為何當新冠疫情趨緩，人口又往東京集中? 人口流動反映出房地產的需求動向

從東京都會區(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)的鐵路擁擠率(實際運送人數/車輛核定乘載人數)來看，新冠疫情爆發前大概是160%，到了2021年就只有108%。這主要意味著乘車上班上學的人減少了。工作方式改革的推動，使得越來越多企業採行遠距工作，因此到公司上班的頻率減少，鐵路擁擠率也隨之急遽下降。

 

事實上，由於通勤減少了，繼續居住在大都市的意義已不大。東京市區的公寓價格已漲到安倍經濟學實施前的1.7倍，新建獨棟住宅在疫情過後也漲了將近一成，買房的門檻越來越高。在通勤減少且房屋取得不易的情況下，不難理解人們會放棄都市的生活，轉而搬家到郊外或鄉村地區。只要還能繼續現在的工作，想住在哪裡都可以。

 

那麼，今後將會有更多的人從東京都會區搬到鄉村地區居住嗎? 作者認為，疫情前和疫情後的人口移動狀況並不會有太大變化。

 

■即使是在疫情下，東京都會區的人口移入仍然是大於移出

 

實際上，即使是在新冠疫情肆虐下，東京都會區依然是維持著人口移入大於移出的狀況。根據居民登記人口遷移報告的資料，2021年的人口淨移入為81,699人。雖然比前年減少了17,544人，即便如此，人口淨移入仍然是正數。

 

這是為什麼呢？搬家最大的理由無非是「哪裡工作好找就往哪裡去」。辦公室設在市區的公司，雇用大量的應屆畢業生，因此人們傾向往有效人力求供倍數(有效徵人職缺/實際求職人數)更高的區域流動。

 

比起鄉村地區，在都市可找到各類型的工作，工作機會也較多。例如專業的金融工作就主要集中在東京地區。人們有了工作，才有能力付房租，正因如此，能否工作才是搬家時必須優先考慮的因素。

 

疫情未發生前，有效人力求供倍數居高，處於勞動力不足的狀況。新冠疫情使經濟活動受到限制，有效人力求供倍數急遽下降，下降的速度甚至比雷曼金融風暴那時更快。

 

但雷曼金融風暴過後，有效人力求供倍數是0.42，失業率達5.5％。相對之下，新冠疫情過後有效人力求供倍數最差的時候是1.04，失業率停滯在3.0％。這是因為2008年發生雷曼風暴，從那一年起勞動人口(15～64歲)大幅減少，而由於少子化問題，今後勞動人口也會急速減少。

 

日本正面臨嚴重勞動力不足的問題，今後也不用擔心找不到工作。而經濟正處於復甦階段，大都市的有效人力求供倍數上升比鄉村地區更快。也就是說，人口從鄉村地區流向大都市的速度，今後可預見將越來越快。

 

■假日休閒活動的多樣性也是大都市的魅力所在

 

另外，儘管人們湧入像東京這樣的大都市的主要動機是為了有更多更好的工作選擇，但生活也不是只有工作，都市有各式各樣的休閒資源可供享受，在這裡有各類美術館、娛樂活動、觀光景點、餐廳等樂趣，也較容易找到共享美好時光的人，或許將成為你的朋友、戀人、甚至是家人，這也是都市吸引人的一大亮點。

 

因為新冠疫情，人們相處的機會受到剝奪，大都市的吸引力因而減半。外出、聚餐、舉辦活動全被限制的大都市，假日無聊的程度可說和鄉村地區沒兩樣，這時或許會讓人考慮搬去鄉村生活。

 

但當新冠肺炎致死率已不斷下降的今天，儘管新增感染人數仍然增加，人們的生活還是漸漸恢復到疫前的正常狀態。

 

如此一來，工作的方式也不再須拘泥於遠距。越來越多公司重新了解到人們聚集在一起更容易激發創造力；職場上的相處，也能加速年輕員工的成長；進公司上班的頻率增加，可以強化銷售人員的提案能力。

 

被迫遠距工作的時期已經過去，現正轉向追求生產最大化的工作方式。為此，某種程度上須要去公司上班，讓人們聚集在一起工作，與人相遇並豐富工作之餘的時間。在工作及私人生活方面，世人將重新評估大都市的魅力，

 

■大都市房地產需求亦持續增加

 

人口的移入移出自然會影響到房地產市場的供需平衡。人口移入大都市的需求今後無疑將繼續增加。

 

仔細觀察可發現，大都市房地產需求增加的主要原因有三：①外縣市日本人移入、②外國人移入、③脫離原生家庭，開始獨立生活的人增加。

 

其中關於外縣市人口移入方面，如前面所述，即使是在新冠疫情下，東京都會區仍然維持人口移入大於移出，而其中大部分是日本人。

 

在外國人移入方面，人口去向難以查實。至於第三個原因，很多是原本與父母同住的大學生，出社會後離開原生家庭開始一個人生活。Recruit Works所發表的資料顯示，預計2023年3月畢業的大學生，有效人力求供倍數為1.58，比2022年畢業的1.50還高，可預估移入都市的人口也會增加。大多數的日本企業和學校機關，是按照財政年度基準來運作的，春季人口大移動也將有大量人口湧入，這意味著房地產的需求會隨之增加。

 

此外，20多歲的族群對東京都會區人口流動的影響很大，即使是疫情過後也依然如此。隨著有效人力求供倍數的上升，20多歲的年輕人將再度發現都市的工作機會增加，而房地產的需求也會隨之增加。

 

(消息來源：東洋經濟ONLINE。專欄作者：沖有人)