人工智慧AI預測：3年後東京都公寓大廈價格將出現K型化

知名不動產建設公司三井不動產RESIDENCE參與的「PARK COURT千代田四番町」，就位於從東京市谷站徒歩約5分的高級住宅區，每戶的平均價格達2億日圓以上，三井不動產RESIDENCE社長嘉村徹表示：「當時預定要花1年左右才能全部賣出」，但自2021年1月開始販賣後，僅用了半年時間就全部售罄。

 

目前，都市區公寓大廈價格明顯上漲，根據經營不動產資訊網「公寓大廈REVIEW」的One of a kind株式會社的統計，與2018年相較，東京都心5區的中古公寓大廈價格上漲了16%。三井不動產RESIDENC社長嘉村徹也說明：「現在，雙薪且高收入的夫妻，也會將高達2億日圓的高價物件列入購買考量清單中」。

 

世界性的金融寬鬆使熱錢湧向都心物件

 

雖然因新冠肺炎疫情使得遠距工作逐漸普及，讓原本居住於都心的人開始移至郊外，但從世界各地的熱錢持續湧進蛋黃區，推升都心物件價格。價格上漲的背景主要為金融寬鬆創造的熱錢流竄，海外投資人持續將資金投入可以取得收益穩定、且相對便宜的日本優良出租用公寓大廈所致。

 

美系不動產投資公司PGIM REAL ESTATE日本法人社長Morgan Laughlin透漏：「2020年底時買下位於東京與橫濱的2棟出租住宅」。該公司原本的日本不動產投資對象是以辦公室及商業設施為主，但正在考慮今後要增加對公寓大廈的投資。

 

因新冠肺炎影響，世界主要國家實施各種金融寬鬆政策，全球住宅價格多因此急速上漲。美國4月的S&P凱斯－席勒房價指數比去年同月上升14.6%，是自開始統計的1987年以來之最高漲幅，倫敦與首爾等其他大都市的漲勢也非常顯著。雖然都市區的漲勢明顯，但若比較全世界動向，日本的物件仍維持在「划算」的程度。

 

排除便利性差的郊外物件

 

不過，熱錢並不是湧入所有的公寓大廈，便利性差的郊外物件被排除在外，使得價格下跌，處於都心與郊外明確兩極化的「K型化」。

 

據某不動產業務表示：「雖然訂價已經比市況低了，仍舊苦戰中」。某棟位於湘南地區(神奈川縣)JR東海道線沿線的分售公寓大廈，雖然已開賣半年以上，但目前仍舊不確定何時才能售完，也有位於東京23區外的高層公寓大廈，雖已開賣2年以上仍舊有空房賣不出去。

 

會購買郊外公寓大廈的多為普通上班族家庭，因無法期待調薪，缺乏購買力。此外，郊外公寓大廈還要與由「有力建商」建設販賣的低價獨棟住宅競爭。大和證券資深分析師大村恒平認為：「新冠肺炎疫情擴大家庭年收入差距，也是都心與郊外兩極化的原因之一」。

 

野村證券不動產分析師福島大輔指出：「當新冠肺炎疫情趨緩、且各項經濟活動再次展開後，富裕層的投資行動可能會更加活躍，都心的公寓大廈的人氣將更加飆升」。今後熱錢真的會持續湧向都市地區的公寓大廈嗎？接下來將透過用人工智慧(AI)預測未來價格，探討K型化的未來公寓大廈市況。

 

「K型化」會更加嚴重

 

「K型化」主要原因為世界性金融寬鬆造成的熱錢湧入，但若美國等主要大國縮小金融寬鬆政策的話，公寓大廈價格會如何變化呢？假設日經平均股價因縮小金融寬鬆下跌10%的情況，以人工智慧預測此狀況下的3年後價格。

 

※東京都公寓大廈加速K型化(以AI預測3年後價格上漲物件之比例)
都心5區(千代田、港、中央、新宿、澀谷)	18.2%
準都心(豐島、目黑等)	11.6%
其他23區	8.7%
東京都所屬各市	3.7%

 

上述數據來源為不動產新創公司One of a kind提供的「公寓大廈未來價格預測服務」，此資料是以過去10年以上的販賣資訊大數據為基礎，比較屋齡與過去販賣價格的變動，再加入各地區不動產市況及日經平均股價等各項數據，利用AI來預測各物件的日後價格。

 

此預測假設若因縮小金融寬鬆使得日經平均下跌10%時，各地區的公寓大廈漲跌率將會如何變化。統計對象為在雙薪夫妻與家庭客層中擁有高人氣、專有面積50平方公尺以上、屋齡10年以內之物件。

 

根據預測結果，愈接近蛋黃區的物件價格愈呈現上漲，郊外則呈現強烈下跌趨勢，「K型」傾向極為顯著。因公寓大廈會隨屋齡增加而變老舊，一般來說3年後的價格會下跌，但根據此預測，3年後應有不少都市區物件會上漲。

 

預測東京都心5區會上漲18%

 

東京都心5區中，預測會上漲的公寓大廈比例為18.2%，愈接近都心則越為堅挺。預測中，3年後在千代田區甚至會有高達35.3%的物件價格會上漲，而池袋等正進行都市更新的區域也聚集很高人氣，預測有不少物件會上漲2%左右。

 

※神奈川縣公寓大廈加速K型化(以AI預測3年後價格上漲物件之比例)
橫濱灣岸區(橫濱市中區與西區)	38.5%
橫濱市其他地區	6.4%
橫濱市以外的神奈川縣	4.3%

 

以港未來地區為代表的橫濱市灣岸區的預測上漲物件比例最高(38.5%)，此地區因公寓大廈大多距離最近車站僅需徒步5分鐘之內，非常便利，又有如日產汽車(NISSAN)等大企業的總公司設於此地，使得大型不動產服務企業CBRE社長坂口英治認為：「橫濱港未來周邊高人氣的原因之一，便是離辦公地點很近」。

 

追逐收益的海外資金當然不會輕易拋售優良公寓大廈物件，所以雖然辦公室空室率上升，都市地區的公寓大廈空屋率卻反而下降。根據進行出租用公寓大廈動向調查的TAS公司資料，作為徵求房客的物件空屋率指標數據的「TAS空屋指數」，東京23區的空屋指數於2020年4月到達頂點後，持續緩慢下降中。

 

預測23區外會上漲的僅有3.7%

 

相較價格持續上漲的都心，郊外公寓大廈卻是加速下跌。預測3年後東京23區外會上漲的僅有3.7%，若是離最近車站要徒步10分鐘以上的公寓大廈，126個物件中預測會上漲的甚至僅有3個物件，預測有2成以上的物件會下跌5%以上，明顯出現人氣有避開「東京郊外、遠離車站」之傾向。

 

因遠距工作逐漸普及，使得部分東京都心的居民跳過東京郊外，搬遷到千葉或神奈川等附近縣市居住。根據日本總務省的住民基本台帳人口移動報告，2020年度有超過41萬人搬出東京都。

 

若把目光轉向郊外，可發現公寓大廈與獨棟住宅的競爭非常激烈，具代表性的建商飯田集團控股2021年3月份的獨棟住宅販賣棟數較前期增加1.9%。有很多市場人士認為，隨遠距工作的普及，會有不少人選擇居住空間較為充裕的獨棟住宅。

 

購買公寓大廈的人應該要如何評估這K型化傾向呢？「離車站遠」的郊外公寓大廈很可能會持續下跌，但若是遠距工作或開車通勤的話，離車站遠也不會受到太大影響。若是郊外，預測會有不少100平方公尺以上的寬敞物件會下跌3%以上，所以若想要住在比較寬敞且便宜的公寓大廈，瞄準「K型下方」、郊外的高CP值物件，也是不錯的考慮方向。

 

(消息來源：日本經濟新聞)