首頁 不動產分析 新冠對策,政府編列233.9兆日圓追加預算

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-06-15

新冠對策,政府編列233.9兆日圓追加預算


法人租客之房租補助最高可達600萬日圓

著重法人之房租補助與資金周轉補助 

                                                                                                          

在新型冠狀病毒疫情無法預測何時才會結束的情況中,日本政府於5月14日解除39縣緊急事態宣言,並於25日解除東京與北海道等其餘都道縣的緊急狀態。其全面解除的判斷基準為「最近一周每十萬人的新感染者為0.5人以下」,然而解除後北九州市旋即發生群聚感染(cluster)等現象,政府對於是否會發生第二波、第三波流行感染繃緊神經。目前東京外出人口漸增但仍看不到感染者趨零的徵兆。因自主節制外出與勸告休業要求而精疲力竭以至於破產或停業的中小企業新聞不斷,政府為避免景氣觸底,編列2020年度追加預算予以因應,延續4月30日第一次追加預算,第二次亦於6月12日通過。

 

第一、第二次追加預算總計將達到233兆9000億日圓的規模。第二次追加預算的一般會計支出總額高於第一次,成為過往最高追加預算的31兆9114億日圓。上述追加預算的主要內容為補助企業營運資金的「持續化給付金」、政府金融機關與民營金融機關擴充無利息/無擔保融資、補貼法人租客房租的「房租補助給付金」、向所有國民統一發放10萬日圓的「特別定額給付金」等。

 

持續化給付金的內容為2020年12月為止的一年內任一月份營收減半、或三個月平均降低30%營收時,中堅、中小企業最高給付200萬日圓,自營業給付100萬日圓,因營收大幅下跌而難以支付店面租金等的業者則補助半年最高600萬日圓的「房租補助給付金」。

 

而在企業資金周轉補助方面,大幅擴充政府金融機關與民營金融機關的無利息/無擔保融資。至於中小、微型企業,也透過提升日本政策金融公庫(公股金融機關)、商工組合中央金庫(泛公股金融機關)與民營金融機關無利息/無擔保融資的上限等方式,擴充融資規模,以期強化企業財務基礎。

 

不只對中小企業,對大型企業也推出了將部分新債視為資本的附屬貸款債務救濟政策。其目的在於藉由強化企業財務基礎,預防大型企業破產。此因應措施是為避免產生因新冠疫情而遭受打擊的企業因借款而擴張債務,導致往來銀行等將判斷該企業財務惡化,決定不再追加融資之情況。以往日本政策投資銀行在國家保證下,以因應危機為目的供應的資金被限制為一般融資與購買公司債,但公司行號只要能利用附屬貸款籌措資金,將現有帳上負債降低,即能增加容易從金融機關取得追加融資的優勢。

 

 

以金融政策因應景氣惡化

 

景氣復甦不可或缺的條件是讓經濟活動正常化。在政府要求自主節制外出與勸告休業的影響下,經濟指標顯示出經濟衰退的跡象。經濟產業省於5月29日發表的四月份礦工業生產指數速報値(2015年=100,已調整季節)相較前月下降9.1%達87.1,連續三個月下降。新型冠狀病毒疫情擴大造成工廠停工,對於零件採購進度落後的影響極大。該省將生產基調判斷由「下降」變更為「急速下降」。而指數上升的業種只有生產機械工業。

 

日銀也與政府攜手合作,以追加貨幣寬鬆政策來因應,避免企業破產。日銀藉由積極擴大收購公司債與與購買國債,展現出支持企業的態度,其主要將收購大企業發行的公司債、商業票據(Commercial paper;CP)的上限擴大約三倍達20兆日圓,並撤除國債收購金額80兆日圓的上限,以抑制因應新冠疫情增發國債導致供需平衡惡化所衍生的長期利率上升。

 

但依據東京商工研究與帝國資料庫等信用調查公司的數據,因新冠疫情導致的破產件數並未減緩,目前仍在上升之中。由於除了旅館等住宿業與餐飲業等中小微型企業外、東證一部上市公司中亦出現進入重整法律程序之個案,令人擔憂將導致連鎖破產。

 

來自商業設施租客與租賃住宅租客的降租要求似乎也接連不斷。對此,東京都某不動產管理公司透漏:「我們公司管理的大樓當中,有好幾間居酒屋來商量降租」,而不動產所有權人的應對方式各有不同,例如不同意降租、減租一個月份租金、租金展延到最晚2021年7月等。不動產的經營環境緩慢惡化,辦公大樓預估日後可能因招募新租客之招商進度遲緩而使出租率降低,較難期待新冠疫情過後景氣恢復租金上漲之情形,可能對租金收入造成影響。

 

不動產潛在需求強

 

在如此情況下,5月下旬法務省針對因受新型冠狀病毒疫情擴大影響無法支付房租的法人租客及不動產所有權人的諮詢,以Q&A網頁形式在官網上說明即使因新型冠狀病毒疫情影響而遲繳租金,「租客受新型冠狀病毒疫情影響而無法支付租金的情況,不被視為破壞租客與不動產所有權人間之信賴關係」。也就是說,通常在租金連續遲繳達三個月時,大多數不動產所有權人會開始要求承租者搬遷,但上述說明表示新冠疫情的影響下,這類搬遷要求多半不會獲得法院認可。此後面對新冠影響的因應措施似乎將會更加嚴峻。

 

那麼,對於日後的不動產業界會造成什麼影響?即便景氣惡化,不動產業具有波段抵達的延遲性,在蒐集到客觀數據前尚需時間。若參考5月下旬前蒐集的各不動產公司2020年3月期決算,會看到在去年的好景氣下,大多數公司的營業額與獲利有所增加。因安倍經濟學後的不動產榮景及租金緩慢上漲的助攻,以辦公大樓為收益中心的租賃事業曾有一片好景。

 

即使觀察新冠疫情正式爆發前1~3月的對日不動產投資金額,也有剛性需求。根據不動產服務公司JLL的數據,在對日不動產投資金額中,有96億美元流入對辦公大樓、物流設施、商業設施等投資活動熱絡的東京,高居全球都市投資金額排行的第一名,而第二名為紐約(92億美元)、第三名為倫敦(60億美元)、第四名為巴黎(57 億美元)、第五名為洛杉磯(57億美元)。

 

各不動產公司以IT因應新冠

 

各家不動產公司為了因應新冠疫情,接連引進IT化,以線上互動和集客為主,以為公寓大樓投資者開辦的線上不動產說明會為例,申請人數達到新冠前一般現場說明會人數的約2倍,當天實際參加說明會的人數甚至達到現場說明會的2.5倍。其中,消費者對目前不動產投資的考量因素主要是新型冠狀病毒造成的景氣不透明以及不動產價格波動。

 

另一方面,一般上班族為了彌補老後年金津貼的不足,富裕階級為了節稅,其投資意願相當強烈,會為了掌握投資時機而參加說明會。不論如何,經濟社會活動回歸正常化是復甦景氣不可或缺的條件。

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