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出處:信義房屋 2019-11-07

東京都的空屋率開始明顯減少


東京都的空屋率從五年前的10.9%下降為10.4%,共減少0.5%。或許大家會覺得只不過是0.5%而已,但從目前為止每五年上升1%的歷史紀錄來看,可以了解到此下降的確是值得注意的逆轉。

 

 

如同證明這變化般,實際上房租持續上漲,從消費者物價指數的房租資料也可發現,雖然平均屋齡持續增加,房租仍持續上漲局勢。

 

即使日本總人口持續減少,空屋率居高不下,但每年卻有近乎100萬戶新動工的住宅,所以一般認為長期空屋率應會持續上升及惡化,以非專業者眼光來看,今後的住宅還會持續剩餘吧。

 

但是,這種看法無法說明本文的空屋率減少現象,這是因為計算上遺漏了兩個重要因素。

 

首先思考一下剩餘降低的現象,因為木造住宅耐用年數為22年,鋼筋水泥住宅則為47年,若每年供應相同數量住宅的話,木造的4.5%(=1/22)與鋼筋水泥的2.1%(=1/47)會超過耐用年數,所以實際上每年都有3%以上的住宅超過耐用年數。

 

業界稱為「拆除&重建」,一定比例的新建住宅為拆除與重建既有住宅。雖然這5年內的新建住宅數為466萬戶,但住宅總數只增加了180萬戶,所以平均每年只有增加約60萬戶而已,這不過是目前約6,000萬戶既有住宅的1%左右。

 

其次,雖然人口減少但戶數卻持續增加,即使剩餘住宅增加了180萬戶,但戶數卻增加了150萬戶以上,所以只增加了26萬戶空屋。因此,近年空屋率的上升幅度逐漸鈍化。觀察日本全國資料也可知道,與五年前相比,空屋率只增加了0.1%。因為目前應會持續拆除建物與增加戶數的趨勢,所以即使考慮到現有新動工的近100萬戶,也不可能大幅增加空屋率。

 

「空屋問題」只不過是謠言

 

筆者曾於本連載中報導「為什麼被稱為『滿是空房』的出租住宅卻持續調漲房租?」,說明一般大眾以為空屋將會持續增加並視為重要課題,但其實並非如此。

 

此報導的論點是,這些空屋大多數沒有流通於出租或買賣市場,僅不過是增加「不良庫存」而已,不會對市場造成不良影響。

 

如果無法填滿目前10%以上的空屋率是重要問題的話,那市場上的租金應會大幅下降才對,可是並沒有發生這種現象,所以「從結果來看,空屋問題只不過是個謠言罷了」。此報導刊登於DIAMOND ONLINE時,獲得了平常文章的數倍閱讀數,亦刊登於於隔週的『週刊DIAMOND』雜誌上。

 

實際上,我們一直都有掌握每個車站的出租住宅空屋率,目前東京都市況好的地段的空屋率僅2%左右,此數字代表空房期間僅有1個月左右,即使變成空房,馬上就可以找到下個房客。正因為市況如此活絡,所以物件才會持續調漲房租,也才會持續有人投入。

 

這五年來,空屋中出租房的比例減少,而獨棟住宅比例持續上升,目前已占了整體空屋的四成多,並持續急速增加中,這多半因繼承父母房產所致,一般多來自地方都市與郊區,繼承後放著不管沒有賣出處分。

 

雖然放著不管繼承人要付房屋稅等,但這樣就可以不用整理遺物,可說是「把老家當成倉庫用」,若將房屋稅視為每個月1萬日圓左右的倉庫租金,那麼暫時用繼承來的財產來支付也不會覺得可惜。因為這種無人居住的老家空屋不會造成其他人的困擾,實在稱不上是甚麼「問題」。

 

空屋率預測偏差 實際情況為市面上空屋太少

 

筆者預測,對於以東京為中心的都市圏,說不定空屋太少反而是今後的大問題,會發生與一般輿論的空屋問題相反的現象。原本這個空屋問題會被提出當成嚴重課題,都是因知名機構發布的「空屋率預測」,在提出空屋問題時可說是必定會加以引用。

 

根據此預測,空屋問題今後會急速惡化,預測 2033年的空屋率將超過30%(提出預測的2013年時,則為13.5%),但才經過五年,這預測就已經大幅偏差,雖然實際上增加的空屋總數為26萬戶,但預測則是206萬戶,與實際差了整整8倍之多的180萬戶。另一方面,這五年中新建戶數為466萬戶,也與預測偏差的180萬戶差距很大。

 

以上偏差肇因於弄錯預測方法以及欠缺掌握多方面實際狀態的能力,例如只要研究出租住宅出租率與租金變動率等投資用資料的話,應該就可以發覺到這預測根本不足以對外發表才對。

 

無論如何,這股空屋將持續增加的輿論,可能會延緩大眾認清筆者提出的狀況,實際上「流通於市場的空屋很少問題」,長久下來可能難以挽回。

 

空屋率下降、房租急漲的未來

 

以東京23區為例,這幾年的空屋率持續下降,已接近0%,再加上搬至東京的日本人與外國人人數增加,自然會帶動市場的房租上漲;且自從駿河銀行發生不良放貸問題後,金融廳開始嚴格監督造成出租用住宅的新供給持續減少。

 

因此可預測空屋率將更為下降,若空屋率降至比現在還低的話,會造成房租大幅上漲,例如東日本大地震的災區周邊曾發生空屋率降至0%的現象,導致房租於兩年內急速上漲,平均增加了兩成之多。對房租來說,原本10萬日圓的房租上漲成12萬日圓,已經可說是暴漲了。

 

所以空屋不是問題,都市圈的居民近期反而要面對「空屋太少」的問題。為了避免如此問題,應該要促進市況好的地區加強新供給。因為目前全球資金過剩,所以對於展望良好的日本出租用住宅市況,推測應該為蠢蠢欲動吧!

                                                                                                                

(消息來源:DIAMOND ONLINE沖有人專欄)

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