【日本東京買房問與答】各種常見日本買房注意事項及專業說明

不動產問與答

購屋問與答

Q.東京都心的住宅租金與空屋率的關係變化？

目前日本全國總住宅數為6,000多萬戶，日本全國的空屋率約13%；而根據總務省公布的最新調查數據，東京都的空屋率自平成10年(1998)起大致維持平均約10~11%的持平狀態，並未有大幅提高的現象，而平成25年(2013)東京23區住宅總量約524萬戶，總空屋數約58萬戶，空屋率則約11.1%，東京23區的空屋率是較全國為低的。
Q.日本買房可以在銀行開戶嗎?

不行，除非有貸款。
Q.可否用台灣公司的名義購買？

台灣或日本公司名義購買都可以，信義都有成交經驗，法人登記通常可用來節稅，有需要可個案和業務互動。
Q.可以登記小孩的名字嗎？

可以，且要用孩子的戶頭匯款。
Q.對東京房地產趨勢的看法？哪一種房型比較好脫手？

趨勢方面，各家說法不一。看東京趨勢不只看東京本身，還要看外在環境，若東京不好，台灣更不好時，有錢還是會往東京放。東京買房一定租得掉，所以可以投資。房價漲時，大坪數的較好脫手，房價跌時，房型小的較好脫手。現在買的話，買2房的產品會比較好，小套房的話多半是賣給投資客，311地震後買小套房的，漲幅約5~10%，2房的漲幅約20~40%。
Q.買給小孩的遺產稅和贈與稅是多少？

日本贈與的免稅額110萬日幣/年，之前客戶會買高樓層來節稅，因為目前日本的稅基是評定現值，樓上樓下的評定現值是一樣的，但以後可能會調整。遺產稅部分，日本最高課到55%，但買大樓日幣1.5億以下的物件都不太會課到遺產稅，實際要計算才知道。
Q.哪一區的投報率最高?

愈都心的物件投報率愈低，若在都心5區買的物件，看得是未來的增值性，都心的新築物件平均約7000~8000萬，要買投報率高的物件要買東京外圍的物件，但持有成本較高。高投報相對高風險，高資產性的物件投入的資金要多。
Q.都心的中古屋房價每平方米約多少?

依據東京鑑定的資料，以70平方米的物件為例，都心5區內平均總價約是7000多萬，都心23區平均總價約是5000多萬。
Q.在日本買第2棟房子的稅金會一樣嗎?

是的。
Q.同一物件可以同時登記2個人的名字嗎?

可以，但比例不會像台灣一樣要五五分，可以自己選擇比例，但資金也要按登記的比例匯款。有些人怕小孩會被騙，父母會登記一些在自己名下，以免有萬一，有持分者賣房都會被通知到。
Q.消費稅調漲的影響為何？

消費稅，又稱營業稅、銷售稅、GST是典型的間接稅是指政府對於消費者的消費行為進行課稅，但由於該稅項非常不容易對消費者進行課稅，政府便對銷售產品或服務的批發商或零售商進行徵收，故商家的產品中，隱含政府欲課徵的消費稅項目。

以日本市場舉例：若消費稅為8%，則如果在便利商店選一個定價100日元的產品，到櫃台結帳時，所支付金額為100*(1+8%)=108日元，當消費稅調漲至10%，則在便利商店選一個定價100日元的產品，到櫃台結帳時，所支付金額為100*(1+10%)=110日元，所以消費稅的調漲會直接影響造成市場上所有成本的上昇。

而針對日本買房而言，除法人屋主會把消費稅的增加成本以提高房價的方式轉嫁給買方外，直接影響的部份會在購屋過程中所支付相關法人的服務傭收，例如：買賣服務費、代書費、租賃管理費用等，舉例來說，透過信義購買一中古案件，總價1000万日幣，其服務費為(1000万*3%)+6万=36万日幣，消費稅8%的狀況下，其實際支付金額為36万*(1+8%)=38.88万日幣，如消費稅調漲為10%，其實際支付金額會提升為36万*(1+10%)=39.6万日幣。
Q.台灣人買日本房子可以貸款嗎？

台灣人無法在日本當地的銀行申請貸款。但台灣人可以在東京有開設分行的的台灣系統銀行貸款，目前有五家銀行提供台灣人在東京買屋貸款的服務：台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託。貸款成數、利率與作業辦法則依各分行規定辦理。(依個人信用條件的不同各行庫放款條件會有所調整)
Q.日本買賣房子需繳交哪些費用？

取得不動產：不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、貸款諸費用、各項服務手續費、其他………等等。
處分不動產：印紙稅、所得稅、住民稅、各項服務手續費、其他………等等。
持有不動產：固定資產稅、都市計畫稅、其他………等等。
租金收入：源泉所得稅、其它服務手續費。
Q.現在是適合進場的時機嗎？

從1991年起，當日本的泡沫經濟破滅後，日本的房地產便一路下跌，做為日本首都的東京地區也無法免於下跌的命運。這一波房地產不景氣的趨勢，總算在二十一世紀初，隨著東京都心地區一些大型綜合開發案的成功而有了轉機，像是：六本木之丘、東京中城、汐留……等，讓東京的房地產帶來了生機。
然而在2007年底受到美國次級房貸風暴影響，對日本的經濟產生了全面性的影響，讓原本已經有回春跡象的日本不動產市場又有了一次向下調整的現象，再加上這幾年台北房價的高漲，已使得東京的房價更覺得可親了。故，目前正是前進東京買屋的最佳時機。
Q.仲介服務費怎麼算？

日本法令規範，中古屋仲介服務費標準為：買賣方各為成交價*3%+6万円(外加消費稅)；但房地成價在400万円以下時另有規範。
新成屋(預售屋)：不收取仲介服務費。
Q.日本買房一樣有履約保證嗎？

在日本一般房地買賣因交易流程及付款方式與台灣不太相同，故在日本一般成屋的交易並沒有『履約保證』。
Q.外籍人士在東京買房有何限制？

在日本購屋原則上對外國人並無制限、是可購屋的。在日本買屋與台灣相同是採取登記原則，台灣人可在日本擁有產權登記後的不動產，其交易相關必要證件需依相關規定辦理。
Q.新房子的折舊率怎麼預估？

全世界的房子都有折舊率，折舊率主要是銀行貸款時資產評估、報稅等時候計算金額時會使用到，跟房價不見得有實際關聯。預估數字就必須要請教專業的會計師，每個物件的算法不盡相同。
Q.日本人是否跟台灣人一樣有忌諱的樓層?

以前有現在比較沒有，因為日文發音的關係，日本以前是忌諱四樓及九樓。相對忌諱樓層來說，日本人比較在乎房子的朝向，一棟大樓外在條件都一樣的情況下，朝南邊的物件單價會最貴。第二東邊、第三西邊、第四北邊，因為緯度的關係，朝北邊的物件冬天陽光比較照不進來。
Q.若找日系銀行辦理貸款什麼狀況不會過？

會發生這種狀況通常是扣繳憑單上的報稅所得未達日系銀行認定的標準，目前有銀行規定年收入至少要一百萬台幣，當然還是看銀行的規定為主。若在台灣因為節稅而導致報稅所得不高，即便有很多現金，年收入不符合就無法跟日系銀行貸款。建議可以找在日本的台資銀行來審核處理。
Q.報稅的時候稅理士的費用?

第一年是八萬一千日幣，第二年開始是七萬零兩百日幣，而這些費用是固定的，不因購買的房屋總價高低有所差別。換言之如果買較低總價的物件，稅理士費用佔房價的比率就會比較高。而稅理士的費用可以在租金所得中當作費用扣抵。
Q.關於停車位的部分？

台灣的大樓通常一戶會配有一個停車位以上，但日本則是一戶會配有一個腳踏車位。絕大部分日本大樓的汽車停車位都是屬於社區管委會的，若要有車位的需求就要跟管委會抽籤承租。
Q.日本的公設有計入銷售面積中嗎？另外住戶對於公設權益會是一樣的嗎？

日本的公設與陽台，在建物謄本有登記但不算在銷售面積內。而所有住戶對於公設的權利條件是一樣的，但日本的陽台不能外推，不能有雜物，每年也會來固定消防檢查。
Q.中古屋會不會比較不好？

中古屋、預售屋都有買方喜歡，現在的日本市場來說屋齡１５年左右的中古屋，市場多能接受。主要還是建議找地段好的物件，實際上，現在日本的中古屋市場比預售屋還活絡，原因是市中心的土地越來越少，新的推案量較少，售價也上漲，因此中古物件在現在不動產買賣市場上也越來越能被接受。
Q.如果是投資的話必須在日本擁有帳戶來讓資金進出，開戶是否有困難？或是會不會有限制的條件？

日本的洗錢防制法非常嚴格，觀光簽證的身份在日本非常難開戶，但是跟銀行貸款的話則銀行會提供一個還款的戶頭，讓您還款時匯入，不過有的銀行會在使用上有些限制，例如只能匯入不能匯出，或是需要臨櫃做提領等等。
Q.想請問東京跟大阪的投資價值應該要怎麼看和比較？

若以租金投報率而言，全世界都一樣，精華地段的租金投報率相對非精華地段會來得低。大阪與東京相較起來是日本第二大城市，租金投報率大阪自然較東京高。若以房價漲幅而言，全世界都一樣，非精華地段是跟著精華地段在漲的。雖然現在看起來大阪比東京漲幅高，但實際上五年前，東京的漲幅是比大阪高的，因為大阪的狀況是跟著東京在走的。而且相對於東京，三四千萬日幣在東京只能買到一房的產品，同樣的預算在大阪卻可以買到兩房的產品。投資哪裡，最終還是跟您設定的預算以及條件有關，我們會依您的預算幫您推薦合適的地點及物件。
Q.買屋可以登記多人嗎？

日本可以協議比例多人登記。
Q.日本少子化的問題短期內不會有好轉的跡象，日後賣的對象是誰呢？

日本跟台灣一樣，都有少子化的問題，但日本目前有幾個地方人口是增長的，增長特別明顯的是東京都。少子化跟都市化之間還是有一定的關聯，現在的日本人多希望留在交通方便的市區。
Q.如果購屋的總額我想要部分現金部分貸款，現金的部分有規定一開始一定要付多少後面付多少嗎？

日本購屋流程分兩個，簽約跟交屋。簽約款１０％，交屋款９０％，如果是預售屋中間沒有任何工程款。簽約一成匯出現金之後，如果您跟銀行貸六成，之後再補三成現金進去；貸五成就補四成；貸七成就補兩成，依此類推。
Q.日本購屋時外加消費稅指的是？

就像在日本買東西必須加消費稅一樣，仲介服務費也需要外加消費稅。台灣的稅是內含的，日本的是外加的。消費稅不是信義的收入，只是代收會再繳出去給日本政府。
Q.日本的新成屋、預售屋都是拆掉重建的嗎？

不一定，大多是拆掉重建，日本也跟台灣一樣會有釘子戶的問題。
Q.購屋的時機怎麼抓？以現在來看的話是好的嗎？

客觀來說，我們可以觀察幾個部份來評估：1.如果現在推的案子都是較大型的物件，表示未來兩三年的房市是看好的。2.如果日本建商在這個時期推的案子是偏小的，表示現在不動產市場比較保守，類似現在的台灣。3.日本這波房市並不會東京奧運結束就停，因東京奧運這波的建設時間線是往2020年後延續的，例如品川磁浮列車計畫或是戰略特區規劃，東京跟大阪的再開發都非常多，所以日本房市的未來還會是不錯的。
Q.如果買屋要登記給小孩，交屋的時候孩子本人一定要到嗎？

交屋的時候不用，但簽約時小孩本人及父母雙方都一定要到日本簽約，日本信義會用最審慎的標準來為交易安全把關。
Q.資金來源處理的部分？

信義房屋處理登記７歲到７０歲的案例都有，可以依據您的狀況給予您合適的建議。
Q.如果用未成年孩子登記，要怎麼處理？

日本房產可以用未成年小孩名義登記，但也必須從未成年小孩名下的戶頭把資金匯去日本購屋。如果需要貸款，父母可以當連帶保證人，繳款的話可以用父母戶頭匯款，因為父母是借款人，不過也有銀行不承做這樣的連帶保證人貸款形式。
Q.能否用公司來做登記？

法人不管是台灣、香港、加拿大、新加坡等等都可以，海外的公司法人或是日本當地的公司法人都沒有問題，法人的部分通常是因為要考量的因素較多，有需要的話我們都有提供個別諮詢服務。
Q.修繕積立金是一次就索取嗎?

有長期修繕計劃的新成屋或是中古屋，是以每個月繳的方式收取修繕積立金，修繕積立金管理委會會存起來，之後大樓拉皮或是其他公設部分有需要會拿來做修繕使用。若購買預售屋交屋時則需要額外提撥一筆修繕積立基金(修繕準備金)作為未來修繕之用。
Q.在台灣中古屋和新屋即便在同一個區價格也是差很多，那日本會不會有一樣的狀況？台灣的坪數算法，跟日本有什

中古屋和新屋的價格差別，還是要先看區域再來看個案行情，中古屋一定比新屋便宜嗎？不一定！若您去日本看物件的時候，我們會先提供同棟成交的行情，再提供隔壁或是附近差不多類型的物件成交的行情給您參考。台灣習慣講的坪數，是以平方米數去x0.3025後去換算，日本則是平方米與坪都有使用。
Q.日本的不動產說明書是否會記載有關水災.土壤液化的調查或是說明？

日本的物件不動產說明書(日本稱為重要事項說明書)都會詳細說明，包含五十年／百年預計可能發生洪水的時間地點都會完整附上，土壤液化可能發生區域也會提供顏色區塊的說明。重要事項說明書中甚至連挖到江戶時代的物品予以記錄。

租屋問與答

Q.有人住過房子的租金會比較差嗎？

實際上會跟完全沒有住過的比起來會有差別。
Q.是否不能跟租客解約？

日本租約有分2種，一般租約和定期租約，日本租房的成本高，要先付禮金和押金等費用，定期租約到期時可取回房子，但是租金要比一般租約打七~八折左右。
Q.扣除管理費等雜支，每月租金的淨投報有多少？

可參考我們提供的資料中東京23區不動產比較表，都心投報約5%，淨投報再扣掉約2~2.5%左右。
Q.水電費是房客付還房東付?

水電費是房客付，管理費及修繕基立金是房東付。
Q.物件資料中租金項目有列出一項復興特別所得稅，那是什麼？每一戶都要交嗎？我們不住在日本，需要繳交住民稅

復興特別所得稅是因應日本311大地震後產生的稅制，會在租金收入的所得稅中加課2.1%左右的稅，會課到平成49年（西元2037年），每一戶只要有租金所得就要繳，我們外國人去日本買房不用繳住民稅，除非是日本的居住者。
Q.出租要附傢俱嗎？

建議不要附，因為日本人喜歡用自己的。若自己想要短住，傢俱可以用租的，信義房屋有代租服務。
Q.日本的租賃契約分為幾種？

一般來說，臺灣的租賃市場多半為定期契約，也就是契約結束後必須重新進行契約手續，而在日本大部分分為以下兩種:

1.普通賃貸借契約通常為兩年契約，且承租方基本上可藉由支付續約費（依據契約有不同的金額，通常是相當於一個月的租金金額）有權力提出續約。且，屋主無法擅自請承租方退租。

2.定期借家契約通常發生在屋主對於此物件將來有預定自住的計畫，因此會與承租方簽訂定期型的契約。此合約終了前六個月會通知承租方契約即將結束。另外因為此類合約無法續約，有可能會造成承租方某種程度上的不便，所以此類型合約產生的租金通常會較一般合約來的低。
Q.台灣出租都要裝潢，日本要嗎？

日本新屋都是精裝修，建議不要裝潢，因為費用很高。當初很多客戶都說要裝潢，一看到估價都變理性，若自己以後退休要去長住，也有這樣的客戶，裝潢前要先考慮清楚。
Q.若於契約期間內，承租方提出退租時會產生違約金嗎？

在日本不管最初是使用何種契約型態，只要承租方是自住非店鋪使用的情況下，契約期間內承租方可在任何時刻，於預計退租前一個月提出申請，且不需要支付違約金。
Q.契約期間內是否能調整租金?

在日本當地屋主對於任意調整租金的形況極少，若希望租金調整的部分，須由屋主及承租方雙方協議。若無法達成協議，必要時刻需進行法律程序處理。
Q.屋主何時能收到租金收入的匯款?

管理公司會於每年的一月、四月、七月、十月進行將租金會入屋主指定帳戶的動作，匯款手續費將由屋主負擔，同時日本信義租賃管理團隊會寄送收支明細報告給屋主確認。
Q.屋主如何和管理公司聯絡？

日本信義不動產擁有能使用中日文的租賃管理團隊，我們會將所有訊息同步和屋主聯繫，若屋主有各方面需求也可以透過租賃管理的當擔與管理公司聯繫。
Q.承租方延遲租金未繳交的情況，我們該如何處理?

為保障屋主針對海外屋主的物件，會要求承租方自費加入保證公司，倘若有延遲繳納租金的情況，會請保證公司出面處理。
Q.如果委託日本信義出租的話要收一個月的租金當作服務報酬，請問這一個月的租金是房東出還是房客出？

在東京出租時是房東給仲介公司一個月租金的費用，房客是給房東房租一個月的禮金。未來續約的時候，在東京的習慣是房客會再給房東一個月續約費，房東要給代管公司半個月續約費，若在東京以外的其他地點則可能會有不同規定。
Q.購買日本物件出租的話管理費是屋主還是承租方負擔？

日本出租的話，管理費是屋主要付，申報所得稅的時候可以扣抵。另外日本出租房子需注意，有分兩種租約，一種叫做【普通租約】雖然跟房客是兩年一簽，因為是普通租約，如果房客要續約可以無條件優先續約，房客只要再付一個月的續約費用。如果屋主拒絕的話，打官司也會是承租方有利。另一種叫做【定期租約】如果您傾向未來四、五年後要自己使用，建議用定期租約，但普遍都是打五年合約，時間到了房子就可以收回來。如果房客要退租也有規定，必須前一個月先告知房東，就沒有所謂的提前退租罰一個月罰金，房客也會將房子清理乾淨交給屋主。
Q.有物件在日本出租的話，所得稅是不是在日本台灣兩地都要報呢？

在日本當地如果有租金收入是一定要報所得稅，在台灣也是要報稅的，但一稅不兩課，所以會把在日本所繳的稅金扣掉之後差額再行計算。
Q.管理費是屋主要付的?

日本的管理費是由屋主來負擔。
Q.收到的租金是如何匯回來？

日本收租是透過租賃代管公司接洽承租方，承租方會把租金匯到租賃代管公司的戶頭，租賃代管公司會三個月或六個月匯一次到您指定的戶頭，不管是台灣或其他國家都可以，只要是相同名義人名下的外幣帳戶，匯出來也是日幣，但銀行的匯款手續費是屋主負擔。
Q.如果房子買了想要先自住之後再租人，出租的時候可以麻煩你們代管嗎？

有些人會說先住過再出租房子租金行情會變低，其實影響不大，可以交由我們代管沒有問題。不過要花一筆清潔的費用，日本習慣是空屋出租，不要有任和家具家電。
Q.日本物件出租的投報率如何？

租金報酬率會因地點、屋齡、坪數、產品別…的不同而有所差異，但整體來說肯定會高於在台北購屋的租金報酬率。

售屋問與答

Q.在日本賣房需要支付什麼費用？

印花稅，仲介手續費，讓度所得稅，住民稅[非居住者不需繳]，稅理士費用，代書費[如有住所變更或者需要抵擋權塗銷]。
Q.如果沒有貸款，在日本沒有戶頭，賣房的收入就一定要匯回來嗎？

是的。
Q.如果帶租約賣的話會不好賣嗎?

看買方對象，通常有租約的物件投資客會比較喜歡，若是自住型客戶就不太會購買，買方來源就會較受限。若是戶數多的新築大樓剛交屋，建議２房以上先不要急著出租，因當棟其他物件的租金報酬率會影響未來的賣價，若標的是１房主要是看投報比較沒影響，但２房以上會影響賣價，交屋後如果１～２個月再出租也是正常的。
Q.日本賣房的流程是如何？

1.請告訴信義房屋您的物件概要和希望銷售價格。
2.信義房屋去檢查物件狀況，調出附近相似物件的成交行情，分析最新市場動向，提出銷售價格建議。
3.如果符合您的銷售條件，請簽訂仲介委託銷售契約書。
4.信義房屋馬上登錄公司網站以及東日本REINS互聯網，開始為您銷售物件。

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