東京都的空屋率開始明顯減少

東京都的空屋率從五年前的10.9%下降為10.4%，共減少0.5%。或許大家會覺得只不過是0.5%而已，但從目前為止每五年上升1%的歷史紀錄來看，可以了解到此下降的確是值得注意的逆轉。

 

 

如同證明這變化般，實際上房租持續上漲，從消費者物價指數的房租資料也可發現，雖然平均屋齡持續增加，房租仍持續上漲局勢。

 

即使日本總人口持續減少，空屋率居高不下，但每年卻有近乎100萬戶新動工的住宅，所以一般認為長期空屋率應會持續上升及惡化，以非專業者眼光來看，今後的住宅還會持續剩餘吧。

 

但是，這種看法無法說明本文的空屋率減少現象，這是因為計算上遺漏了兩個重要因素。

 

首先思考一下剩餘降低的現象，因為木造住宅耐用年數為22年，鋼筋水泥住宅則為47年，若每年供應相同數量住宅的話，木造的4.5%(＝1/22)與鋼筋水泥的2.1%(＝1/47)會超過耐用年數，所以實際上每年都有3%以上的住宅超過耐用年數。

 

業界稱為「拆除&重建」，一定比例的新建住宅為拆除與重建既有住宅。雖然這5年內的新建住宅數為466萬戶，但住宅總數只增加了180萬戶，所以平均每年只有增加約60萬戶而已，這不過是目前約6,000萬戶既有住宅的1%左右。

 

其次，雖然人口減少但戶數卻持續增加，即使剩餘住宅增加了180萬戶，但戶數卻增加了150萬戶以上，所以只增加了26萬戶空屋。因此，近年空屋率的上升幅度逐漸鈍化。觀察日本全國資料也可知道，與五年前相比，空屋率只增加了0.1%。因為目前應會持續拆除建物與增加戶數的趨勢，所以即使考慮到現有新動工的近100萬戶，也不可能大幅增加空屋率。

 

「空屋問題」只不過是謠言

 

筆者曾於本連載中報導「為什麼被稱為『滿是空房』的出租住宅卻持續調漲房租？」，說明一般大眾以為空屋將會持續增加並視為重要課題，但其實並非如此。

 

此報導的論點是，這些空屋大多數沒有流通於出租或買賣市場，僅不過是增加「不良庫存」而已，不會對市場造成不良影響。

 

如果無法填滿目前10%以上的空屋率是重要問題的話，那市場上的租金應會大幅下降才對，可是並沒有發生這種現象，所以「從結果來看，空屋問題只不過是個謠言罷了」。此報導刊登於DIAMOND ONLINE時，獲得了平常文章的數倍閱讀數，亦刊登於於隔週的『週刊DIAMOND』雜誌上。

 

實際上，我們一直都有掌握每個車站的出租住宅空屋率，目前東京都市況好的地段的空屋率僅2%左右，此數字代表空房期間僅有1個月左右，即使變成空房，馬上就可以找到下個房客。正因為市況如此活絡，所以物件才會持續調漲房租，也才會持續有人投入。

 

這五年來，空屋中出租房的比例減少，而獨棟住宅比例持續上升，目前已占了整體空屋的四成多，並持續急速增加中，這多半因繼承父母房產所致，一般多來自地方都市與郊區，繼承後放著不管沒有賣出處分。

 

雖然放著不管繼承人要付房屋稅等，但這樣就可以不用整理遺物，可說是「把老家當成倉庫用」，若將房屋稅視為每個月1萬日圓左右的倉庫租金，那麼暫時用繼承來的財產來支付也不會覺得可惜。因為這種無人居住的老家空屋不會造成其他人的困擾，實在稱不上是甚麼「問題」。

 

空屋率預測偏差　實際情況為市面上空屋太少

 

筆者預測，對於以東京為中心的都市圏，說不定空屋太少反而是今後的大問題，會發生與一般輿論的空屋問題相反的現象。原本這個空屋問題會被提出當成嚴重課題，都是因知名機構發布的「空屋率預測」，在提出空屋問題時可說是必定會加以引用。

 

根據此預測，空屋問題今後會急速惡化，預測 2033年的空屋率將超過30%(提出預測的2013年時，則為13.5%)，但才經過五年，這預測就已經大幅偏差，雖然實際上增加的空屋總數為26萬戶，但預測則是206萬戶，與實際差了整整8倍之多的180萬戶。另一方面，這五年中新建戶數為466萬戶，也與預測偏差的180萬戶差距很大。

 

以上偏差肇因於弄錯預測方法以及欠缺掌握多方面實際狀態的能力，例如只要研究出租住宅出租率與租金變動率等投資用資料的話，應該就可以發覺到這預測根本不足以對外發表才對。

 

無論如何，這股空屋將持續增加的輿論，可能會延緩大眾認清筆者提出的狀況，實際上「流通於市場的空屋很少問題」，長久下來可能難以挽回。

 

空屋率下降、房租急漲的未來

 

以東京23區為例，這幾年的空屋率持續下降，已接近0%，再加上搬至東京的日本人與外國人人數增加，自然會帶動市場的房租上漲；且自從駿河銀行發生不良放貸問題後，金融廳開始嚴格監督造成出租用住宅的新供給持續減少。

 

因此可預測空屋率將更為下降，若空屋率降至比現在還低的話，會造成房租大幅上漲，例如東日本大地震的災區周邊曾發生空屋率降至0%的現象，導致房租於兩年內急速上漲，平均增加了兩成之多。對房租來說，原本10萬日圓的房租上漲成12萬日圓，已經可說是暴漲了。

 

所以空屋不是問題，都市圈的居民近期反而要面對「空屋太少」的問題。為了避免如此問題，應該要促進市況好的地區加強新供給。因為目前全球資金過剩，所以對於展望良好的日本出租用住宅市況，推測應該為蠢蠢欲動吧！

                                                                                                                

(消息來源：DIAMOND ONLINE沖有人專欄)