行的政策調整有可能打亂市場行情。隨著貸款利率上升，與投資報酬率之間的利差(spread)一旦縮小，投資資金的流動就會減緩，進而影響到市場行情變化。

(消息來源：日本經濟新聞)