國境開放後，日本不僅成為台灣人的旅遊熱點，更是海外置產的首選，信義日本指出，今年1-5月的新增客戶數是去年同期將近2倍。但因東京、大阪房價普遍都上漲，加上疫後日本當地居住習慣改變，房仲業建議國人赴日購屋應破除3迷思，而且最好選擇這類房型，日後才好出租。

信義日本專家建議，赴日購屋須留意人口、區域發展、仲介業者長期陪伴三重點；此外，因東京、大阪房價普遍都上漲，加上疫後日本當地居住習慣改變，更重視空間寬敞度，建議購屋族選擇至少1LDK物件，後續也較好出租。（L代表客廳的英文“Living”，D代表用餐區的英文“Dining”，K代表廚房的英文“Kitchen”。 基本上，這是一間有一個臥室、客廳/用餐區以及與其分開的廚房空間的公寓。）

信義日本表示，今年以來每月新增客戶都在500組以上，今年1-5月的新增客戶數更是去年同期將近2倍，顯見赴日購屋熱度不減，但台灣人赴日購屋容易有三迷思，須特別留意。

赴日購屋常見三迷思：地點、匯率、投報率

信義房屋日本事業部專案經理張伉妏表示，第一是地點選擇，台灣人常用觀光時去過的地點做為購屋選擇，例如客戶常希望找新宿車站周邊的房屋，其實每一區的範圍很大，例如位於商業鬧區、甚至像歌舞伎町等夜生活較豐富的地區，出入人口較為複雜，不見得適合居住或置產投資。

第二為台灣人購屋容易受日圓匯率高低影響，認為匯率高時買貴、匯率低時賺到，但買房金額大、通常是分批換匯，此外也可選擇貸款，受即時匯率影響有限；第三為受投報率影響，張伉妏表示，部分購屋族只看到物件價格低、投報率高，但這類物件往往是面積小、屋齡舊、且較偏遠，也容易忽視購買後的修繕、管理成本，是否容易出租及後續出售問題。

建議掌握三重點：人口、發展性、長期

張伉妏表示，赴日置產更需把握三重點，第一需選擇人口持續增長的地點，例如東京、大阪等一線城市因具備國家重點發展的優勢，也具備長期的人口磁吸效應，人口不減且年年增加。

第二，須留意區域發展性，張伉妏表示，重大建設會帶動人力需求、商圈及人潮，進而產生住宅與商辦等需求，帶動不動產市場發展；最後，海外置產屬於長期規畫，不僅需要相同語言，更是要找到可信賴、長期陪伴的夥伴，未來出售、出租都有專家協助。

購屋預算約在4000~7000日圓

而根據信義房屋不動產株式會社內部統計，多數客戶的購屋預算大約在新台幣1000-1600萬元左右（約日圓4000-7000萬）。過去投資置產主要偏向東京都心蛋黃區，現在都心當然仍是重點地段，隨著都心蛋黃區的房價上漲，取得成本變高，而其他地區的建設已經成熟，加上持續有再開發都市更新話題，所以置產的地區也開始外擴，主要還是在23區內，此外，橫濱也是新興受矚目的地區。

至於買第二間房作為自住使用的客戶，則有不少是選擇東京灣岸地區，到都心車程約半小時，不算太遠，生活環境及氛圍都很舒適，且因是新開發地區，街道、公園等規劃都適合居住，不像都心鬧區比較擁擠。

張伉妏建議，疫後日本人居住習慣改變，更重視生活品質，對於室內空間需求變大，建議購屋族不妨增加購屋預算，選擇1LDK以上的房型，後續較好出租。

國境開放後，日本不僅成為台灣人的旅遊熱點，更是海外置產的首選，信義日本指出，今年1-5月的新增客戶數是去年同期將近2倍。但因東京、大阪房價普遍都上漲，加上疫後日本當地居住習慣改變，房仲業建議國人赴日購屋應破除3迷思，而且最好選擇這類房型，日後才好出租。

信義日本專家建議，赴日購屋須留意人口、區域發展、仲介業者長期陪伴三重點；此外，因東京、大阪房價普遍都上漲，加上疫後日本當地居住習慣改變，更重視空間寬敞度，建議購屋族選擇至少1LDK物件，後續也較好出租。（L代表客廳的英文“Living”，D代表用餐區的英文“Dining”，K代表廚房的英文“Kitchen”。 基本上，這是一間有一個臥室、客廳/用餐區以及與其分開的廚房空間的公寓。）

信義日本表示，今年以來每月新增客戶都在500組以上，今年1-5月的新增客戶數更是去年同期將近2倍，顯見赴日購屋熱度不減，但台灣人赴日購屋容易有三迷思，須特別留意。

赴日購屋常見三迷思：地點、匯率、投報率

信義房屋日本事業部專案經理張伉妏表示，第一是地點選擇，台灣人常用觀光時去過的地點做為購屋選擇，例如客戶常希望找新宿車站周邊的房屋，其實每一區的範圍很大，例如位於商業鬧區、甚至像歌舞伎町等夜生活較豐富的地區，出入人口較為複雜，不見得適合居住或置產投資。

第二為台灣人購屋容易受日圓匯率高低影響，認為匯率高時買貴、匯率低時賺到，但買房金額大、通常是分批換匯，此外也可選擇貸款，受即時匯率影響有限；第三為受投報率影響，張伉妏表示，部分購屋族只看到物件價格低、投報率高，但這類物件往往是面積小、屋齡舊、且較偏遠，也容易忽視購買後的修繕、管理成本，是否容易出租及後續出售問題。

建議掌握三重點：人口、發展性、長期

張伉妏表示，赴日置產更需把握三重點，第一需選擇人口持續增長的地點，例如東京、大阪等一線城市因具備國家重點發展的優勢，也具備長期的人口磁吸效應，人口不減且年年增加。

第二，須留意區域發展性，張伉妏表示，重大建設會帶動人力需求、商圈及人潮，進而產生住宅與商辦等需求，帶動不動產市場發展；最後，海外置產屬於長期規畫，不僅需要相同語言，更是要找到可信賴、長期陪伴的夥伴，未來出售、出租都有專家協助。

購屋預算約在4000~7000日圓

而根據信義房屋不動產株式會社內部統計，多數客戶的購屋預算大約在新台幣1000-1600萬元左右（約日圓4000-7000萬）。過去投資置產主要偏向東京都心蛋黃區，現在都心當然仍是重點地段，隨著都心蛋黃區的房價上漲，取得成本變高，而其他地區的建設已經成熟，加上持續有再開發都市更新話題，所以置產的地區也開始外擴，主要還是在23區內，此外，橫濱也是新興受矚目的地區。

至於買第二間房作為自住使用的客戶，則有不少是選擇東京灣岸地區，到都心車程約半小時，不算太遠，生活環境及氛圍都很舒適，且因是新開發地區，街道、公園等規劃都適合居住，不像都心鬧區比較擁擠。

張伉妏建議，疫後日本人居住習慣改變，更重視生活品質，對於室內空間需求變大，建議購屋族不妨增加購屋預算，選擇1LDK以上的房型，後續較好出租。

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近期日圓匯率持續下探，今（26）日更來到0.2233的「甜甜價」，就有民眾表示如果現在到日本買房子，比起去年匯率高點0.2797，同樣買1000萬日元的房子，可現省台幣56.4萬元，不過信義房屋專家表示，近2年日本房價同樣上漲，實際賺到的幅度不會那麼大。

日本政府持續超低利率政策，今年日圓匯率也還在低谷徘徊，今（26）日上午就來到0.2233的低點，對於想去日本旅遊的民眾來說當然是不可錯過的換匯時機。不過有些民眾也想趁此匯率低點到日本購屋，相對更划算。

1位張先生就表示，自己在疫情前就考慮到日本置產，但因為2020年疫情爆發後不能出國，導致計畫延後至今，不過自從國境解封後他已經到日本看屋3次，想趁這個時間點進場購屋。

張先生指出，如果以總價1000萬日圓的物件來說，去年匯率高點0.2797時要花台幣279.7萬元買，但若以今天的匯率0.2233來算，房價只要台幣223.3萬元，等於便宜台幣56.4萬元，幾乎是打了79折。

不過專家指出實際上不會有那麼多的折扣，日本信義台灣營業課課長柳政億表示，近2年日本房價持續上漲，且整個市場熱度、氛圍都可說是經濟泡沫化之後首見，以東京正核心區段來說，去年到今年房價就漲了約10%，也就是說去年賣1000萬日圓的房子，今年會是1100萬元，依此計算的話今年的價格是台幣246.4萬元，只比去年便宜了台幣33.3萬元。

柳政億指出，實務上其實真的因為日圓匯率低而到日本購屋的人並不多，主要就是日圓在低檔徘徊已經很長一段時間，不是「跳水式」的下探，因此頂多算是「附加價值」，多數到日本購屋的國人鎖定的還是自住需求及資產配置，但不可否認現在確實是到日本購屋的好時機。

近期日圓匯率持續下探，今（26）日更來到0.2233的「甜甜價」，就有民眾表示如果現在到日本買房子，比起去年匯率高點0.2797，同樣買1000萬日元的房子，可現省台幣56.4萬元，不過信義房屋專家表示，近2年日本房價同樣上漲，實際賺到的幅度不會那麼大。

日本政府持續超低利率政策，今年日圓匯率也還在低谷徘徊，今（26）日上午就來到0.2233的低點，對於想去日本旅遊的民眾來說當然是不可錯過的換匯時機。不過有些民眾也想趁此匯率低點到日本購屋，相對更划算。

1位張先生就表示，自己在疫情前就考慮到日本置產，但因為2020年疫情爆發後不能出國，導致計畫延後至今，不過自從國境解封後他已經到日本看屋3次，想趁這個時間點進場購屋。

張先生指出，如果以總價1000萬日圓的物件來說，去年匯率高點0.2797時要花台幣279.7萬元買，但若以今天的匯率0.2233來算，房價只要台幣223.3萬元，等於便宜台幣56.4萬元，幾乎是打了79折。

不過專家指出實際上不會有那麼多的折扣，日本信義台灣營業課課長柳政億表示，近2年日本房價持續上漲，且整個市場熱度、氛圍都可說是經濟泡沫化之後首見，以東京正核心區段來說，去年到今年房價就漲了約10%，也就是說去年賣1000萬日圓的房子，今年會是1100萬元，依此計算的話今年的價格是台幣246.4萬元，只比去年便宜了台幣33.3萬元。

柳政億指出，實務上其實真的因為日圓匯率低而到日本購屋的人並不多，主要就是日圓在低檔徘徊已經很長一段時間，不是「跳水式」的下探，因此頂多算是「附加價值」，多數到日本購屋的國人鎖定的還是自住需求及資產配置，但不可否認現在確實是到日本購屋的好時機。

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300億租金補貼專案上路半年已浮現困境，配套效果大打折扣，更讓學者擔憂都市蛋黃區可能激發漲租效應。不少租客只能像小媳婦般委曲求全，在放棄補貼和接受漲租之中抉擇。

文─康陳剛　天下Web only　發布時間：2023-02-23

「要是我知道房東會這樣，可能就不會申請補貼了，」25歲的Suki想起近日與房東談判的過程，語氣仍有些憤慨和無奈。

去年7月，行政院推出為期4年的「300億元中央擴大租金補貼專案」，目標每年提供300億補貼50萬戶，期望減輕租屋族的生活負擔。

Suki是第一批補貼申請者，她住在台北市信義區外圍、房租1.3萬的隔間套房，去年10月開始，每個月都能領到3600元的房租補貼，對隻身在台北生活的年輕人來說，是一筆有感的支持。

但房東最近發現她申請租金補貼，急忙在Line上連珠炮似地質問，提出「我們簽約時是用『未稅價』，你拿補貼的話我要多繳稅，租金一定要漲，」甚至，透露出不願讓Suki續租的想法。

「房東不是本來就應該繳稅嗎？我其實沒有想到，可能會無法再租下去，」不願輕易妥協的Suki還在和房東談判，但租約4月即將到期，她坦言不確定2個月後，自己還能否繼續住在這裡，「如果不能，以後也不會再申請補貼了吧。」

房東想漲租，補貼不敢領

300億租金補貼專案上路半年多以來，像Suki這樣的情況並非少數個案。

台灣約有7到9成的房東並未合法納稅，租屋市場長期處於「黑市」。因此內政部在補貼上路時，便提出一連串配套措施，包括「申請補貼不需房東同意」、「提供房東租稅優惠」、「惡意漲租檢舉制度」等三大配套，要讓租屋族能順利領取補貼。

只不過，理想的配套在現實中一一失靈，對租屋族來說，租金補貼更像是甜美而有毒的果實，吃下去，就要付出相對應的代價。

一家三口租在台北市文山區的小真（化名）對此深有所感。她苦笑說，去年曾和房東提過想申請租金補貼，卻被斷然拒絕，她也不敢瞞著房東直接去申請，「作為一個租客，好像沒有立場去拗房東做任何事，而且你硬是要申請，他之後很可能就不跟你續約了。」

長期關注住宅政策的民眾黨立委張其祿觀察，即使有不需房東同意的配套措施，租屋族仍要面對房東事後刁難，面臨像Suki和小真這樣被迫漲租、甚至無法續租的情況，因此遲遲不敢提出申請，許多人是「看得到吃不到」。

對房東而言，內政部雖然提供房東租稅優惠，只要房客領租金補貼，房東就自動成為「公益出租人」，享有房屋稅、地價稅比照自用稅率，一戶租屋每個月還有1.5萬的所得稅免稅額，卻也未能有效吸引房東加入。

此外，原本登記自用的房屋一旦轉為出租，房東若想收回後馬上轉手賣出，土地增值稅率就會從自用的10%，翻倍到20%起跳。張太太表示，這對邊租邊等房價上漲的短期投資客非常不划算，也是房東不願讓房客申請補貼的原因之一。

漲租效應，房東也要分杯羹

但仍有些租客為了領取補貼，決定不跟房東討論，直接申請補貼。

和男友合租的佳佳（化名）便是如此，他們住在台北車站周遭月租2.2萬的兩房小公寓，目前每月能拿到3600元補貼，房東則是至今還不知情。

佳佳坦言，已經和男友有共識，只要房東漲租在2000元以內，還是會接受，因為好房難尋，而且自己還是能拿到1600元的補貼，仍比過去條件更好。

其實，內政部為了避免補貼政策助漲房租，也有為此設立配套措施，強調若房東任意調漲租金，房客可提出檢舉；房東若不改正，最高可罰50萬罰鍰。

但實際上，如果房東提出領補助、漲房租的條件，房客仍會欣然同意，讓檢舉制度形同虛設。

像是租在新北市三重區老公寓套房的李小姐，去年申請租金補貼後，原本每個月9000的房租，馬上漲到9500，「補貼一個月有2800，算起來還是比原本便宜，也不會想檢舉和房東起衝突。」

尤其到了今年5月的繳稅季，預期會有更多房東赫然發現自己成了公益出租人，屆時租屋糾紛和漲租效應都會跟著浮上檯面。

借鏡日本，讓房東、房客更對等

從數據上來看，主計總處統計，全國租屋家庭約有87.6萬戶，而租金補貼專案目標是50萬戶，但去年7月1日上路後，到8月底僅有27萬戶提出申請，營建署因此延長受理到10月底，卻也只多收到約5萬戶。去年總計32.6萬戶提出申請，27.7萬戶申請合格，和政策目標50萬戶還有一段差距。

「租金補貼很明顯問題是發不掉，」OURs都市改革組織研究員廖庭輝直言，台灣房產持有稅低，房東沒有強烈出租誘因，近年房價飆漲又讓租屋需求增加，讓房東、房客地位更加不對等，租屋族不敢申請補貼，都是政策無法達標的原因之一。

章定?認為，如果要改善現況，可以借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範，平衡房客面對房東的談判弱勢。

信義房屋日本事業部經理柳政億解釋，日本租屋市場約有9成屬於「一般契約」，也就是不定期的租約，原則上房東不能任意收回拒租；若有一方想調漲、調降房租，雙方無法取得共識，就會進入法律程序。實務上，法官通常會做出對弱勢的租客方較有利的判決。

不過柳政億也強調，日本租屋市場是對房客和房東都更有保障，房客雖然有續租權和房租談判優勢，承租前也必須負擔禮金、中介費、押金、保險費等一次性費用。舉例來說，若想在神戶市區租一間月租20萬日圓的兩房屋，租客要先付100到120萬日圓的一次性費用。

在承租前，租屋管理公司也會仔細調查租客收入、工作年資和職級等資料，確保付租能力。對於經濟弱勢族群，日本則有政府支持的「公營住宅」，免去禮金等一次性費用、租金低於市價，也不用面對民間租屋公司嚴格的篩選。

2月16日，行政院宣布延續租金補貼政策，推出2.0版本，調降了補貼申請年齡至18歲，舊戶不需重新申請，並減少申請所需證明資料。同時，也提出每戶一次性領取3萬、預計55萬戶受惠的中低薪房貸族支持方案。

張其祿觀察，從執政黨上個會期力推平均地權條例，到行政院最新的房貸、房租補貼支持政策，看得出是希望喚回年輕選民民意，但「大家（選民）其實都看得懂，如果只是想治標、快速討好，我覺得他們還是會受傷很重。」

新內閣迅速端出補貼政策，將資源投注到需要協助的租屋族、房貸族身上，就算不無小補，畢竟僅是治標，唯有找出改革房市和租屋市場結構的解方，可能才是撫平高房價民怨的關鍵。

（責任編輯：黃?庭）

300億租金補貼專案上路半年已浮現困境，配套效果大打折扣，更讓學者擔憂都市蛋黃區可能激發漲租效應。不少租客只能像小媳婦般委曲求全，在放棄補貼和接受漲租之中抉擇。

文─康陳剛　天下Web only　發布時間：2023-02-23

「要是我知道房東會這樣，可能就不會申請補貼了，」25歲的Suki想起近日與房東談判的過程，語氣仍有些憤慨和無奈。

去年7月，行政院推出為期4年的「300億元中央擴大租金補貼專案」，目標每年提供300億補貼50萬戶，期望減輕租屋族的生活負擔。

Suki是第一批補貼申請者，她住在台北市信義區外圍、房租1.3萬的隔間套房，去年10月開始，每個月都能領到3600元的房租補貼，對隻身在台北生活的年輕人來說，是一筆有感的支持。

但房東最近發現她申請租金補貼，急忙在Line上連珠炮似地質問，提出「我們簽約時是用『未稅價』，你拿補貼的話我要多繳稅，租金一定要漲，」甚至，透露出不願讓Suki續租的想法。

「房東不是本來就應該繳稅嗎？我其實沒有想到，可能會無法再租下去，」不願輕易妥協的Suki還在和房東談判，但租約4月即將到期，她坦言不確定2個月後，自己還能否繼續住在這裡，「如果不能，以後也不會再申請補貼了吧。」

房東想漲租，補貼不敢領

300億租金補貼專案上路半年多以來，像Suki這樣的情況並非少數個案。

台灣約有7到9成的房東並未合法納稅，租屋市場長期處於「黑市」。因此內政部在補貼上路時，便提出一連串配套措施，包括「申請補貼不需房東同意」、「提供房東租稅優惠」、「惡意漲租檢舉制度」等三大配套，要讓租屋族能順利領取補貼。

只不過，理想的配套在現實中一一失靈，對租屋族來說，租金補貼更像是甜美而有毒的果實，吃下去，就要付出相對應的代價。

一家三口租在台北市文山區的小真（化名）對此深有所感。她苦笑說，去年曾和房東提過想申請租金補貼，卻被斷然拒絕，她也不敢瞞著房東直接去申請，「作為一個租客，好像沒有立場去拗房東做任何事，而且你硬是要申請，他之後很可能就不跟你續約了。」

長期關注住宅政策的民眾黨立委張其祿觀察，即使有不需房東同意的配套措施，租屋族仍要面對房東事後刁難，面臨像Suki和小真這樣被迫漲租、甚至無法續租的情況，因此遲遲不敢提出申請，許多人是「看得到吃不到」。

對房東而言，內政部雖然提供房東租稅優惠，只要房客領租金補貼，房東就自動成為「公益出租人」，享有房屋稅、地價稅比照自用稅率，一戶租屋每個月還有1.5萬的所得稅免稅額，卻也未能有效吸引房東加入。

此外，原本登記自用的房屋一旦轉為出租，房東若想收回後馬上轉手賣出，土地增值稅率就會從自用的10%，翻倍到20%起跳。張太太表示，這對邊租邊等房價上漲的短期投資客非常不划算，也是房東不願讓房客申請補貼的原因之一。

漲租效應，房東也要分杯羹

但仍有些租客為了領取補貼，決定不跟房東討論，直接申請補貼。

和男友合租的佳佳（化名）便是如此，他們住在台北車站周遭月租2.2萬的兩房小公寓，目前每月能拿到3600元補貼，房東則是至今還不知情。

佳佳坦言，已經和男友有共識，只要房東漲租在2000元以內，還是會接受，因為好房難尋，而且自己還是能拿到1600元的補貼，仍比過去條件更好。

其實，內政部為了避免補貼政策助漲房租，也有為此設立配套措施，強調若房東任意調漲租金，房客可提出檢舉；房東若不改正，最高可罰50萬罰鍰。

但實際上，如果房東提出領補助、漲房租的條件，房客仍會欣然同意，讓檢舉制度形同虛設。

像是租在新北市三重區老公寓套房的李小姐，去年申請租金補貼後，原本每個月9000的房租，馬上漲到9500，「補貼一個月有2800，算起來還是比原本便宜，也不會想檢舉和房東起衝突。」

尤其到了今年5月的繳稅季，預期會有更多房東赫然發現自己成了公益出租人，屆時租屋糾紛和漲租效應都會跟著浮上檯面。

借鏡日本，讓房東、房客更對等

從數據上來看，主計總處統計，全國租屋家庭約有87.6萬戶，而租金補貼專案目標是50萬戶，但去年7月1日上路後，到8月底僅有27萬戶提出申請，營建署因此延長受理到10月底，卻也只多收到約5萬戶。去年總計32.6萬戶提出申請，27.7萬戶申請合格，和政策目標50萬戶還有一段差距。

「租金補貼很明顯問題是發不掉，」OURs都市改革組織研究員廖庭輝直言，台灣房產持有稅低，房東沒有強烈出租誘因，近年房價飆漲又讓租屋需求增加，讓房東、房客地位更加不對等，租屋族不敢申請補貼，都是政策無法達標的原因之一。

章定?認為，如果要改善現況，可以借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範，平衡房客面對房東的談判弱勢。

信義房屋日本事業部經理柳政億解釋，日本租屋市場約有9成屬於「一般契約」，也就是不定期的租約，原則上房東不能任意收回拒租；若有一方想調漲、調降房租，雙方無法取得共識，就會進入法律程序。實務上，法官通常會做出對弱勢的租客方較有利的判決。

不過柳政億也強調，日本租屋市場是對房客和房東都更有保障，房客雖然有續租權和房租談判優勢，承租前也必須負擔禮金、中介費、押金、保險費等一次性費用。舉例來說，若想在神戶市區租一間月租20萬日圓的兩房屋，租客要先付100到120萬日圓的一次性費用。

在承租前，租屋管理公司也會仔細調查租客收入、工作年資和職級等資料，確保付租能力。對於經濟弱勢族群，日本則有政府支持的「公營住宅」，免去禮金等一次性費用、租金低於市價，也不用面對民間租屋公司嚴格的篩選。

2月16日，行政院宣布延續租金補貼政策，推出2.0版本，調降了補貼申請年齡至18歲，舊戶不需重新申請，並減少申請所需證明資料。同時，也提出每戶一次性領取3萬、預計55萬戶受惠的中低薪房貸族支持方案。

張其祿觀察，從執政黨上個會期力推平均地權條例，到行政院最新的房貸、房租補貼支持政策，看得出是希望喚回年輕選民民意，但「大家（選民）其實都看得懂，如果只是想治標、快速討好，我覺得他們還是會受傷很重。」

新內閣迅速端出補貼政策，將資源投注到需要協助的租屋族、房貸族身上，就算不無小補，畢竟僅是治標，唯有找出改革房市和租屋市場結構的解方，可能才是撫平高房價民怨的關鍵。

（責任編輯：黃?庭）

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