大阪都市圈住宅地價連續三年上漲 「梅北2期」開幕前各地陸續推出大型再開發案

 

根據2024年的公告地價，大阪都市圈的住宅用地不但連續三年上漲，漲幅也有所增加。其原因在於有助於改善生活機能、提升地區魅力的電車路線延伸，以及市中心的大型建案接二連三推出。但以郊區為主的地區，仍有許多地點的地價持續低迷，出現兩極化情形。

 

◇箕面地價高漲

 

大阪府的北攝地區是一座相當受歡迎的外圍城市，北大阪急行電鐵的延伸路線已於3月在箕面市通車，而該市調查地點的漲幅則高居大阪都市圈住宅用地的第三、四名。

 

正在興建的「Brillia Tower箕面船場TOP OF THE HILL」(397戶)，位於剛通車的箕面船場阪大前車站徒步3分鐘之處，最高價格達3億2,000萬日圓。整棟大樓的每坪單價比北攝地區的其他物件高出兩成左右。但由於該地距離直通Osaka Metro御堂筋線梅田車站的車程僅約20分鐘，交通十分方便，吸引了雙薪的「Power Couple」、因退休等原因而打算搬家的60歲以上夫妻等家庭，此建案將於今年10月完工，目前為止已有九成戶數售出。

 

承銷的東京建物住宅營業GROUP部長小保內剛指出：「近年來，大阪市內的公寓行情高漲，認為『北攝會這麼貴也是沒辦法的事』的客戶愈來愈多。」據了解隨著物價急遽上揚，在考量到建築費用可能會進一步漲價下，許多人認為若要購買不動產還是早點出手比較好。

 

◇一戶25億日圓

 

除了上述原因外，受大型再開發案影響，都會區的生活愈來愈方便，住宅需求隨之增加也是原因之一。

 

以大阪市中心來看，福島區內調查地點的地價，已經連續八年在大阪都市圈排名第一，漲幅亦有所增加。其主要原因就在於附近直通JR大阪車站的再開發區「梅北2期」(GRAND GREEN大阪)將於今年9月開幕。

 

該地區預計興建都市公園，並將生活機能納入規劃。今年2月開始銷售、正在建設中的高塔式住宅大樓，其中售價達25億日圓、高居關西首位的物件，目前已有多名買家提出申購；以已發售的146戶來計算，其平均倍率高達17倍。

 

至於奈良市近鐵大和西大寺車站周邊正在推動站前再開發案，其地價的漲幅已連續兩年在大阪都市圈中排名第一。

 

◇兩極化

 

大阪都市圈的住宅用地中，維持平盤或下滑的地點較多。以住宅用地來看，東京都市圈較去年上漲的地點佔89%，名古屋都市圈佔86%，大阪都市圈則只有68%。這是因為大阪都市圈中有許多難以推動工作方式改革的中小企業，相較於其他都市圈，在家工作與遠端工作並不普遍，導致生活機能較差的郊區住宅需求一直停滯不前。

 

任職不動產服務公司仲量聯行的山口武指出：「大阪市的北區、中央區、西區、福島區等市中心，以商業用地來說也相當吸引人，地價應該會持續緩漲。不過其他地區大多沒什麼機會。」

 

◇利率調升以致住宅需求下滑　

 

隨著日本銀行解除負利率政策，房貸利率將會上升，未來住宅需求恐怕會受到影響。這是因為利率一旦調升，申辦房貸的消費者負擔將會加重，使得不動產交易降溫。

 

在這之前，受低利率影響所以住宅需求相當旺盛。根據野村不動產SOLUTIONS於2月實施的調查，在認為現在是購買不動產好時機的人中，以理由為「低利率」的人數占最多。

 

負利率政策解除所導致的房貸利率上升將成為房市的轉捩點。根據三菱UFJ信託銀行1月的調查，在房貸利率上升0.5%的前提下，有超過七成的不動產開發公司認為可能會發生售價下跌的情況。

 

不過從目前來看，原本為負0.1%的政策利率，僅會調升至0~0.1%。三菱UFJ信託銀行的船窪芳和表示：「這次調升利率的幅度不大，影響有限。若之後又調升利率而導致房貸負擔增加，就有可能造成購買意願低落。」

 

(消息來源：讀賣新聞オンライン)