東京23區的中古公寓價格即將到頂？

 

一般認為日經平均指數與東京23區的中古公寓價格之間呈現正相關，只要其中一邊上漲，另一邊也會跟著上揚。8月的日經平均指數震盪激烈，幅度創下歷史紀錄；日經平均指數與23區的中古公寓價格之間，現在真的還有關聯性嗎？

 

長期來看變動趨勢相同

 

下圖為2006年1月至2024年8月的日經平均指數(月底收盤價)，及23區中古公寓價格指數的變遷。

 

 

(23區中古公寓價格指數，是根據登錄於公益財團法人東日本不動產流通機構之東京都23區內的成交資料，以2006年1月=100之基準，由筆者計算而成)

 

應該可看出兩者的變動在趨勢上大致相同。日經平均指數和23區的中古公寓價格在變動上之所以相似，可能是因為一旦股價上漲，持股人就會覺得手頭比較寬裕，因此增加消費，或是購買更昂貴的物品所導致。

 

舉例來說，常可以見到年輕夫妻想在東京都內購買高價公寓時，由雙方的父母贈與購屋資金的案例。在這種案例中，雙方的父母通常屬於持有股票的年齡層。一旦股價上漲，這些持有許多股票的高齡世代，也就更有餘裕幫子女出錢買房子。筆者認為這有可能是推升公寓價格的因素之一。

 

2023年後幾乎無相關性

 

日均平均指數與中古公寓價格指數的變動率之間有何關聯？接下來就實際為各位計算看看。從每月數據來看，其實股價與價格指數根本沒有關聯。這是因為從短期來看，假設購屋人想透過出售股票來籌措購屋資金的一部分，應該不太會出現「今天股票漲了，那就來買間公寓吧」，或是「今天股票跌了，還是不要買好了」等情形。

 

相反的，如果股價在較長期間內穩定上漲，人們就會覺得手頭比較寬裕，而想要出售股票來購買公寓。順著這個脈絡，這裡先假設過去一年左右的平均股價(12個月的移動平均)變動率，會對不動產價格產生影響。在中古公寓價格指數方面，由於變動中包含了季節性因素，為了移除季節性因素並取得正確的變動趨勢，這裡要先看的是6個月的移動平均。

 

筆者依照上列方式，計算日經平均指數與中古公寓價格指數變動率的相關係數後，其結果如下。

 

 

可以看出在所有期間，以及雷曼兄弟事件前至第2次安倍晉三政權前，與實施異次元量化寬鬆的安倍政權後至新冠疫情前，都有中度的正相關。不過到了新冠疫情之後，相關性就愈來愈低了。到了2023年以後，已經幾乎看不出任何關聯。

 

如果計算期間過短，會比較不容易出現相關性，因此我也確認了2019年之後12個月的相關情形。從結果來看，到2022年為止有中度的相關，2023年以後則從低度的負相關，轉變為中度的負相關，可以看出與之前的趨勢完全不同。

 

僅有高價位公寓與股價之間有相關性

 

另一方面，在2023年之後，2億日圓以上的中古公寓價格變動率與股價變動率則有高度相關(0.77)。事實上，最近也的確常聽到高價位的中古公寓在價格上明顯有所上漲的說法。

 

計算2023年1月之後的價格指數後，發現在2023年1月之後的上漲率方面，中古公寓整體的價格上漲1成左右，但是2億日圓以上的中古公寓，上漲率卻高達28%。之所以出現這種現象，可能是因為許多人為了節省遺產稅，而選擇出售股票，改買不太會跌價的高價位公寓之故。

 

我認為一般價位中古公寓的上漲幅度，之所以不如高價位公寓，可能是因為之前上漲太多，而導致價格接近人們難以接受的水準。也許長久以來的漲價趨勢，或許已將面臨極限。

 

(消息來源：日本經濟新聞；田中步「從20多歲開始規劃My home」專欄)