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2023/06/14
國境開放後,日本不僅成為台灣人的旅遊熱點,更是海外置產的首選,信義日本指出,今年1-5月的新增客戶數是去年同期將近2倍。但因東京、大阪房價普遍都上漲,加上疫後日本當地居住習慣改變,房仲業建議國人赴日購屋應破除3迷思,而且最好選擇這類房型,日後才好出租。
信義日本專家建議,赴日購屋須留意人口、區域發展、仲介業者長期陪伴三重點;此外,因東京、大阪房價普遍都上漲,加上疫後日本當地居住習慣改變,更重視空間寬敞度,建議購屋族選擇至少1LDK物件,後續也較好出租。(L代表客廳的英文“Living”,D代表用餐區的英文“Dining”,K代表廚房的英文“Kitchen”。 基本上,這是一間有一個臥室、客廳/用餐區以及與其分開的廚房空間的公寓。)
信義日本表示,今年以來每月新增客戶都在500組以上,今年1-5月的新增客戶數更是去年同期將近2倍,顯見赴日購屋熱度不減,但台灣人赴日購屋容易有三迷思,須特別留意。
赴日購屋常見三迷思:地點、匯率、投報率
信義房屋日本事業部專案經理張伉妏表示,第一是地點選擇,台灣人常用觀光時去過的地點做為購屋選擇,例如客戶常希望找新宿車站周邊的房屋,其實每一區的範圍很大,例如位於商業鬧區、甚至像歌舞伎町等夜生活較豐富的地區,出入人口較為複雜,不見得適合居住或置產投資。
第二為台灣人購屋容易受日圓匯率高低影響,認為匯率高時買貴、匯率低時賺到,但買房金額大、通常是分批換匯,此外也可選擇貸款,受即時匯率影響有限;第三為受投報率影響,張伉妏表示,部分購屋族只看到物件價格低、投報率高,但這類物件往往是面積小、屋齡舊、且較偏遠,也容易忽視購買後的修繕、管理成本,是否容易出租及後續出售問題。
建議掌握三重點:人口、發展性、長期
張伉妏表示,赴日置產更需把握三重點,第一需選擇人口持續增長的地點,例如東京、大阪等一線城市因具備國家重點發展的優勢,也具備長期的人口磁吸效應,人口不減且年年增加。
第二,須留意區域發展性,張伉妏表示,重大建設會帶動人力需求、商圈及人潮,進而產生住宅與商辦等需求,帶動不動產市場發展;最後,海外置產屬於長期規畫,不僅需要相同語言,更是要找到可信賴、長期陪伴的夥伴,未來出售、出租都有專家協助。
購屋預算約在4000~7000日圓
而根據信義房屋不動產株式會社內部統計,多數客戶的購屋預算大約在新台幣1000-1600萬元左右(約日圓4000-7000萬)。過去投資置產主要偏向東京都心蛋黃區,現在都心當然仍是重點地段,隨著都心蛋黃區的房價上漲,取得成本變高,而其他地區的建設已經成熟,加上持續有再開發都市更新話題,所以置產的地區也開始外擴,主要還是在23區內,此外,橫濱也是新興受矚目的地區。
至於買第二間房作為自住使用的客戶,則有不少是選擇東京灣岸地區,到都心車程約半小時,不算太遠,生活環境及氛圍都很舒適,且因是新開發地區,街道、公園等規劃都適合居住,不像都心鬧區比較擁擠。
張伉妏建議,疫後日本人居住習慣改變,更重視生活品質,對於室內空間需求變大,建議購屋族不妨增加購屋預算,選擇1LDK以上的房型,後續較好出租。
2023/05/26
近期日圓匯率持續下探,今(26)日更來到0.2233的「甜甜價」,就有民眾表示如果現在到日本買房子,比起去年匯率高點0.2797,同樣買1000萬日元的房子,可現省台幣56.4萬元,不過信義房屋專家表示,近2年日本房價同樣上漲,實際賺到的幅度不會那麼大。
日本政府持續超低利率政策,今年日圓匯率也還在低谷徘徊,今(26)日上午就來到0.2233的低點,對於想去日本旅遊的民眾來說當然是不可錯過的換匯時機。不過有些民眾也想趁此匯率低點到日本購屋,相對更划算。
1位張先生就表示,自己在疫情前就考慮到日本置產,但因為2020年疫情爆發後不能出國,導致計畫延後至今,不過自從國境解封後他已經到日本看屋3次,想趁這個時間點進場購屋。
張先生指出,如果以總價1000萬日圓的物件來說,去年匯率高點0.2797時要花台幣279.7萬元買,但若以今天的匯率0.2233來算,房價只要台幣223.3萬元,等於便宜台幣56.4萬元,幾乎是打了79折。
不過專家指出實際上不會有那麼多的折扣,日本信義台灣營業課課長柳政億表示,近2年日本房價持續上漲,且整個市場熱度、氛圍都可說是經濟泡沫化之後首見,以東京正核心區段來說,去年到今年房價就漲了約10%,也就是說去年賣1000萬日圓的房子,今年會是1100萬元,依此計算的話今年的價格是台幣246.4萬元,只比去年便宜了台幣33.3萬元。
柳政億指出,實務上其實真的因為日圓匯率低而到日本購屋的人並不多,主要就是日圓在低檔徘徊已經很長一段時間,不是「跳水式」的下探,因此頂多算是「附加價值」,多數到日本購屋的國人鎖定的還是自住需求及資產配置,但不可否認現在確實是到日本購屋的好時機。
2023/02/23
300億租金補貼專案上路半年已浮現困境,配套效果大打折扣,更讓學者擔憂都市蛋黃區可能激發漲租效應。不少租客只能像小媳婦般委曲求全,在放棄補貼和接受漲租之中抉擇。
文─康陳剛 天下Web only 發布時間:2023-02-23
「要是我知道房東會這樣,可能就不會申請補貼了,」25歲的Suki想起近日與房東談判的過程,語氣仍有些憤慨和無奈。
去年7月,行政院推出為期4年的「300億元中央擴大租金補貼專案」,目標每年提供300億補貼50萬戶,期望減輕租屋族的生活負擔。
Suki是第一批補貼申請者,她住在台北市信義區外圍、房租1.3萬的隔間套房,去年10月開始,每個月都能領到3600元的房租補貼,對隻身在台北生活的年輕人來說,是一筆有感的支持。
但房東最近發現她申請租金補貼,急忙在Line上連珠炮似地質問,提出「我們簽約時是用『未稅價』,你拿補貼的話我要多繳稅,租金一定要漲,」甚至,透露出不願讓Suki續租的想法。
「房東不是本來就應該繳稅嗎?我其實沒有想到,可能會無法再租下去,」不願輕易妥協的Suki還在和房東談判,但租約4月即將到期,她坦言不確定2個月後,自己還能否繼續住在這裡,「如果不能,以後也不會再申請補貼了吧。」
房東想漲租,補貼不敢領
300億租金補貼專案上路半年多以來,像Suki這樣的情況並非少數個案。
台灣約有7到9成的房東並未合法納稅,租屋市場長期處於「黑市」。因此內政部在補貼上路時,便提出一連串配套措施,包括「申請補貼不需房東同意」、「提供房東租稅優惠」、「惡意漲租檢舉制度」等三大配套,要讓租屋族能順利領取補貼。
只不過,理想的配套在現實中一一失靈,對租屋族來說,租金補貼更像是甜美而有毒的果實,吃下去,就要付出相對應的代價。
一家三口租在台北市文山區的小真(化名)對此深有所感。她苦笑說,去年曾和房東提過想申請租金補貼,卻被斷然拒絕,她也不敢瞞著房東直接去申請,「作為一個租客,好像沒有立場去拗房東做任何事,而且你硬是要申請,他之後很可能就不跟你續約了。」
長期關注住宅政策的民眾黨立委張其祿觀察,即使有不需房東同意的配套措施,租屋族仍要面對房東事後刁難,面臨像Suki和小真這樣被迫漲租、甚至無法續租的情況,因此遲遲不敢提出申請,許多人是「看得到吃不到」。
對房東而言,內政部雖然提供房東租稅優惠,只要房客領租金補貼,房東就自動成為「公益出租人」,享有房屋稅、地價稅比照自用稅率,一戶租屋每個月還有1.5萬的所得稅免稅額,卻也未能有效吸引房東加入。
此外,原本登記自用的房屋一旦轉為出租,房東若想收回後馬上轉手賣出,土地增值稅率就會從自用的10%,翻倍到20%起跳。張太太表示,這對邊租邊等房價上漲的短期投資客非常不划算,也是房東不願讓房客申請補貼的原因之一。
漲租效應,房東也要分杯羹
但仍有些租客為了領取補貼,決定不跟房東討論,直接申請補貼。
和男友合租的佳佳(化名)便是如此,他們住在台北車站周遭月租2.2萬的兩房小公寓,目前每月能拿到3600元補貼,房東則是至今還不知情。
佳佳坦言,已經和男友有共識,只要房東漲租在2000元以內,還是會接受,因為好房難尋,而且自己還是能拿到1600元的補貼,仍比過去條件更好。
其實,內政部為了避免補貼政策助漲房租,也有為此設立配套措施,強調若房東任意調漲租金,房客可提出檢舉;房東若不改正,最高可罰50萬罰鍰。
但實際上,如果房東提出領補助、漲房租的條件,房客仍會欣然同意,讓檢舉制度形同虛設。
像是租在新北市三重區老公寓套房的李小姐,去年申請租金補貼後,原本每個月9000的房租,馬上漲到9500,「補貼一個月有2800,算起來還是比原本便宜,也不會想檢舉和房東起衝突。」
尤其到了今年5月的繳稅季,預期會有更多房東赫然發現自己成了公益出租人,屆時租屋糾紛和漲租效應都會跟著浮上檯面。
借鏡日本,讓房東、房客更對等
從數據上來看,主計總處統計,全國租屋家庭約有87.6萬戶,而租金補貼專案目標是50萬戶,但去年7月1日上路後,到8月底僅有27萬戶提出申請,營建署因此延長受理到10月底,卻也只多收到約5萬戶。去年總計32.6萬戶提出申請,27.7萬戶申請合格,和政策目標50萬戶還有一段差距。
「租金補貼很明顯問題是發不掉,」OURs都市改革組織研究員廖庭輝直言,台灣房產持有稅低,房東沒有強烈出租誘因,近年房價飆漲又讓租屋需求增加,讓房東、房客地位更加不對等,租屋族不敢申請補貼,都是政策無法達標的原因之一。
章定?認為,如果要改善現況,可以借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範,平衡房客面對房東的談判弱勢。
信義房屋日本事業部經理柳政億解釋,日本租屋市場約有9成屬於「一般契約」,也就是不定期的租約,原則上房東不能任意收回拒租;若有一方想調漲、調降房租,雙方無法取得共識,就會進入法律程序。實務上,法官通常會做出對弱勢的租客方較有利的判決。
不過柳政億也強調,日本租屋市場是對房客和房東都更有保障,房客雖然有續租權和房租談判優勢,承租前也必須負擔禮金、中介費、押金、保險費等一次性費用。舉例來說,若想在神戶市區租一間月租20萬日圓的兩房屋,租客要先付100到120萬日圓的一次性費用。
在承租前,租屋管理公司也會仔細調查租客收入、工作年資和職級等資料,確保付租能力。對於經濟弱勢族群,日本則有政府支持的「公營住宅」,免去禮金等一次性費用、租金低於市價,也不用面對民間租屋公司嚴格的篩選。
2月16日,行政院宣布延續租金補貼政策,推出2.0版本,調降了補貼申請年齡至18歲,舊戶不需重新申請,並減少申請所需證明資料。同時,也提出每戶一次性領取3萬、預計55萬戶受惠的中低薪房貸族支持方案。
張其祿觀察,從執政黨上個會期力推平均地權條例,到行政院最新的房貸、房租補貼支持政策,看得出是希望喚回年輕選民民意,但「大家(選民)其實都看得懂,如果只是想治標、快速討好,我覺得他們還是會受傷很重。」
新內閣迅速端出補貼政策,將資源投注到需要協助的租屋族、房貸族身上,就算不無小補,畢竟僅是治標,唯有找出改革房市和租屋市場結構的解方,可能才是撫平高房價民怨的關鍵。
(責任編輯:黃?庭)
2022/01/17
信義(9940)房產集團昨(17)日表示,旗下海外分公司信義房屋不動產株式會社去年寫佳績,2021年的成交件數達422件,創近六年新高。專家認為,疫情後海外房市整體向上,對持續海外布局的房產集團,有加分作用。
信義表示,日本在前年歷經疫情高峰後,2021年已回歸正常生活軌跡,房市呈現穩健上升,去年價量成長約一成,台灣買方早看到趨勢,去年紛紛搶進場日本不動產。
信義昨日股價收34.45元,下跌0.25元。
信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示,信義房屋不動產株式會社2021年的成交件數達422件,相較2020年成長幅度達46%。作為投資使用的占60%。
專家分析,投資人對於日本房市有信心,加上東京奧運重大建設、通膨、高資產顧客避險利多下,估2022年日本房市價量續揚。若交易案持續向上,對信義的營運也會有加分作用。
因東京奧運重大建設,以及通膨影響下,高資產顧客避險需求等利多,專家估2022年日本房市價量續揚,也有台灣買方早看到趨勢,去年搶進場,高達七成以上的買方即便僅視訊看屋,就出手購屋。
根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)統計,2021年東京都中古大廈平均每月交易件數超過1,700件,也較2020年增加10%。
信義房屋日本事業部經理柳政億觀察,近期服務的客戶中,多數表達是看好日本房地產的未來性。對台灣買方而言,高資產族群們做資產配置的前提,不是為了短期套利,而為了長期保本,以信義日本近期服務的客戶為例,有大約一半的客戶都是「回頭客」。
2021/12/18
中國時報 作者為信義房屋不動產株式會社社長何偉宏
對於在日本置產購屋這件事,以前客戶很常問,「到日本看屋和簽約好麻煩,可不可以直接在網站上看過物件資料就買?」而在新冠疫情發生後,無法像過去自由出國,也有人問說,「房子那麼貴,不能出國去現場看看怎麼行呢?」其實,在意是否需出國看屋是其次,關鍵在於「是否感到安心」。
又該如何定義「安心」呢?以日常買東西為例,十幾年前的大家應無法想像滑著手機、動動手指上網,就能比價、查詢商品口碑、然後輕鬆下單,但現在大家都已經習以為常,原因是市場機制與科技的發展成熟,不需再擔心網路購物會有風險讓人感到不安,取而代之的是高度的便利與效率,因此讓大眾的消費習慣產生了改變。
海外置產投資也是一樣,12年前信義房屋在東京成立第一個服務據點,開始為台灣客戶提供赴日購屋的諮詢與仲介服務,客戶透過台灣與日本兩地的團隊,跨越語言與國界的隔閡,直接了解日本房市現況趨勢、購屋流程、稅費規定與流通物件等資訊,赴日看屋與簽約時有日本在地服務同仁全程陪同與說明,後續的租賃管理則有專業團隊協助招租與代管,一體化的服務流程與令人放心的服務品質,使在日本購屋置產不再是遙不可及的夢想。
大環境快速變遷,日本信義在服務上也與時俱進,包括官網增加3D智能賞屋功能、與日本居家管理業者合作提供居家清潔打掃服務等,而2020年開始引進視訊看屋與簽約服務,在符合台日兩地法規的情況下,台灣的客戶利用手機或電腦連線,即可透過現場人員解說翻譯了解物件現況與周邊環境,提出申購並確認後則可利用視訊或安排代理人進行簽約。截至今年10月日本信義的成交件數已超越2020年全年,便是客戶肯定的實證。
與大家分享一個真實的故事,有對年輕夫婦今年5月聯絡我們,表示想在東京置產投資,當時正是台灣疫情趨嚴、進入三級警戒的時候,所以包括講解說明、看屋等程序都是透過視訊進行。這對客戶中意的是位於港區、可眺望東京灣景的塔式大樓物件,在台灣和東京兩地服務團隊的合作下,除視訊連線看樣品屋外,東京同仁還實際從車站步行到物件現場,讓客戶透過鏡頭了解行走路線與周邊環境,也了解即將完工的大樓現況,感覺更踏實與安心。
順利完成購屋程序後,今年7、8月份東京奧運期間,客戶夫婦在台灣家中看賽事轉播時經常看到彩虹大橋與奧運五環畫面,開心得傳訊息跟我們同仁分享,讓同仁們也感染了這份喜悅的心情。
2021/12/14
專訪台灣房產仲介巨擘信義房屋在日法人公司高層
跨越國境的動向受到新冠疫情影響而暫停,這兩年來日本政府對外國人設下入境禁令,為不動產的跨境交易現場帶來何種變化?在尚未爆發新冠疫情之前,來自東亞地區的個人投資人購買東京灣岸公寓大樓的舉動備受關注,其中又以台灣投資人受到高度矚目。本次將專訪台灣房產仲介巨擘信義集團的日本法人公司─信義房屋不動產株式會社(東京都澀谷區)社長何偉宏,共同來瞭解新冠疫情下的海外客戶動向。
信義房屋不動產株式會社社長 何偉宏
「儘管不動產事業所處環境發生巨大變化,本公司仍會達成2021年度(1~12月)業績目標。原本計畫是營業額300億日圓、交易件數400件,截至11月為止,營業績效已達270億日圓、成交370件。而且也可看到12月的預期業績數字,所以我確定能達成年度目標。依交易別來看,住宅占85%,其餘則是以商辦大樓為中心的商用不動產。」
即便處於新冠疫情環境下,依舊有2個理由讓海外來客的業務型態站穩腳步,其一是IT視訊工具的活用。直到2020年為止,住在海外、想在日本購屋的客戶還不習慣視訊工具,隨著新冠疫情仍不見停歇,業界逐漸擴大採用以IT視訊進行重要事項說明的做法。台灣、香港、中國本土的顧客占整體交易量的40%。
再來是在日華僑旺盛的購屋需求。在日華僑的需求以自住為主,幾乎都不是作為投資。無論是東京都內的公寓大樓或獨棟住宅,需求者皆出現成長趨勢。
受到新冠疫情影響,在日華僑開始尋找格局寬敞的物件,連購屋地點也擴及到吉祥寺和三鷹等市郊;東京都內的獨棟住宅則鎖定城北地區的板橋區等。
日本政府已在2021年9月底解除緊急事態宣言,各行各業開始摸索回歸正常社會經濟,讓交易現場也更加忙碌。相較於仍處於緊急事態宣言時期的9月份,光是10月和11月的成交案即已成長3成。
「無論在新冠疫情前或疫情後,海外投資人的喜好未曾改變,依然選擇以東京都心為中心的1LDK(一房一廳)或2LDK(兩房一廳)的小坪數公寓大樓。不過,以當前的租賃市場來說,套房和1LDK較不容易找到租客,因此建議台灣等住在海外的投資人再增加一些購屋預算,選擇格局較為寬敞的物件。」
近年來,有不少海外投資人傾向購買全新公寓大樓,但因無法親自來日本看屋,使其轉向可上網看樣品屋的新建案。當然,銷售價格也不在話下。東京都心區域價格從2020年的5,000萬~7,000萬日圓的水準開始上揚,儘管在2021年,1LDK物件要價7,000萬日圓以上、2LDK高達1億日圓以上,房價仍比台灣和世界其他主要都市便宜,所以投資人購買時毫不猶豫。至於購屋者的屬性和新冠疫情前沒什麼不同,仍以中小企業經營者和公務員等為主。
「以2022年的業績目標來說,無論是營業額或交易件數,皆以高於2021年30%為指標。2022年的重點應該是關西地區,因此將以大阪據點為中心,包括兵庫和京都地區也會是重點。另一個話題則是本公司預計於4~5月在澀谷開設專為日本人提供房產仲介服務的專門店『SJ HOME』2號店。2019年1月在六本木開設的1號店經營已開始有盈餘獲利。」
海外客戶對於購屋的需求似乎並未因為新冠疫情而沉寂,何偉宏期待2022年日本政府能盡早解除外國人禁止入境的禁令。
如此一來,2022年的目標將可望更進一步大幅上揚。在跨國交易上看到發展的商機,信義房屋不動產株式會社提供台日之間不動產投資服務,從新冠疫情之前即有相當亮眼的表現,即便新冠疫情未見盡頭,仍可看到該公司對於市場上找不到可與之匹敵的競爭對手充滿自信,因此一旦進入解除鎖國政策的後疫情時期,將是該公司掌握飛躍成長的絕佳時機。該公司自2009年12月進軍日本至今已邁入12年,相較於來日當時,現在規模已成長10倍以上,是員工人數達110名的日本法人組織。
2022/12/12
2022/06/23
2022/04/20
2022/04/01
2022/01/21
2021/12/19