2024日本不動產市場預測

 

(專欄作者：長嶋修)

 

日本房價持續上漲，一般認為日本的金融政策將有所調整，社會情勢亦不斷變化下，2024年的房市將會如何發展呢？

 

首先要介紹的是「不動產泡沫與房市的三極化」。在討論此主題之前，我認為首先得從「不動產泡沫」的定義開始思考。如果將不動產泡沫定義為「不動產平均價格上漲」，那麼這個趨勢在2024年仍將持續。2023年11月的東京都23區新建公寓價格破億，2023年在東京、大阪出現售價數十億、數百億日圓的公寓；諸如這些正面的話題，也十分吸引人們的目光。2023年底，日經平均股價在3萬3,000~4,000日圓左右推移。於2022年初出版的拙作《泡沫再臨 當日經平均股價超過四萬日圓那天(暫譯)》，這個書名開始出現成真的可能。

 

然而，在不動產平均價格上漲的背景下，房市正朝著三極化(1.價格維持平盤或持續上漲的物件，2.緩緩下跌的物件，3.下跌到幾乎毫無價值的物件)一步步進行。從微觀的角度來看，有些地區的價格不斷下跌，根本與不動產泡沫無緣。我認為進入2024年之後，房市差距將更進一步拉大。

 

情勢已出現變化，待售物件增加、新築物件價格下跌

 

日本的房價之所以高漲，其原因可以追溯到2012年的政黨輪替，以及隨之而來的安倍經濟學和黑田火箭炮。在利率不斷調降下，以公寓大廈為主的房價隨之上漲。加上受新冠疫情影響，換屋需求大幅增加，價格高漲的情形更波及到獨棟住宅與住宅用地。

 

不過到了2022年下半年，需求出現減緩的情形，情勢亦在2023年出現變化。獨棟住宅、公寓的待售數量皆有所增加，待售與新登記物件的價格開始下滑。其中以東京首都圈的獨棟住宅特別明顯，原本在新冠疫情期間，因在家工作和待在家裡的時間增加而上升的需求，到此告一段落；2023年底的待售物件數量較前一年約莫增加四成。

 

話雖如此，從平均價格來看，中古獨棟住宅大致維持平盤。而在中古公寓大廈方面則是持續上漲，到了2023年下半年，更出現成交價高於待售與新登記價格的罕見情形。

 

儘管待售物件愈來愈多，新登記物件價格也有所下跌，成交價仍不斷上漲。而造成這個現象的原因，正是房市的三極化。

 

都會區、車站附近、超高層公寓大廈，優質物件的泡沫依舊

 

在房市中推升平均價格的，是市場上金額較高、條件也較好的不動產。尤其是具備都會區、車站前、車站附近、大型、超高層公寓等優點的公寓大廈，至今仍有相當高的需求。之所以出現這種現象，除了上述受新冠疫情影響而大幅增加的換屋需求已告一段落之外，有能力購買昂貴房產的人有限，也是其原因之一。

 

即使是中古公寓大廈，東京都心三區公寓大廈的每平方公尺單價仍超過200萬日圓，而面積50平方公尺以上的物件，價格更超過一億日圓。出得起這筆錢買房的，恐怕只有Power Couple、富裕階層或國內外的投資人，這些人想買的其實是生活方便、保值性佳、流動性高的房子，而符合這些條件的，正是上述推升平均價格的公寓。

 

這種現象並非只出現在東京、大阪等大城市。三極化以「碎形」的方式發展，例如雖然是郊區，但生活方便、人口眾多的地區，仍可見到價格破億的公寓。

 

隨著三極化發展，2024年的價格對比將更加明顯

 

日本的房市的確呈現縮小的傾向。新建公寓的供應量及地價總額只有1990年代高峰期的一半以下。今後隨著家戶數量持續減少，可以推測房市規模將進一步縮減。

 

在此趨勢下，導致房地產泡沫的是排名前10~15%左右的高價位不動產，而2024年仍可望持續暢銷的，也是這些不動產。只要高價位的房產賣出，平均價格自然也會跟著上漲，因此進入2024年後，想必媒體上仍會見到像是「平均價格創下歷史新高」等正面的標題。

 

乍看之下，房地產泡沫似乎會維持下去，不過這並非重點，重要的是我們必須考量自己手中的不動產或正在考慮購買的房地產，目前的情況如何、以及今後將會如何發展。1990年代的泡沫和現在的泡沫，事實上是很不一樣的。以現在來說，並非全日本的不動產價格都在上漲，因此平均價格這個宏觀數據的意義並不大。追根究柢，現在與1990年代的利率大不相同，比較起來根本毫無意義。

 

由少數房地產所形成的泡沫，會導致房市三極化的情形更加嚴重。日本大部分(70%)的不動產呈現緩跌，而倒數15~20%左右的不動產恐怕難逃暴跌命運。我認為在2024年，上述情形將會更加明顯。

 

(消息來源：Forbes JAPAN)