都道府縣地價調查

呈現不動產通膨現象

眼前雖然看漲　仍需留意市況上下循環變化

 

日本東京等都市之地價上升趨勢已逐步蔓延至地方，這點從國土交通省公告之7月1日當時都道府縣地價調查（基準地價）即可得知，但基準地價還有3月之公示地價為遲滯指標，是以當前地價有可能持續上升，亦可能頂點回落進入整理局面。不過，以印象而言，對日不動產投資的好機會至少已從東京都心等大都市擴及於地方都市。以下將隨著基準地價的腳步，探索資金進入不動產市場之流向。

 

 

■投資金從都心部流至其他地區

可由訪日旅客的足跡看出地價動向

 

以基準地價而言，全國各種用途基準地價之平均值自1991年至今，27年以來首度上升，日本各大媒體都有報導，說是進入泡沫經濟以來之相對高檔。商業用地之全國平均變動率3年連續上升，最高價格為東京．銀座之明治屋銀座大樓，每1平方公尺4190萬日圓，比前一年度上漲7.7%。雖說與前一年之基準地價相較上升比率減緩，不過都心部地價仍舊維持上升態勢。

 

東京之住宅用地方面，從都心部千代田區、港區、中央區到城東地區的江東區、墨田區、江戶川區，或者城北地區的荒川區、足立區、北區，上升比率都在前10名，與城南、城西地區之世田谷區、杉並區、太田區的價格差距逐漸縮小。

 

新建分售公寓大廈之每坪單價，向來熱門的地段都在300萬～350萬日圓，而城東地區急起直追，也有250萬日圓～280萬日圓之譜。

 

三大都市圈之住宅用地與商業用地同樣處於上升趨勢，而大阪圈之住宅用地久違4年從持平轉為上升，大阪圈最高價格1680萬日圓（相較於前一年上升18.3%），為全國第10名。也由於訪日旅客的關係，心齋橋地區的店面或住宿需求隨之水漲船高。大阪地價的特色在於上漲的動力從梅田移轉至心齋橋，但這並非表示梅田或其周邊的需求有所下降。至於商用不動產的部分，從「大阪梅田雙子摩天大樓．South」（2022年完工）買氣旺盛即可感受到，大阪市中心依舊是供不應求。

 

公示地價持續推動地價上升的一大原因，在於訪日旅客所帶來的需求。地方4都市札幌、仙台、廣島、福岡的上升比率比三大都市圈（東京、大阪、名古屋）還要高，住宅用地達到3.9%，商業用地則為9.2%。

 

住宅用地與商業用地上升比率最高的地區，乃是許多訪日外國人前往的北海道俱知安町，其住宅用地上升比率為33.3%，商業用地則為45.2%。

 

住宅用地上升比率前3名都是俱知安町，4～10名則由沖繩獨佔。商業地前10名內，包括第2～4名在內，京都市就占了5個地點。觀諸此等發展，可見握有熱門景點或觀光地點的地區有其優勢。

 

■公寓大廈價格相對於年收入之倍數比率擴大

新建與中古之價格差距亦有擴大傾向

 

依據日本不動產研究所之資料，不動產交易規模在2018年上半年約為2.1兆日圓。相對高檔則為發生次貸問題的2007年上半年，約為3兆日圓，隔年受到雷曼事件影響，2008年下半年市場縮減至約1兆日圓。但這10年來景氣從世界金融危機逐步回復，外資在2017年下半年之取得金額達到7200億日圓，為過去以來第2高。

 

另外，由於日銀實施大規模金融寬鬆之故，市場上充沛的資金流向大都市或觀光地區，造成目前資產通膨的現象。

 

東京KANTEI所公布的公寓大廈「相對於年收入之倍數比率」也很清楚。相對於年收入之倍數比率，係指公寓大廈的價格為年收入之幾倍，東京都2017年之平均年收入為556萬日圓，相較於此，新建公寓大廈的倍數比率為13.26倍，價格為7371萬日圓。神奈川縣、埼玉縣、千葉縣也在9～11倍的高檔。近畿圈平均為8.26倍，大阪府、京都府等約莫9倍，均落在較高水準。

 

中古公寓大廈亦然，東京都為10.46倍，神奈川縣為7.32倍，都處於高水準，一般消費者難以購買的狀況並未改變。另外，埼玉縣為5.90倍，千葉縣則為5.43倍。中古公寓大廈成交價上升中。

 

依據Mizuho金融集團旗下都市未來綜合研究所之資料，以2009年至2018上半年間價格最低的時期，與最近公寓大廈價格相較，東京都二十三區上漲1300萬日圓，埼玉縣與神奈川縣上漲500萬日圓，東京都二十三區以外之其他市町村與千葉縣則上漲約400萬日圓。

 

新建價格高漲，有意購買新建公寓大廈之消費者改選中古大廈的情形，今後預估會因此而變多。依據該研究所的資料，新建公寓大廈平均價格之上升幅度，比中古公寓大廈價格上升幅度要高，而兩者價格落差最小的時期，與最近的價格差異相比，東京都二十三區為700萬日圓，東京都二十三區以外之其他市町村為800萬日圓，神奈川縣為1000萬日圓，千葉縣為600萬日圓，埼玉縣為200萬日圓。

 

說到年收入之倍數比率，沖繩縣之情形有需要特別一提，新建與中古公寓大廈之年收入倍數比率都在8點多倍，分別為8.60倍、8.09倍。沖繩縣平均年收入為389萬日圓，公寓大廈的價格方面，新建為3344萬日圓（前一年為2829萬日圓），中古為3146萬日圓（2761萬日圓）。此等倍率幾乎要與三大都市圈一樣，雖說新建不多，消費者只好鎖定中古購買，但以平均年收入而言，難以說是實際需求的關係。顯然國內外投資金湧入，購買第二戶房屋或用以投資，才是具有影響力的重要因素。

 

 

■消費稅調漲令人擔憂

美中貿易戰爭等國外情勢也需留意

 

以地價傾向而言，投資金從都心部向外擴張，再加上雇用與所得的狀況改善、低利率，以符合消費者交通便利、鄰近工作地點等考量的地區為中心，對於住宅之需求相當穩定。目前不動產市場趨勢可望繼續上升，而許多分析師也認為，截至2020年為止，還有將近2年好光景。

 

外資或國內的機構投資人亦普遍保持看漲的看法。不過，過度低利率的持續進行交易，其實很危險。有好比高山一樣上漲的時刻，也有彷彿谷底似的下跌時刻，市況不好的時候，價格也很可能急速滑落。

 

目前並不缺乏造成市場緊張的因素，首先是2019年10月預定調漲消費稅。高級住宅銷售欠佳，庫存增多，物件價格將因而滑落。另外一點則是海外的風險。不少大型不動產公司的人士認為，隨著美中貿易戰爭的發展，日本也可能因為貿易摩擦日趨嚴重，以致實體經濟遭受影響，導致薪水階層的薪資所得或企業負擔租金的能力，都可能因而降低，使得大樓租金或空置率遭受負面影響。

 

接下來日本不動產市場的走向，將來到需與經濟動向一併仔細觀察的時期。