【文/陳宥里】國際政經動蕩，日本政府持續採取寬鬆貨幣政策，日圓狂貶，加上台灣地緣政治風險升高，資產避險需求大增，赴日購屋詢問度爆棚。日本房市專家表示，先釐清購屋動機，如果是投資，因近期當地房市熱，市中心租金報酬率降至約4%左右，其中1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳）產品為市場主流，可優先挑選該類型物件。

從事美髮沙龍行業的老闆Ray，因喜愛滑雪而在2021年選擇在日本北海道札幌市南區以台幣400多萬元購入一棟透天房屋，為日後度假、退休做準備，提到近期日圓大貶，Ray笑著說「晚一點買搞不好可以多省幾十萬，但後來我查詢當地幾乎沒有物件釋出，為了自住嘛！就是一個時機…。」

●日圓貶 購屋長線釣大魚
日圓狂貶、赴日購屋成本相對變便宜，信義房屋日本事業部經理柳政億提醒「如果只是為了賺匯率而買日本不動產，不如直接買匯賺價差，更方便快速」，匯率跟不動產投資關係是很低的，除了購屋成本，他認為想清楚購屋的初衷很重要，有助於後續挑選物件、地點。

柳政億分析，現在選擇進場的客戶多是追求長期投資、資產配置，近期更有遇到客戶是因地緣政治風險而考量配置日本房地產的，主要就是看上當地房產保值及安全性，想變現也比較容易。近期當地房市熱絡、價格上漲，導致市中心租金報酬率由疫情前6~7%降至約4%左右，而目前租屋市場比較熱門的產品是1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳），地點首選市中心、屋齡不要太舊。

●貸款難 台資分行利率2.2%起
預算的部分，東京5000萬～1億日圓、大阪3500萬～6500萬日圓是比較好找的。柳政億提醒，赴日買房貸款的部分，須選擇台灣在日本有設分行的銀行申請，一般申請貸款5～7成，視區域、地點、產品、總價而定，房貸利率多在2.2～2.6%，屋齡超過25年以上的房屋，銀行承作貸款意願普遍不高。

日本不鼓勵短期買賣房產，針對房屋交易所得與臺灣有類似同樣的規範，柳政億說明，外國人5個年度內需課徵30%的賣屋所得，滿5個年度者課徵15%的賣屋所得，再加上每年固定的稅金、管理費，仍建議長期持有，獲利會比較好。

疫情期間沒出國，Ray因為在家看Youtuber介紹北海道房產影片，找上Youtuber兼房仲利滾買房。Ray提到，一開始都沒有碰到面就要委託買房，當然會緊張，但是透過持續在每個環節都與對方溝通、多份文件證明及頻道影片等，可以發現這位仲介深耕當地蠻久的，讓他放心不少。

柳政億建議，赴日購屋選擇仲介要秉持挑選陪你到永久的人，因為房屋從整修、出租、維護等大小事，屋主不在當地，一定需要一個可靠的人去幫忙處理。Ray也認同挑選仲介一定要考量後續服務，最好搭配房屋保險，「像我買的房子因為積雪太厚，導致漏水破壞了裝潢，但還好利滾及房屋保險幫忙支付費用、處理裝修事宜，讓我省事不少。」

【文/陳宥里】國際政經動蕩，日本政府持續採取寬鬆貨幣政策，日圓狂貶，加上台灣地緣政治風險升高，資產避險需求大增，赴日購屋詢問度爆棚。日本房市專家表示，先釐清購屋動機，如果是投資，因近期當地房市熱，市中心租金報酬率降至約4%左右，其中1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳）產品為市場主流，可優先挑選該類型物件。

從事美髮沙龍行業的老闆Ray，因喜愛滑雪而在2021年選擇在日本北海道札幌市南區以台幣400多萬元購入一棟透天房屋，為日後度假、退休做準備，提到近期日圓大貶，Ray笑著說「晚一點買搞不好可以多省幾十萬，但後來我查詢當地幾乎沒有物件釋出，為了自住嘛！就是一個時機…。」

●日圓貶 購屋長線釣大魚
日圓狂貶、赴日購屋成本相對變便宜，信義房屋日本事業部經理柳政億提醒「如果只是為了賺匯率而買日本不動產，不如直接買匯賺價差，更方便快速」，匯率跟不動產投資關係是很低的，除了購屋成本，他認為想清楚購屋的初衷很重要，有助於後續挑選物件、地點。

柳政億分析，現在選擇進場的客戶多是追求長期投資、資產配置，近期更有遇到客戶是因地緣政治風險而考量配置日本房地產的，主要就是看上當地房產保值及安全性，想變現也比較容易。近期當地房市熱絡、價格上漲，導致市中心租金報酬率由疫情前6~7%降至約4%左右，而目前租屋市場比較熱門的產品是1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳），地點首選市中心、屋齡不要太舊。

●貸款難 台資分行利率2.2%起
預算的部分，東京5000萬～1億日圓、大阪3500萬～6500萬日圓是比較好找的。柳政億提醒，赴日買房貸款的部分，須選擇台灣在日本有設分行的銀行申請，一般申請貸款5～7成，視區域、地點、產品、總價而定，房貸利率多在2.2～2.6%，屋齡超過25年以上的房屋，銀行承作貸款意願普遍不高。

日本不鼓勵短期買賣房產，針對房屋交易所得與臺灣有類似同樣的規範，柳政億說明，外國人5個年度內需課徵30%的賣屋所得，滿5個年度者課徵15%的賣屋所得，再加上每年固定的稅金、管理費，仍建議長期持有，獲利會比較好。

疫情期間沒出國，Ray因為在家看Youtuber介紹北海道房產影片，找上Youtuber兼房仲利滾買房。Ray提到，一開始都沒有碰到面就要委託買房，當然會緊張，但是透過持續在每個環節都與對方溝通、多份文件證明及頻道影片等，可以發現這位仲介深耕當地蠻久的，讓他放心不少。

柳政億建議，赴日購屋選擇仲介要秉持挑選陪你到永久的人，因為房屋從整修、出租、維護等大小事，屋主不在當地，一定需要一個可靠的人去幫忙處理。Ray也認同挑選仲介一定要考量後續服務，最好搭配房屋保險，「像我買的房子因為積雪太厚，導致漏水破壞了裝潢，但還好利滾及房屋保險幫忙支付費用、處理裝修事宜，讓我省事不少。」

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「我剛才晚到，你可以再講一次日本的銀行房貸和稅費嗎？」「如果我想買日本預售屋，也能請你們幫忙嗎？」信義房屋舉辦東京房市說明會，位於總部小小的會議室裡擠進10多位民眾，有人中途加入、有人先離開，記者在現場可感受到民眾錢進日本房市的興趣濃厚。

「這兩個禮拜還常接到客戶打電話來憂心忡忡，要戰爭了怎麼辦？想去日本買個房子避難。」信義房屋日本事業部專案經理陳相甫笑說，常見客戶有工作留學、投資收租、資產避險等需求，都會想在日本投資置產，且日本都會區房價年年緩漲，保值性佳，以東京都心區21坪中古大樓來說，2021年平均房價為6,333萬日圓，較2020年漲幅9.8％，換算台幣不到1,500萬元，當地收租可享4.5％投報率，因此吸引國內投資人。

根據信義房屋日本事業部統計，今年6月份有超過500組以上的客戶報名參加日本購屋說明會或諮詢，創下單月新增客戶數新高。業者也透露，去年受疫情影響，民眾用視訊看屋就越洋下單，全年成交件數達422件，今年熱度更勝以往，上半年已成交280多件，全年度可望突破2009年進軍日本市場以來新高紀錄。

第2季平均每戶成交價為7,148萬日圓（約1,595萬元台幣），季成長7％，超過1億日圓以上的物件交易占比，季增1倍，且有三分之一集中在6月成交。回顧匯率走勢，日圓兌台幣匯率正是在6月步入低檔，6月下旬曾來到1：0.2216，相較於去年1月匯率為1：0.2797，換算下來，同樣是購買東京21坪中古大樓的物件，可有180多萬元的台幣價差優勢。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，外國人在日本置產大多著眼出租收益，因此要謹慎選屋，建議避免選擇不熟悉，或區域房市不健全的地帶，也要兼顧貸款條件，而距離地鐵站近，坪數上以小坪數為主，可達到低總買屋、容易出租的優勢，例如山手線沿線的大站，在東京都的23區之中，可聚焦在核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京，雖然房價稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性，風險也較低。

「我剛才晚到，你可以再講一次日本的銀行房貸和稅費嗎？」「如果我想買日本預售屋，也能請你們幫忙嗎？」信義房屋舉辦東京房市說明會，位於總部小小的會議室裡擠進10多位民眾，有人中途加入、有人先離開，記者在現場可感受到民眾錢進日本房市的興趣濃厚。

「這兩個禮拜還常接到客戶打電話來憂心忡忡，要戰爭了怎麼辦？想去日本買個房子避難。」信義房屋日本事業部專案經理陳相甫笑說，常見客戶有工作留學、投資收租、資產避險等需求，都會想在日本投資置產，且日本都會區房價年年緩漲，保值性佳，以東京都心區21坪中古大樓來說，2021年平均房價為6,333萬日圓，較2020年漲幅9.8％，換算台幣不到1,500萬元，當地收租可享4.5％投報率，因此吸引國內投資人。

根據信義房屋日本事業部統計，今年6月份有超過500組以上的客戶報名參加日本購屋說明會或諮詢，創下單月新增客戶數新高。業者也透露，去年受疫情影響，民眾用視訊看屋就越洋下單，全年成交件數達422件，今年熱度更勝以往，上半年已成交280多件，全年度可望突破2009年進軍日本市場以來新高紀錄。

第2季平均每戶成交價為7,148萬日圓（約1,595萬元台幣），季成長7％，超過1億日圓以上的物件交易占比，季增1倍，且有三分之一集中在6月成交。回顧匯率走勢，日圓兌台幣匯率正是在6月步入低檔，6月下旬曾來到1：0.2216，相較於去年1月匯率為1：0.2797，換算下來，同樣是購買東京21坪中古大樓的物件，可有180多萬元的台幣價差優勢。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，外國人在日本置產大多著眼出租收益，因此要謹慎選屋，建議避免選擇不熟悉，或區域房市不健全的地帶，也要兼顧貸款條件，而距離地鐵站近，坪數上以小坪數為主，可達到低總買屋、容易出租的優勢，例如山手線沿線的大站，在東京都的23區之中，可聚焦在核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京，雖然房價稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性，風險也較低。

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信義房屋日本事業部經理柳政億分析，台灣人瘋日本買房，有2股力量在拉扯，首先是日圓走貶，形成了拉力，東京蛋黃區1億日圓、屋齡10年內的高總價物件，1年半前相當於台幣約2,700多萬元，因日圓匯率續貶，現在折合台幣約2,200萬元；推力則是台灣房價較高，同樣2,000多萬元的預算，在台北市中心很難找到這樣的房子。

再看民眾偏愛的一般物件，如表格所見，東京21坪中古大樓，去年1月初的房價6,333萬日圓，以當時匯率換算下來，可用台幣1,771萬元買到；匯率一路走貶至今年7月份，創25年來新低，東京房價已上漲12％、平均成交價來到7,148萬日圓，但受惠於匯率因素，折合台幣只要1,564萬元可買入，台人反而享有207萬元的價差優勢。

柳政億認為，看好物件的資產價值性，東京奧運後房價持續上揚且再開發建設持續進行，都是日本房市持續成長的動能，而選擇在日本置產投資的客戶，大多是因為看好日本房市長期穩健的特性，所以願意赴日購屋，疫情期間多數客戶更是透過視訊看屋就越洋下單。

對於穩定收租、不賺短期價差的民眾來說，日本可列入考量，全球居不動產情報室總監陳炳辰說，日本房屋的持有稅（固都稅）不高，像是新宿區成交價2,580萬日圓的房子，年繳固都稅57,635日圓，約0.22％；另如澀谷區屋齡9年、成交價5,850萬日圓的物件，年繳固都稅15萬3,083日圓，約占0.26％。

但要注意的是，固定支付的成本多，因此長期收租較穩當。柳政億舉例，東京都中央區4,380萬日圓（985萬台幣）的12坪房子，年租金收入204萬日圓，年繳管理費、固都稅、稅理士費（稅務師費）、租賃管理費等支出，總計48萬5,328日圓，淨投報率為3.5％。

信義房屋日本事業部經理柳政億分析，台灣人瘋日本買房，有2股力量在拉扯，首先是日圓走貶，形成了拉力，東京蛋黃區1億日圓、屋齡10年內的高總價物件，1年半前相當於台幣約2,700多萬元，因日圓匯率續貶，現在折合台幣約2,200萬元；推力則是台灣房價較高，同樣2,000多萬元的預算，在台北市中心很難找到這樣的房子。

再看民眾偏愛的一般物件，如表格所見，東京21坪中古大樓，去年1月初的房價6,333萬日圓，以當時匯率換算下來，可用台幣1,771萬元買到；匯率一路走貶至今年7月份，創25年來新低，東京房價已上漲12％、平均成交價來到7,148萬日圓，但受惠於匯率因素，折合台幣只要1,564萬元可買入，台人反而享有207萬元的價差優勢。

柳政億認為，看好物件的資產價值性，東京奧運後房價持續上揚且再開發建設持續進行，都是日本房市持續成長的動能，而選擇在日本置產投資的客戶，大多是因為看好日本房市長期穩健的特性，所以願意赴日購屋，疫情期間多數客戶更是透過視訊看屋就越洋下單。

對於穩定收租、不賺短期價差的民眾來說，日本可列入考量，全球居不動產情報室總監陳炳辰說，日本房屋的持有稅（固都稅）不高，像是新宿區成交價2,580萬日圓的房子，年繳固都稅57,635日圓，約0.22％；另如澀谷區屋齡9年、成交價5,850萬日圓的物件，年繳固都稅15萬3,083日圓，約占0.26％。

但要注意的是，固定支付的成本多，因此長期收租較穩當。柳政億舉例，東京都中央區4,380萬日圓（985萬台幣）的12坪房子，年租金收入204萬日圓，年繳管理費、固都稅、稅理士費（稅務師費）、租賃管理費等支出，總計48萬5,328日圓，淨投報率為3.5％。

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