媒體報導
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打炒房連帶效應 赴日置產不能不知道的事
自9月20日央行第七波信用管制措施正式上路後，對於房市各方面的影響持續發酵，進一步讓投資人切換不同角度以思考資金如何運用，例如房仲業者便發現，主動詢問日本購屋貸款的客戶變多了；也有客戶針對台灣房貸申請難度提高，擔心是否牽連日本的購屋貸款。業者對此反而提醒，台灣民眾到日本買房，其實更需留意物件選擇這類可能影響貸款審核的要因。 信義房屋日本事業部專案經理陳相甫表示，台灣有8家銀行在日本設有分行，提供赴日購屋的台灣民眾申請購屋貸款服務。對於貸款是否通過，除考量自身的財務狀況外，還有購買的房屋所具條件，包含房屋所在地點需在銀行可承做的地區，例如東京、大阪、京都等一線城市；房屋總價在5,000萬日圓以上、目前貸款利率約落在2%~2.6%不等、貸款成數約5~7成、貸款年限一般至多是20年，且沒有寬限期。 低利率背景推升赴日置產風潮 而近年掀起國外置產話題，更讓赴日購屋的人數大幅增加，因此有在日本經營許久的台系銀行也把握日本貸款低利率的市場背景，針對精華區域房產，視情況向客戶提出優於一般市場的貸款條件，例如今年就有銀行針對信義日本的成交客戶提出專案，在符合特定的物件條件下，如客戶財力審查通過，最低貸款利息可到1.95%、成數最高7成、年限最高20年，且沒有購買戶數限制。類似上述的貸款專案推出，也間接增加台灣客戶對在日本置產的信心，甚至還介紹親友一同參與。 根據觀察，許多剛接觸日本不動產的客戶，一直到實際接觸並完成購屋貸款流程，才發現在日本申請房貸並不困難，不僅審查所需資料與台灣類似，且利息不一定會比台灣高，有不少原先設定直接以現金購買的客戶，因此改以貸款方式，購買條件更好的物件或增加購買的戶數。此外，日本貸款「借日幣、還日幣」的方式，也讓資金在運用上，多了降低匯率變動風險的優勢。 然而，赴日置產仍首重慎選房仲業者，雖然現在的購買程序簡單方便，但後續的租賃管理或自住的生活支援，甚至是未來出售等都需要可信賴的房仲業者協助。此外，購買房產還須謹記一分錢一分貨的道理，多聽、多看、多比較才是買房置產的基本之道。
臺灣人購買東京及大阪的高層豪宅以現金一次付清
在日圓持續貶值的背景下，臺灣人在日本購買房地產的熱潮有增無減。他們是如何活用所購入的房產？難道不擔心房價下滑的問題嗎？日本房地產究竟有何魅力？ 這次筆者請教了不動產業者以及買家的看法，一起來一探究竟。 在臺灣舉辦的日本房地產說明會廣受好評 某個週末的早晨，在臺灣最高層建築的臺北101大樓附近的某間辦公室內，舉辦了一場大阪東梅田高層豪宅新建案的說明會。 會場內五十個座位坐無虛席，負責主持的業務人員以「賭場規劃進展順利，2025年世界博覽會主辦的值得期待的城市」為主軸，向臺下來賓介紹日本關西周邊的環境，並說明此高層豪宅新建案擁有的資產價值。 臺灣人非常熱衷於持有房地產，並將之視為一項金融工具，也有許多企業人士享受低買高賣的遊戲般的樂趣。 臺灣人在臺灣置產、或選擇與臺灣語言相通的中國置產尚可理解，但如果要投資國外房產的話，除了語言障礙之外還有其他更困難的挑戰需要克服，儘管如此，臺灣人仍然選擇了投資日本房地產。 本次不動產說明會由「信義房屋」主辦，其日本事業部代表董事社長王茂桑先生表示：「本建案是由日本開發商評量本公司過去的實績，認為我們的服務適合臺灣人，因此優先將建案部份銷售權給予我們。」 換句話說，臺灣民眾購入日本房地產這件事從很久以前就開始了。 臺灣人購屋的關鍵在於「報酬率」 —貴公司最近的新建高層豪宅推案趨勢似乎是以臺灣人為服務對象，搶先日本人一步來做銷售，為什麼會形成這種狀況呢？ 「2022年度東京分公司與大阪分公司的銷售業績相當，其中大阪業績有八成來自高層豪宅新建案，包含了2025年世界博覽會的熱潮，可以說是新建案相當集中的一段時期。儘管2021年新冠肺炎疫情嚴重，大和房屋等各家建商仍陸續推出建案，銷量依舊強勁。2022年的大型建案有位於大阪市本町的東急Branz Tower，總戶數中約兩成是由臺灣人購買的。在這種情況下，與日本開發商之間的信賴關係增強，讓他們願意提供給我們優先出售的機會。」 —那麼東京的情況如何呢？ 「東京當然是最有人氣的區域，不過由於新建案較少，高層豪宅的銷售業績約佔3至4成。而在臺灣，新建案擁有較高的資產價值，因此買氣多集中於新建案。再者，新建高樓受到買方青睞是因為可以增加資產價值，而不受報酬率的影響。」 臺灣人購買不動產最關心的即為「報酬率」，比如以一千萬日圓購買房產後，假設每年可以回收一百萬日圓房租收入的話，報酬率約為10%，因此10年後即可收回原投入之資金成本。 當然，經營房地產業務並不是那麼容易的事。必須要考量購入物件的管理及相關費用，最重要的是，要能夠精準看出該物件未來是否具備增值空間。只不過，「報酬率」仍然是決定購買的首要因素。 我們可以看出，臺灣買家在東京和大阪投資，都是預期市中心蛋黃區的高層建案會像臺灣一樣有增值的空間。 開發商偏愛的現金一次付清之購買方式 當我問日本開發商喜歡臺灣人的哪一點時，他們毫不遲疑地回答「付款乾脆不囉唆」。 「有超過半數的臺灣人全額使用現金支付，不貸款。我想這應該是受到日本開發商青睞的最主要原因。若是向銀行貸款的話，大部分需要自備頭期款約3至4成，其餘6至7成通常以利息2%左右計算，還款期間為20年。基本上會選擇在國外置產的人，往往手頭上都有充裕的資金，因此採取一次付清的方式而非貸款。」 —由於臺灣的半導體龍頭臺灣積體電路製造股份有限公司（TSMC）決定於熊本縣設立廠房，現在熊本市周邊的不動產房價亦跟著水漲船高，臺灣人也都很清楚這件事。對於企業營運等趨勢較為敏銳的人們可能會對當地的房地產產生極大的興趣。 「我們也有收到一些來自臺灣的臺積電下游外包廠商的詢問，是關於在熊本縣內設置工廠的問題。目前我們也正在積極研討中，然而，本公司業務主要還是以東京和大阪為優先，當前還未有積極向客戶推動其他城市的計畫。其中一個原因是，在日本各城市購買房產後可能會出現意想不到的狀況。比如當你購買一件腹地廣大且裝潢氣派的中古屋，但是它的管理制度可能不完善，當地鄉鎮市公所會告知買方必須自行負擔維修費用。諸如此類意想不到的狀況層出不窮，對外國人來說確實是購屋的一大風險。因此，本公司目前將銷售主力放在都市地區的各項新建案上。」 活用當地房地產超越日本人想像 不久之後，我們採訪了某廣告公司負責人的K先生，他在新冠肺炎流行期間，透過信義房屋購買了位於大阪市區的高層豪宅。 「我剛好以高價出售了我在臺北市區擁有的房產，因此決定將手頭上一部份資金投入到日本的房地產，到目前為止與中國一直有各種業務上的來往，最近臺灣和中國之間的關係變得有些緊張，我認為這麼做可以分散一些投資風險。疫情過後，我思考將業務的一部分重心轉往日本，所以想到了可以將在日本購買房地產作為開始的第一步。經過調查之後發現，在東京價值一億日圓的房產在大阪可以用便宜3成至4成左右的價格入手。因此委託了位於大阪的信義房屋，用網路賞屋的方式確認屋況，並立刻決定購買。」 接著，K先生也分享了他的朋友在一年內購買了位於東京都心的兩幢房地產，以及另一位在聽到K先生的購屋經歷後也在大阪市內迅速購屋的女性的故事。 K先生接著講述他是如何活用他所購買的房地產。 「最近，我請一位旅居日本的韓國朋友幫忙尋找大分縣由布院溫泉鄉附近的老舊民宿或旅館。由布院是著名的溫泉勝地，吸引了不少韓國遊客。去年，我的朋友從一位日本老闆那裡買了一間約有十間客房的溫泉旅館，因為老闆說他要退休，希望朋友能買下旅館。旅館每天都是預約客滿的狀態，主要是接待韓國觀光客。我和朋友在想如果是客房數多一點的飯店，或許就能夠接待臺灣觀光客。與此同時，也已經向認識的旅行社社長詢問能否協助出資，若能籌到數千萬日圓的話，就可以購買一間價值1至2億日圓的飯店。」 最近一直有傳言，「日本正一點一點被出售給外國人」，像是北海道二世谷的滑雪勝地聚集了來自澳洲的不動產買家，以及購買沖繩無人島的中國人買家等。 然而，在這些活用土地的外國人中，如果能有更多像K先生這樣熟悉日本優點的臺灣人的話，那麼即使是那些人口減少衰退的鄉下地方，也可能創造出吸引觀光客的全新商機。 或許可以對外國人抱持期待，因為他們能發現那些超越日本人想像的日本房地產的潛力。
國人前五月赴日購屋人數年增2倍 專家提醒疫後日本人偏愛這種房型
國境開放後，日本不僅成為台灣人的旅遊熱點，更是海外置產的首選，信義日本指出，今年1-5月的新增客戶數是去年同期將近2倍。但因東京、大阪房價普遍都上漲，加上疫後日本當地居住習慣改變，房仲業建議國人赴日購屋應破除3迷思，而且最好選擇這類房型，日後才好出租。</br> 信義日本專家建議，赴日購屋須留意人口、區域發展、仲介業者長期陪伴三重點；此外，因東京、大阪房價普遍都上漲，加上疫後日本當地居住習慣改變，更重視空間寬敞度，建議購屋族選擇至少1LDK物件，後續也較好出租。（L代表客廳的英文“Living”，D代表用餐區的英文“Dining”，K代表廚房的英文“Kitchen”。 基本上，這是一間有一個臥室、客廳/用餐區以及與其分開的廚房空間的公寓。）</br> 信義日本表示，今年以來每月新增客戶都在500組以上，今年1-5月的新增客戶數更是去年同期將近2倍，顯見赴日購屋熱度不減，但台灣人赴日購屋容易有三迷思，須特別留意。</br> 赴日購屋常見三迷思：地點、匯率、投報率</br> 信義房屋日本事業部專案經理張伉妏表示，第一是地點選擇，台灣人常用觀光時去過的地點做為購屋選擇，例如客戶常希望找新宿車站周邊的房屋，其實每一區的範圍很大，例如位於商業鬧區、甚至像歌舞伎町等夜生活較豐富的地區，出入人口較為複雜，不見得適合居住或置產投資。</br> 第二為台灣人購屋容易受日圓匯率高低影響，認為匯率高時買貴、匯率低時賺到，但買房金額大、通常是分批換匯，此外也可選擇貸款，受即時匯率影響有限；第三為受投報率影響，張伉妏表示，部分購屋族只看到物件價格低、投報率高，但這類物件往往是面積小、屋齡舊、且較偏遠，也容易忽視購買後的修繕、管理成本，是否容易出租及後續出售問題。</br> 建議掌握三重點：人口、發展性、長期</br> 張伉妏表示，赴日置產更需把握三重點，第一需選擇人口持續增長的地點，例如東京、大阪等一線城市因具備國家重點發展的優勢，也具備長期的人口磁吸效應，人口不減且年年增加。</br> 第二，須留意區域發展性，張伉妏表示，重大建設會帶動人力需求、商圈及人潮，進而產生住宅與商辦等需求，帶動不動產市場發展；最後，海外置產屬於長期規畫，不僅需要相同語言，更是要找到可信賴、長期陪伴的夥伴，未來出售、出租都有專家協助。</br> 購屋預算約在4000~7000日圓</br> 而根據信義房屋不動產株式會社內部統計，多數客戶的購屋預算大約在新台幣1000-1600萬元左右（約日圓4000-7000萬）。過去投資置產主要偏向東京都心蛋黃區，現在都心當然仍是重點地段，隨著都心蛋黃區的房價上漲，取得成本變高，而其他地區的建設已經成熟，加上持續有再開發都市更新話題，所以置產的地區也開始外擴，主要還是在23區內，此外，橫濱也是新興受矚目的地區。</br> 至於買第二間房作為自住使用的客戶，則有不少是選擇東京灣岸地區，到都心車程約半小時，不算太遠，生活環境及氛圍都很舒適，且因是新開發地區，街道、公園等規劃都適合居住，不像都心鬧區比較擁擠。</br> 張伉妏建議，疫後日本人居住習慣改變，更重視生活品質，對於室內空間需求變大，建議購屋族不妨增加購屋預算，選擇1LDK以上的房型，後續較好出租。</br>
日圓匯率甜甜價 赴日買房比去年高點便宜50萬↑
近期日圓匯率持續下探，今（26）日更來到0.2233的「甜甜價」，就有民眾表示如果現在到日本買房子，比起去年匯率高點0.2797，同樣買1000萬日元的房子，可現省台幣56.4萬元，不過信義房屋專家表示，近2年日本房價同樣上漲，實際賺到的幅度不會那麼大。 </br> 日本政府持續超低利率政策，今年日圓匯率也還在低谷徘徊，今（26）日上午就來到0.2233的低點，對於想去日本旅遊的民眾來說當然是不可錯過的換匯時機。不過有些民眾也想趁此匯率低點到日本購屋，相對更划算。 </br> 1位張先生就表示，自己在疫情前就考慮到日本置產，但因為2020年疫情爆發後不能出國，導致計畫延後至今，不過自從國境解封後他已經到日本看屋3次，想趁這個時間點進場購屋。 </br> 張先生指出，如果以總價1000萬日圓的物件來說，去年匯率高點0.2797時要花台幣279.7萬元買，但若以今天的匯率0.2233來算，房價只要台幣223.3萬元，等於便宜台幣56.4萬元，幾乎是打了79折。 </br> 不過專家指出實際上不會有那麼多的折扣，日本信義台灣營業課課長柳政億表示，近2年日本房價持續上漲，且整個市場熱度、氛圍都可說是經濟泡沫化之後首見，以東京正核心區段來說，去年到今年房價就漲了約10%，也就是說去年賣1000萬日圓的房子，今年會是1100萬元，依此計算的話今年的價格是台幣246.4萬元，只比去年便宜了台幣33.3萬元。 </br> 柳政億指出，實務上其實真的因為日圓匯率低而到日本購屋的人並不多，主要就是日圓在低檔徘徊已經很長一段時間，不是「跳水式」的下探，因此頂多算是「附加價值」，多數到日本購屋的國人鎖定的還是自住需求及資產配置，但不可否認現在確實是到日本購屋的好時機。 </br>
租金補貼甜美而有毒？配套失靈，學者憂：市中心恐激發漲租效應
300億租金補貼專案上路半年已浮現困境，配套效果大打折扣，更讓學者擔憂都市蛋黃區可能激發漲租效應。不少租客只能像小媳婦般委曲求全，在放棄補貼和接受漲租之中抉擇。<br/> 文─康陳剛 天下Web only 發布時間：2023-02-23<br/> 「要是我知道房東會這樣，可能就不會申請補貼了，」25歲的Suki想起近日與房東談判的過程，語氣仍有些憤慨和無奈。<br/> 去年7月，行政院推出為期4年的「300億元中央擴大租金補貼專案」，目標每年提供300億補貼50萬戶，期望減輕租屋族的生活負擔。<br/> Suki是第一批補貼申請者，她住在台北市信義區外圍、房租1.3萬的隔間套房，去年10月開始，每個月都能領到3600元的房租補貼，對隻身在台北生活的年輕人來說，是一筆有感的支持。<br/> 但房東最近發現她申請租金補貼，急忙在Line上連珠炮似地質問，提出「我們簽約時是用『未稅價』，你拿補貼的話我要多繳稅，租金一定要漲，」甚至，透露出不願讓Suki續租的想法。<br/> 「房東不是本來就應該繳稅嗎？我其實沒有想到，可能會無法再租下去，」不願輕易妥協的Suki還在和房東談判，但租約4月即將到期，她坦言不確定2個月後，自己還能否繼續住在這裡，「如果不能，以後也不會再申請補貼了吧。」<br/> 房東想漲租，補貼不敢領<br/> 300億租金補貼專案上路半年多以來，像Suki這樣的情況並非少數個案。<br/> 台灣約有7到9成的房東並未合法納稅，租屋市場長期處於「黑市」。因此內政部在補貼上路時，便提出一連串配套措施，包括「申請補貼不需房東同意」、「提供房東租稅優惠」、「惡意漲租檢舉制度」等三大配套，要讓租屋族能順利領取補貼。<br/> 只不過，理想的配套在現實中一一失靈，對租屋族來說，租金補貼更像是甜美而有毒的果實，吃下去，就要付出相對應的代價。<br/> 一家三口租在台北市文山區的小真（化名）對此深有所感。她苦笑說，去年曾和房東提過想申請租金補貼，卻被斷然拒絕，她也不敢瞞著房東直接去申請，「作為一個租客，好像沒有立場去拗房東做任何事，而且你硬是要申請，他之後很可能就不跟你續約了。」<br/> 長期關注住宅政策的民眾黨立委張其祿觀察，即使有不需房東同意的配套措施，租屋族仍要面對房東事後刁難，面臨像Suki和小真這樣被迫漲租、甚至無法續租的情況，因此遲遲不敢提出申請，許多人是「看得到吃不到」。<br/> 對房東而言，內政部雖然提供房東租稅優惠，只要房客領租金補貼，房東就自動成為「公益出租人」，享有房屋稅、地價稅比照自用稅率，一戶租屋每個月還有1.5萬的所得稅免稅額，卻也未能有效吸引房東加入。<br/> 此外，原本登記自用的房屋一旦轉為出租，房東若想收回後馬上轉手賣出，土地增值稅率就會從自用的10%，翻倍到20%起跳。張太太表示，這對邊租邊等房價上漲的短期投資客非常不划算，也是房東不願讓房客申請補貼的原因之一。<br/> 漲租效應，房東也要分杯羹<br/> 但仍有些租客為了領取補貼，決定不跟房東討論，直接申請補貼。<br/> 和男友合租的佳佳（化名）便是如此，他們住在台北車站周遭月租2.2萬的兩房小公寓，目前每月能拿到3600元補貼，房東則是至今還不知情。<br/> 佳佳坦言，已經和男友有共識，只要房東漲租在2000元以內，還是會接受，因為好房難尋，而且自己還是能拿到1600元的補貼，仍比過去條件更好。<br/> 其實，內政部為了避免補貼政策助漲房租，也有為此設立配套措施，強調若房東任意調漲租金，房客可提出檢舉；房東若不改正，最高可罰50萬罰鍰。<br/> 但實際上，如果房東提出領補助、漲房租的條件，房客仍會欣然同意，讓檢舉制度形同虛設。<br/> 像是租在新北市三重區老公寓套房的李小姐，去年申請租金補貼後，原本每個月9000的房租，馬上漲到9500，「補貼一個月有2800，算起來還是比原本便宜，也不會想檢舉和房東起衝突。」<br/> 尤其到了今年5月的繳稅季，預期會有更多房東赫然發現自己成了公益出租人，屆時租屋糾紛和漲租效應都會跟著浮上檯面。<br/> 借鏡日本，讓房東、房客更對等<br/> 從數據上來看，主計總處統計，全國租屋家庭約有87.6萬戶，而租金補貼專案目標是50萬戶，但去年7月1日上路後，到8月底僅有27萬戶提出申請，營建署因此延長受理到10月底，卻也只多收到約5萬戶。去年總計32.6萬戶提出申請，27.7萬戶申請合格，和政策目標50萬戶還有一段差距。<br/> 「租金補貼很明顯問題是發不掉，」OURs都市改革組織研究員廖庭輝直言，台灣房產持有稅低，房東沒有強烈出租誘因，近年房價飆漲又讓租屋需求增加，讓房東、房客地位更加不對等，租屋族不敢申請補貼，都是政策無法達標的原因之一。<br/> 章定?認為，如果要改善現況，可以借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範，平衡房客面對房東的談判弱勢。<br/> 信義房屋日本事業部經理柳政億解釋，日本租屋市場約有9成屬於「一般契約」，也就是不定期的租約，原則上房東不能任意收回拒租；若有一方想調漲、調降房租，雙方無法取得共識，就會進入法律程序。實務上，法官通常會做出對弱勢的租客方較有利的判決。<br/> 不過柳政億也強調，日本租屋市場是對房客和房東都更有保障，房客雖然有續租權和房租談判優勢，承租前也必須負擔禮金、中介費、押金、保險費等一次性費用。舉例來說，若想在神戶市區租一間月租20萬日圓的兩房屋，租客要先付100到120萬日圓的一次性費用。<br/> 在承租前，租屋管理公司也會仔細調查租客收入、工作年資和職級等資料，確保付租能力。對於經濟弱勢族群，日本則有政府支持的「公營住宅」，免去禮金等一次性費用、租金低於市價，也不用面對民間租屋公司嚴格的篩選。<br/> 2月16日，行政院宣布延續租金補貼政策，推出2.0版本，調降了補貼申請年齡至18歲，舊戶不需重新申請，並減少申請所需證明資料。同時，也提出每戶一次性領取3萬、預計55萬戶受惠的中低薪房貸族支持方案。<br/> 張其祿觀察，從執政黨上個會期力推平均地權條例，到行政院最新的房貸、房租補貼支持政策，看得出是希望喚回年輕選民民意，但「大家（選民）其實都看得懂，如果只是想治標、快速討好，我覺得他們還是會受傷很重。」<br/> 新內閣迅速端出補貼政策，將資源投注到需要協助的租屋族、房貸族身上，就算不無小補，畢竟僅是治標，唯有找出改革房市和租屋市場結構的解方，可能才是撫平高房價民怨的關鍵。<br/> （責任編輯：黃?庭）<br/>
日本置產夯 台人春節假期赴日看屋成長近2倍
今年春節許多台灣人趁著最長年假去日本看屋，信義房屋日本事業部統計，今年春節假期信義房屋不動產株式會社帶看組數較疫情前的春節成長近兩倍，尤其春節看屋，從議價、簽約到交屋，最快在租屋與搬家旺季的四月就能將物件出租，史上最長春節連假不只帶旺旅遊，連帶讓台人赴日置產的熱度強強滾。<br/> 信義房屋不動產株式會社表示2022年平均每天帶看4～5組客戶，而今年連假十天平均每天可以帶看7～8組，主要是因為假期長加上兩國旅遊解封，讓帶看組數在短期內增加。<br/> 日本信義指出，客戶看屋的範圍主要鎖定在東京及大阪兩大城市，交通便利、生活機能等都是挑選時的考量要件，相較於之前的投資需求，這陣子看屋客群的購屋目的，在自用方面的比例有逐步增加，挑選的房型以兩房至三房為主，較喜歡屋齡新、配備公設完善的物件、區域會以個人喜好為主，挑選方向上與投資目的不大相同。<br/> 信義房屋日本事業部表示，以日本當地市場角度來看，疫情後民眾對室內空間需求變大，建議有意赴日置產客戶可以增加預算，選擇格局較為寬敞的物件會比較好出租。如果是自住需求，台灣人傳統對於風水都有所考量，例如路沖、壓樑、電線桿、四樓等，不過若未來有轉手計畫的客戶，還是要考量日本人在意的景觀如開闊的視野或避開回收區，以及向南的朝向為最佳。<br/>