日本大阪主辦2025年世界博覽會，除了會展活動帶來的經濟效益引人注目，包括鐵路、公路、船運等交通基礎建設與綜合度假村（IR）等大規模開發計畫，以及各項都市更新規畫陸續展開，房地產市場商機蓬勃。

台灣人熟悉的觀光購物地區如梅田、心齋橋、道頓堀、難波等，其實就是大阪市中心主要的經濟活動地區，至於南北串連這些重點區域的主要幹道「御堂筋」與地下鐵「御堂筋線」，就如同大阪市中心的經濟與交通大動脈。

信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，御堂筋沿路周邊，例如本町、?公園、堀江等地區，原本就擁有很受當地居民喜愛的住宅區，生活機能與環境條件優良，在政府推動的城市改造計畫加持下，無論是置產投資或購屋自用，位在大阪市中心這些重點區域的物件，在資產性與發展潛力上都是值得期待的選擇。

根據不動產調查公司Mercury自2016年起針對地鐵御堂筋線沿線新築物件行情的統計，販售戶數以梅田站周邊為最多、本町站周邊次之；平均價格以心齋橋站周邊7,730萬日圓最高（約新台幣1,967萬元），梅田與本町周邊平均價格則落在6,500萬~6,800萬日圓的區間（約新台幣1,654萬~1,730萬元）。

至於平均坪單價部分，以心齋橋站周邊每坪平均362.5萬日圓（約新台幣92.2萬元）排名第一，其次是本町站周邊的333.3萬日圓（約新台幣84.8萬元）。李旭鎮表示，販售戶數多的梅田和本町站一帶，代表這些區域開發興盛、很受矚目，許多大型知名建商的重點推案都坐落在這些地區，而心齋橋站附近因為物件推案量少，所以平均價格較高。

一般來說，大阪市南部多以商業為主，若是選擇居住環境，當地人則會傾向住在北邊。以貫穿南北的御堂筋來看，從心齋橋以北的堀江、本町延伸到梅田一帶，因為交通方便、鄰近熱鬧商圈卻保有寧靜的住家生活品質，就很受到歡迎。

若是投資置產，由於這一帶有許多高級商辦，上班人口多、租屋需求高，因此也適合購屋後出租使用，一至二房格局適合單身族群或小家庭，在租屋市場一直都很受歡迎，三房以上格局因出租物件量較少所以很搶手，但相對購入成本也較高，建議與專業房仲針對預算、資金與物件進行全面評估再做決定。

日本大阪主辦2025年世界博覽會，除了會展活動帶來的經濟效益引人注目，包括鐵路、公路、船運等交通基礎建設與綜合度假村（IR）等大規模開發計畫，以及各項都市更新規畫陸續展開，房地產市場商機蓬勃。

台灣人熟悉的觀光購物地區如梅田、心齋橋、道頓堀、難波等，其實就是大阪市中心主要的經濟活動地區，至於南北串連這些重點區域的主要幹道「御堂筋」與地下鐵「御堂筋線」，就如同大阪市中心的經濟與交通大動脈。

信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，御堂筋沿路周邊，例如本町、?公園、堀江等地區，原本就擁有很受當地居民喜愛的住宅區，生活機能與環境條件優良，在政府推動的城市改造計畫加持下，無論是置產投資或購屋自用，位在大阪市中心這些重點區域的物件，在資產性與發展潛力上都是值得期待的選擇。

根據不動產調查公司Mercury自2016年起針對地鐵御堂筋線沿線新築物件行情的統計，販售戶數以梅田站周邊為最多、本町站周邊次之；平均價格以心齋橋站周邊7,730萬日圓最高（約新台幣1,967萬元），梅田與本町周邊平均價格則落在6,500萬~6,800萬日圓的區間（約新台幣1,654萬~1,730萬元）。

至於平均坪單價部分，以心齋橋站周邊每坪平均362.5萬日圓（約新台幣92.2萬元）排名第一，其次是本町站周邊的333.3萬日圓（約新台幣84.8萬元）。李旭鎮表示，販售戶數多的梅田和本町站一帶，代表這些區域開發興盛、很受矚目，許多大型知名建商的重點推案都坐落在這些地區，而心齋橋站附近因為物件推案量少，所以平均價格較高。

一般來說，大阪市南部多以商業為主，若是選擇居住環境，當地人則會傾向住在北邊。以貫穿南北的御堂筋來看，從心齋橋以北的堀江、本町延伸到梅田一帶，因為交通方便、鄰近熱鬧商圈卻保有寧靜的住家生活品質，就很受到歡迎。

若是投資置產，由於這一帶有許多高級商辦，上班人口多、租屋需求高，因此也適合購屋後出租使用，一至二房格局適合單身族群或小家庭，在租屋市場一直都很受歡迎，三房以上格局因出租物件量較少所以很搶手，但相對購入成本也較高，建議與專業房仲針對預算、資金與物件進行全面評估再做決定。

開啟全文

從大企業退休的55歲邱先生，趁著日圓匯率便宜之際，去年12月以3258萬日圓，約9百多萬元台幣，買下位於觀光客密集、特色小店眾多的東京神樂?區的收租房。這是邱先生在日本的第2間收租房，室內7坪，收租11.6萬日圓，換算投報率約4.27%。最近，他看準台幣匯率強勁的優勢，有意在日本第二大城大阪，購入第3間房。

房價不易暴起暴落　長期收益穩定
邱先生看好日本房市是自己切身的經驗。3年前，他各用約1千萬元台幣，在東京早稻田大學附近，以及新北市板橋區新埔捷運站旁買下一戶收租房，前者9坪，後者15坪；結果日本收租可達3萬5千元台幣，而台灣則只有2萬5千元，投報不到3%。他心得是：日本房價不會暴起暴落，適合穩定收租，現在日圓匯率低是最佳進場時機。

「疫情反而讓日本不動產變得熱絡，這是跌破眼鏡的事。」本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏指出，近期許多美國、英國大型基金不只積極赴日物色整棟出租住宅，尋求穩定收租，也進場收購受疫情影響便宜拋售的溫泉飯店，顯示國外資金對日本不動產的發展預期樂觀。

信義房屋日本事業部主任柳政億表示，日本信義房屋一年平均成交350至4百間，去年疫情開始，海外賞屋變得非常困難，原本預期客戶會大幅減少，甚至已有歸零的心理準備，然而實際成交數才少掉3成；到了今年初，已恢復到正常成交件數，令人意外。

不再追求高投報　國人更重視安全性
房市價量齊揚是吸引全球及台灣投資人入手的原因之一。東日本REINS資料顯示，2019年至2020年，東京都23區中古物件每平方公尺平均價格上漲5.4%，2020年至2021年上漲9.7%，兩年上漲了15%。

資料也顯示，去年2、3月，東京都23區的月交易量為1602件、1567件，但4月日本第一次發布疫情緊急狀況後，交易量瞬間腰斬，僅有672件；不過，6月分交易量很快就回到上千件，達1311件，7月分為1284件。

林彥宏指出，近期日本不動產市場除了量的改變之外，質也發生變化。日本人向來喜歡買新東西，不喜中古，對於不動產也是如此；然而，由於市場供不應求，加上東京都可開發的素地變少，過去以銷售預售屋為主的大型建商，改而大手筆投入中古屋市場，將中古公寓整棟或單戶重新裝修後再銷售，帶動中古屋價格攀升。

根據公益財團法人東日本不動產流通機構的報告，今年4月，中古屋成交戶數3428件，比去年同期增加110%，每平方米單價達59.1萬日圓，年增16.1%，這兩個數字都創下近年新高。

新成屋方面，2021年4月新售物件2089戶，比去年同期增加204.5%，成交的契約率73.6%；在日本，超過70%的契約率，表示市場狀況良好。所以今年不只是中古市場，新售市場也是非常熱絡，每平方米平均單價來到112.5萬日圓，上漲10.3%，每戶平均價格7764萬日圓，均價往上揚。林彥宏說，整個首都圈在預售屋市場，完全反映了通貨膨脹。

台灣人愛買日本房地產，主要原因有三。首先，台灣人從早期追求高投報，轉成追求安全。資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產，如物流倉儲、出租住宅與資料中心。

台灣房地合一稅2.0　比日本還高
柳政億表示，這時日本的安全性就凸顯出來。疫情改變了世界，目前全世界不容易找到比日本更低的房價所得比，客戶將安全放在第一位，以前大家詬病買日本漲不快，投報率4至5%也比新興國家低；但疫情後可以看出來，日本大都市的房市投報非常穩。

第二，台灣房地合一稅2.0上路後，稅制不比日本便宜。林彥宏說，過去投資日本大家早已抱定長期投資心態，而如今台灣的長期投資比日本要長。房地合一稅2.0是課徵資本利得稅，現在台灣持有兩年內轉手，會課45%，持有逾兩年未滿5年是課徵35%，但在日本持有5年內是課徵30.63%，即使是法人持有，買日本也比台灣划算。

不過，日本在持有稅上有固定資產稅及都市計畫稅（房屋稅、地價稅）、修繕積立金（從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金，隨著屋齡增加而遞增）、管理費（按戶數大小計，除了房屋修繕外，大樓管理的人事開銷也計入，租金納入所得稅計算）3項。林彥宏分析，持有稅與正常納稅的台灣稅賦相去不遠，加上日本的住宅大樓都有定期修繕的計畫，屋齡十多年的房子跟新房子差異不大，管理修繕成本實際比台灣來得便宜，折舊也低。

第三，匯率優勢，台幣強就很適合買日本地產。邱先生舉例，最近他考慮買的大阪物件，約3千萬日圓，以匯率0.25計算，約750萬元台幣；過去日圓匯率曾達0.3，如果未來又回到這個水準，光是匯率上揚，房價就增值約150萬元台幣，更別說每年房價的增值。

低匯率進場好時機　升值財可期待
不過，柳政億也提醒有意到日本置產的國人要遵守兩大心法：一是換位思考，二是在台灣不買的物件，在日本也不能買。換位思考，就是要按照日本人的喜好來選購標的；比如台灣人偏好生活機能好、熱鬧地方，而日本人卻喜歡有機能，但不要太熱鬧太吵的地方。又譬如在台灣沿著鐵道捷運買房，就可立於不敗之地，但日本車站有上千個，如何選擇另有門道。

柳政億說，一次一位客人看到日本某一小車站有便宜物件就想置產收租，他反問：「你看到（基隆）暖暖車站很便宜會入手嗎？」此外，有人陶醉沖繩慢遊生活，想投資沖繩海邊收租套房，柳政億則說：「你會想去墾丁投資收租套房嗎？」他提醒：如果你在台灣不會買的物件，去日本也別買。

從大企業退休的55歲邱先生，趁著日圓匯率便宜之際，去年12月以3258萬日圓，約9百多萬元台幣，買下位於觀光客密集、特色小店眾多的東京神樂?區的收租房。這是邱先生在日本的第2間收租房，室內7坪，收租11.6萬日圓，換算投報率約4.27%。最近，他看準台幣匯率強勁的優勢，有意在日本第二大城大阪，購入第3間房。

房價不易暴起暴落　長期收益穩定
邱先生看好日本房市是自己切身的經驗。3年前，他各用約1千萬元台幣，在東京早稻田大學附近，以及新北市板橋區新埔捷運站旁買下一戶收租房，前者9坪，後者15坪；結果日本收租可達3萬5千元台幣，而台灣則只有2萬5千元，投報不到3%。他心得是：日本房價不會暴起暴落，適合穩定收租，現在日圓匯率低是最佳進場時機。

「疫情反而讓日本不動產變得熱絡，這是跌破眼鏡的事。」本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏指出，近期許多美國、英國大型基金不只積極赴日物色整棟出租住宅，尋求穩定收租，也進場收購受疫情影響便宜拋售的溫泉飯店，顯示國外資金對日本不動產的發展預期樂觀。

信義房屋日本事業部主任柳政億表示，日本信義房屋一年平均成交350至4百間，去年疫情開始，海外賞屋變得非常困難，原本預期客戶會大幅減少，甚至已有歸零的心理準備，然而實際成交數才少掉3成；到了今年初，已恢復到正常成交件數，令人意外。

不再追求高投報　國人更重視安全性
房市價量齊揚是吸引全球及台灣投資人入手的原因之一。東日本REINS資料顯示，2019年至2020年，東京都23區中古物件每平方公尺平均價格上漲5.4%，2020年至2021年上漲9.7%，兩年上漲了15%。

資料也顯示，去年2、3月，東京都23區的月交易量為1602件、1567件，但4月日本第一次發布疫情緊急狀況後，交易量瞬間腰斬，僅有672件；不過，6月分交易量很快就回到上千件，達1311件，7月分為1284件。

林彥宏指出，近期日本不動產市場除了量的改變之外，質也發生變化。日本人向來喜歡買新東西，不喜中古，對於不動產也是如此；然而，由於市場供不應求，加上東京都可開發的素地變少，過去以銷售預售屋為主的大型建商，改而大手筆投入中古屋市場，將中古公寓整棟或單戶重新裝修後再銷售，帶動中古屋價格攀升。

根據公益財團法人東日本不動產流通機構的報告，今年4月，中古屋成交戶數3428件，比去年同期增加110%，每平方米單價達59.1萬日圓，年增16.1%，這兩個數字都創下近年新高。

新成屋方面，2021年4月新售物件2089戶，比去年同期增加204.5%，成交的契約率73.6%；在日本，超過70%的契約率，表示市場狀況良好。所以今年不只是中古市場，新售市場也是非常熱絡，每平方米平均單價來到112.5萬日圓，上漲10.3%，每戶平均價格7764萬日圓，均價往上揚。林彥宏說，整個首都圈在預售屋市場，完全反映了通貨膨脹。

台灣人愛買日本房地產，主要原因有三。首先，台灣人從早期追求高投報，轉成追求安全。資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產，如物流倉儲、出租住宅與資料中心。

台灣房地合一稅2.0　比日本還高
柳政億表示，這時日本的安全性就凸顯出來。疫情改變了世界，目前全世界不容易找到比日本更低的房價所得比，客戶將安全放在第一位，以前大家詬病買日本漲不快，投報率4至5%也比新興國家低；但疫情後可以看出來，日本大都市的房市投報非常穩。

第二，台灣房地合一稅2.0上路後，稅制不比日本便宜。林彥宏說，過去投資日本大家早已抱定長期投資心態，而如今台灣的長期投資比日本要長。房地合一稅2.0是課徵資本利得稅，現在台灣持有兩年內轉手，會課45%，持有逾兩年未滿5年是課徵35%，但在日本持有5年內是課徵30.63%，即使是法人持有，買日本也比台灣划算。

不過，日本在持有稅上有固定資產稅及都市計畫稅（房屋稅、地價稅）、修繕積立金（從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金，隨著屋齡增加而遞增）、管理費（按戶數大小計，除了房屋修繕外，大樓管理的人事開銷也計入，租金納入所得稅計算）3項。林彥宏分析，持有稅與正常納稅的台灣稅賦相去不遠，加上日本的住宅大樓都有定期修繕的計畫，屋齡十多年的房子跟新房子差異不大，管理修繕成本實際比台灣來得便宜，折舊也低。

第三，匯率優勢，台幣強就很適合買日本地產。邱先生舉例，最近他考慮買的大阪物件，約3千萬日圓，以匯率0.25計算，約750萬元台幣；過去日圓匯率曾達0.3，如果未來又回到這個水準，光是匯率上揚，房價就增值約150萬元台幣，更別說每年房價的增值。

低匯率進場好時機　升值財可期待
不過，柳政億也提醒有意到日本置產的國人要遵守兩大心法：一是換位思考，二是在台灣不買的物件，在日本也不能買。換位思考，就是要按照日本人的喜好來選購標的；比如台灣人偏好生活機能好、熱鬧地方，而日本人卻喜歡有機能，但不要太熱鬧太吵的地方。又譬如在台灣沿著鐵道捷運買房，就可立於不敗之地，但日本車站有上千個，如何選擇另有門道。

柳政億說，一次一位客人看到日本某一小車站有便宜物件就想置產收租，他反問：「你看到（基隆）暖暖車站很便宜會入手嗎？」此外，有人陶醉沖繩慢遊生活，想投資沖繩海邊收租套房，柳政億則說：「你會想去墾丁投資收租套房嗎？」他提醒：如果你在台灣不會買的物件，去日本也別買。

開啟全文

東京奧運精采賽事創造吸睛話題，東京不動產市場也跟著不斷增溫。市調指出，東京灣岸住宅區的芝浦，由於交通便利、生活機能充足，加上坐擁港區燙金門牌，已成為新一代夢想生活圈，房市前景受矚目。

東日本不動產流通機構（東日本REINS）統計，截至今年6月東京首都圈的中古屋成交件數，已連續四個月較去年同期增加，平均成交價格也連續13個月較去年同期上漲，價量齊揚。而且歐洲大型房地產基金、美國高盛集團都傳出，將提高對日本不動產投資，顯見海內外資金樂觀與信心。

不動產市場與奧運最直接相關的，就是東京灣岸晴海地區的選手村，在奧運結束擬改建為公寓大廈，未來將成為可居住1.2萬人的大型社區。

信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，同樣屬於灣岸住宅區的還有芝浦、豐洲一帶，交通便利、生活機能充足，很受白領階層、雙薪家庭歡迎，已成為新一代的夢想生活圈。

尤其是芝浦，坐擁港區燙金門牌，在資產保值性已具先天地理位置的優勢，加上因防疫而生的新居家觀念，許多民眾對住家空間與環境更加講究，芝浦運河水岸風光與公園綠地為居住環境加分不少。

芝浦之所以受矚目，交通條件也是一大主因。鄰近有JR田町站、地下鐵三田站與百合海鷗線芝浦碼頭站，因芝浦屬於東京都都市整備局所規劃的中樞核心再生區域，在各大再開發計畫建設下，整體便利性持續提高。有許多大型企業總部選擇設立於此，集結辦公大樓外，更是發展成熟的住宅區，兼具商業與居住複合機能，能夠有效達到「職住近接」功能，因此成為人氣地段，無論自住或置產皆宜。

芝浦地區另一個關注點在於未來發展潛力，附近田町車站與品川車站周邊隸屬亞洲總部特區（Asia Headquarter）基地，各項開發計畫已陸續進行。

目前已開幕啟用的「msb Tamachi」是田町地區新地標，還有JR山手線時隔49年新增設的高輪Gateway車站，成功將田町到品川之間都市更新建設連成一氣，讓周邊地區的樣貌煥然一新。而以品川車站作為始發站的磁浮新幹線，預計2027年開通，加上原本就是羽田、成田兩大機場重要轉乘點，東京玄關口的交通樞紐地位將更加提高。

從置產投資的角度來看，除了地區與地段外，符合當地居民喜好、具資產性與發展潛力，無論是出租或未來出售都會較具競爭力，也是挑選物件時的重要參考依據。

東京灣岸生活圈已是近幾年來的熱門選擇，芝浦則同時具備都心精華區及水岸住宅雙重優勢，也是各大建商的重點經營地段。例如有知名建商推出的高塔式住宅大樓，即使在疫情期間，當地銷售情況依然熱絡，6,010萬日圓（約新台幣1,555萬元）起的價格就可買到一房一廳格局，以都心五區來看可說是相對划算，值得作為置產投資參考。

東京奧運精采賽事創造吸睛話題，東京不動產市場也跟著不斷增溫。市調指出，東京灣岸住宅區的芝浦，由於交通便利、生活機能充足，加上坐擁港區燙金門牌，已成為新一代夢想生活圈，房市前景受矚目。

東日本不動產流通機構（東日本REINS）統計，截至今年6月東京首都圈的中古屋成交件數，已連續四個月較去年同期增加，平均成交價格也連續13個月較去年同期上漲，價量齊揚。而且歐洲大型房地產基金、美國高盛集團都傳出，將提高對日本不動產投資，顯見海內外資金樂觀與信心。

不動產市場與奧運最直接相關的，就是東京灣岸晴海地區的選手村，在奧運結束擬改建為公寓大廈，未來將成為可居住1.2萬人的大型社區。

信義房屋日本事業部部長李旭鎮表示，同樣屬於灣岸住宅區的還有芝浦、豐洲一帶，交通便利、生活機能充足，很受白領階層、雙薪家庭歡迎，已成為新一代的夢想生活圈。

尤其是芝浦，坐擁港區燙金門牌，在資產保值性已具先天地理位置的優勢，加上因防疫而生的新居家觀念，許多民眾對住家空間與環境更加講究，芝浦運河水岸風光與公園綠地為居住環境加分不少。

芝浦之所以受矚目，交通條件也是一大主因。鄰近有JR田町站、地下鐵三田站與百合海鷗線芝浦碼頭站，因芝浦屬於東京都都市整備局所規劃的中樞核心再生區域，在各大再開發計畫建設下，整體便利性持續提高。有許多大型企業總部選擇設立於此，集結辦公大樓外，更是發展成熟的住宅區，兼具商業與居住複合機能，能夠有效達到「職住近接」功能，因此成為人氣地段，無論自住或置產皆宜。

芝浦地區另一個關注點在於未來發展潛力，附近田町車站與品川車站周邊隸屬亞洲總部特區（Asia Headquarter）基地，各項開發計畫已陸續進行。

目前已開幕啟用的「msb Tamachi」是田町地區新地標，還有JR山手線時隔49年新增設的高輪Gateway車站，成功將田町到品川之間都市更新建設連成一氣，讓周邊地區的樣貌煥然一新。而以品川車站作為始發站的磁浮新幹線，預計2027年開通，加上原本就是羽田、成田兩大機場重要轉乘點，東京玄關口的交通樞紐地位將更加提高。

從置產投資的角度來看，除了地區與地段外，符合當地居民喜好、具資產性與發展潛力，無論是出租或未來出售都會較具競爭力，也是挑選物件時的重要參考依據。

東京灣岸生活圈已是近幾年來的熱門選擇，芝浦則同時具備都心精華區及水岸住宅雙重優勢，也是各大建商的重點經營地段。例如有知名建商推出的高塔式住宅大樓，即使在疫情期間，當地銷售情況依然熱絡，6,010萬日圓（約新台幣1,555萬元）起的價格就可買到一房一廳格局，以都心五區來看可說是相對划算，值得作為置產投資參考。

開啟全文