海外資金大舉投入日本不動產

外資企業因日圓匯率下滑而覺得划算所以開始買進日本的不動產。在日圓貶值下，商用不動產的美元價格指數顯得異常低下，香港的投資基金「基滙資本」預定於今後兩年投入最高5,000億以上日圓，此數字將超越過去兩年的六倍。在低利率的情勢下，用來評測投資報酬率的「收益率差(Yield Spread)」亦相當穩定，預料海外投資人將持續投入日本不動產，而此情形亦可能推升不動產的日圓價格。

摩根史坦利MUFG證券根據日本國土交通省彙整的商用不動產價格指數(2010年平均=100)，所計算的美元不動產價格指數，在2022年3月底的數值為104.4，與雷曼兄弟事件後不相上下。6月底的估算值為93左右，逼近該公司調查史上最低的2014年。

在美國等國的金融政策緊縮下，全球不動產投資信託(REIT)的時價總額在6月底來到2.1兆美元(約290兆日圓)，較2021年12月底減少19%。鎖定配股等股利收入的資金有從市場流出的傾向，不過日本的不動產受目前日圓貶值影響，吸引了將未來資本利得(capital gain)納入考量的資金。

香港的投資基金「基滙資本」，已於2022年春天買下東京、大阪等地的32件出租公寓。總經理盧洛琳認為：「日圓貶值有利於投資，使得日本成為可以維持安定獲利的魅力市場。」該基金對於辦公大樓、資料中心等頗有興趣，預定於今後兩年在日本投資4,700億~5,000多億日圓。

新加坡的政府投資基金GIC，將於2023年3月從西武控股手中買下「東京皇家王子大飯店花園塔」、「苗場王子大飯店」等31處設施，總額為1,471億日圓。在競標階段便吸引了海外投資基金的競爭。

除此之外，資金也流向以高齡者為對象的住宅。美國TIAA(美國教師退休基金會)的資產管理部門Nuveen，已決定對老人安養中心等設施投資130多億日圓。其理由為這類需求將隨著人口高齡化而增加，但老人安養中心的增加速度並不夠快等等。

目前大型投資案雖然不多，但海外旺盛的投資意願看起來仍將持續一段時間。歐洲不動產投資公司PATRIZIA日本法人社長中元克美指出：「低利率的走向並未改變，購買時貸款的成本很低，可望取得相對較高的投資獲利。」日本國內知名不動產公司HULIC會長西浦三郎則提到：「以最近的競標來說，9成的投標都來自海外。」

根據知名不動產服務公司CBRE的資料，東京都心五區大型辦公大樓的期望投資報酬率與長期利率之間的差距(收益率差)，於2010年後維持在2~3%左右。相較於美國曼哈頓、英國倫敦等地，日本市場在獲利上較為穩定，而且能以低利率貸款，成本較低，對海外投資人來說相當具有吸引力。

海外投資人的興趣促進了市場的流動性，不過頻繁的買賣也會帶來負面影響。西浦三郎提到：「都心辦公大樓的租金處於下跌趨勢，但在海外投資人的強勢投標下，不動產的買賣價格並未下滑。雖說這是日圓貶值的緣故，不過還是給人一點泡沫的印象。」認為價格上升與實際需求之間有所差距，應該多加留意。

相較於美國聯邦儲備委員會(FRB)急於調升利率，目前日本銀行看起來仍將維持量化寬鬆政策。三菱UFJ信託銀行高級調查員竹本遼太預估：「(外資的)投資傾向不會在一瞬間就冷卻下來。」

(消息來源：日本經濟新聞)