中古屋市場動向觀察─容易銷售的熱門屋齡是？

中古住宅近年來愈來愈受到購屋族青睞，尤其是中古公寓更是搶手。中古住宅之所以如此熱門，主要是因為價格比新成屋划算，而且選項很多，無論是屋齡較新、不輸給新成屋的中古住宅，或是1,000多萬日圓等低價位的老房子，都可以在市場上找到。話雖如此，這並不代表賣房子是件容易的事情。在供需平衡等種種因素影響下，買賣之間還是有些許不同。

■中古公寓市場現況　 　

 

以近年來看，中古公寓的價格連年上升。即使碰上新冠疫情，這個趨勢仍然沒有改變。根據東日本不動產流通機構公布的「2021年」首都圈不動產流通市場動向」，已成交的中古公寓每平方公尺平均價格自2013年以來持續上升。

 

之所以會有這種現象，是因為新建公寓的供應情形有所變化。隨著人口與家戶數量減少，以及住宅存量過剩(房屋過多)，近年來新建公寓在供應量上有所節制。受此影響，建商在供應上以較為好賣的高價位，例如交通方便、重新開發的大型建案(超高層公寓等)的公寓為主，因而導致了平均價格高漲。

 

不動產經濟研究所的調查指出，2021年東京首都圈的平均價格為6,260萬日圓，每平方公尺的價格是93.6萬日圓。超高層公寓的價格破億，2021年集合住宅單位的最高價格為13億7000萬日圓(室內面積238.55平方公尺)。相較於中古公寓每平方公尺的單價(59.8萬日圓)，超高層公寓每平方公尺高出了33.8萬日圓。如果換算為65平方公尺來看，價格的差距約為2,200萬日圓。

 

也因為這個緣故，新建公寓已經變得「高不可攀」，普通家庭根本買不起，於是造成轉而物色中古公寓的現象。再加上翻修的技術進步，即使是中古公寓，也能夠改造成宜居又設計良好的住家。特別是以年輕人來說，他們對於「中古」已經不如以往排斥。

 

另一方面，建商不斷推出的新建公寓，如今也成為中古公寓而流入房市，無論是新是舊的各種形態，都可以在市面上找到。不過屋齡原本就會隨著時間增加，中古公寓的平均屋齡自然也會跟著逐年上升。

 

中古公寓的平均價格與平均屋齡雖然不斷升高，但平均面積仍大致落在65平方公尺左右，對夫妻加小孩的一家三口而言，應該會需要65平方公尺的居住空間吧！

 

■沒有賣不出去的中古公寓，但有些時候會比較好賣 　

 

事實上，中古住宅只要售價合理、符合市場行情，其實並不是很難脫手。就算地點或格局等條件不是很好，只要壓到低於行情的價格，大多還是可以順利找到買主。話雖如此，賣家當然會希望可以多少賣到一個比較好的價錢。如果能事先掌握市場上的行情趨勢，就可以看出一間房子好不好賣。

 

其中影響最大的因素之一，就是市場上的供需平衡。事實上，在新冠疫情這段期間，由於流入市面的房屋減少而導致供不應求，在2020~2021年之間，房市其實處於競爭對手較少、房子容易脫手的情形。 　

 

從東日本不動產流通機構所公布的資料中，可看到「成交建物=買賣契約成立的建物」以及「新登記建物=新出售的建物」，也可以看到公布「待售建物」的資料。以東京首都圈來說，從2019年第四季(10~12月)開始，新登記建物就出現減少的傾向，一直到2021年第三季(7~9月)，出售建物已大幅減少。在這段期間，由於購屋需求極高，而出現待售建物因不斷成交而減少的情形。

　

受新冠疫情影響，人們開始採用遠端等方式工作，換房的需求因勞動環境改變而增加；儘管想買房的人很多，想賣房的人卻因為不希望別人來看房子等理由而減少。自2021年第四季(10~12月)開始，新登記建物的數量逐漸回到以往的水準，中古市場的缺貨情形正在好轉。

 

供需平衡其實會隨著屋齡而有所不同。以下就透過東日本不動產流通機構的「以屋齡觀察首都圈的不動產流通市場(2021年)」，來仔細看看其中的差異。

　

從以屋齡做為劃分的流通市占率來看，在待售的建物中，屋齡31年以上的比率為44.7%，成交的建物卻只占了29.7%，由此可見，買家比較希望買到屋齡較新的房子。 　

 

從「成交數量」除以「新登記數量」而計算出的「新登記成交率」來看，屋齡31年以上的建物僅有16.4%，而「屋齡6~10年」則高達40.7%，可說是最受到買家青睞的區間，其次依序為「屋齡11~15年」、「屋齡16~20年」、「屋齡0~5年」都超過三成。

 

■「屋齡0~5年」不好賣的原因 　

 

以下將進一步針對各屋齡的區間進行分析。 　

 

首先以「屋齡0~5年」來看，這個區間的新登記成交率為30.5%，這個數字不下於新成屋，可見想買的人應該不少。相對來說，賣家才剛買不久就急著出售，可以推測家裡可能發生了什麼變故。 　

 

如果當初是貸款買下，「屋齡0~5年」根本還沒繳清多少房貸，因此可能會出現售出價格低於房貸餘額的風險。由此可以推測，在賣家無法大幅調降售價等原因下，可能會造成「難以脫手」的情形。

　

接著來看看最容易脫手的「屋齡6~10年」的房子。對買家而言，這個區間的房子還很新，感覺也比較划算。而以賣家的立場來看，持有5年正好也是稅金計算的分水嶺。 　

 

出售後如果得利，這筆錢就會被列入讓渡所得而遭到課稅。持有5年以下(以售出那年的1月1日計算)的「短期讓渡所得稅」(稅率39%)，以及超過5年的「長期讓渡所得稅」(稅率20%)之間，稅金的差額相當大。不過如果賣掉的是自用住宅，則可以適用「居住用財產的3,000萬日圓扣除額」，低於這個金額就不會被課稅。

 

■脫手後虧本的情形 　

 

反過來說，如果脫手後虧本，只要是在2023年底前售出的自用住宅，就可以適用「居住用財產之讓渡損失的損益合計及結轉扣除額」特例。這項特例的適用條件也是持有超過5年(以售出那年的1月1日計算)，也就是說無論是否虧本，持有超過5年都是一個分水嶺。

 

以賣家的角度來說，屋齡6年以上的房子已進入可以節稅的階段，所以比較方便脫手，而且也符合買家的需求，可說是比較容易成交的區間。

　

買房住了10年以上之後，因為家庭或工作上的因素，而不得不換房的人也愈來愈常見。「屋齡11~15年」、「屋齡16~20年」的房子流入中古市場的數量也愈來愈多，價格也愈來愈划算。其中「屋齡16~20年」的房子，特色就在於室內面積相當寬敞，無論從新出售建物或成交建物來看，「屋齡16~20年」的平均面積都是最大的，看來可以輕鬆找到比較寬敞的公寓，也是「屋齡16~20年」這個區間的優點之一。

　

到了「屋齡26年以上」這個區間，新登記成交率就會大幅下滑，這個區間的房子在市場中很常見，不過看來並不是很受到買家青睞，公寓的屋齡愈老，就愈是必須擔心房屋老舊等問題。 　

 

再加上如果想適用「房貸減稅」優惠，以往必須符合「屋齡25年以下」這項條件，也大大影響了這個區間的銷售情形。屋齡一旦超過25年，就必須申請符合耐震標準的證明；以買家的角度來說，也會選擇屋齡25年以下的房子，確保可以適用房貸減稅的優惠。

　

有關這項規定，在2022年4月起適用的稅制修訂之後，原本中古住宅的屋齡要件已經廢除，適用條件修改為「登記簿上的建築日期在1982(昭和57)年1月1日之後者」。經過上述修訂，房貸減稅的適用對象已經擴大到屋齡40年左右。因此從今年4月起，對買家而言，管理良好、屋齡26年以上的公寓，在選購的條件上已經優於以往。這對賣家而言，可說是個脫手的好機會。

 

■無論是中古獨棟住宅或公寓，都呈現相同的趨勢

　

以上就是中古公寓在各屋齡區間的發展趨勢，至於獨棟住宅又有什麼不同呢？　 　

 

其實在中古獨棟住宅市場中，也可以觀察到與中古公寓同樣的傾向。不過比起公寓，屋齡較老的中古獨棟住宅比較少。這可能是因為獨棟住宅一旦變成老屋，許多人就會選擇把房子拆掉後出售土地，或是以「上有老房子的土地」的條件出售，將其作為土地出售的案例增加之故。 　

 

此外在大城市，新建的獨棟住宅土地面積有愈來愈小的傾向，例如將原本同一塊土地切成兩塊，分別興建獨棟住宅等，因此如果重視寬敞程度的話，從房市特性的角度而言，尋找中古獨棟住宅會比較容易。

　

以上是各屋齡區間的房市特徵，但若想完成一筆交易，當然得有賣家和買家才行。就算是價格比行情高的房子，只要有人願意買，自然就賣得出去；因此，隨著房子的地點、大小、格局等條件的不同，在物以稀為貴的情況下，熱門的程度也會有所差異，有些熱門的公寓，價格甚至會比剛蓋好的時候來得更高。 　

 

此外，附近是否有新建的公寓出售，也經常會影響到房市的行情。評估自己的房子是否容易脫手時，必須要審慎考量行情的變動才行。

 

(消息來源：東洋經濟ONLINE。專欄作者：山本久美子)