新冠肺炎疫情、東京奧運亮黃燈，住宅選擇基準亦可能出現變化

分拆讓售公寓大樓銷售數銳減

 

日本解除緊急狀態後，新型冠狀病毒的新增病例再次增加，7月1日以來，東京都仍持續著每日感染人數超過100人的狀況。6月26日之後，每日新增病例持續超過50人。都內感染人數雖於4月17日達到峰頂206人後逐漸降低，但又再次轉為增加趨勢。目前看來，新型冠狀病毒疫情似乎將會持續相當長的一段時間。2013年9月決定舉辦東京奧運與殘奧後至今，地價以東京為中心推升，不動產一片欣欣向榮，然而東京奧運延期一年，如今是否能如期舉辦也無法確定。分拆讓售公寓大樓市場也受新型冠狀病毒的影響，4月到6月間陷入無法營業的狀況。在忙於因應新冠肺炎疫情之際，2020年上半年飛快結束，今年已過了一半。以下將針對新冠疫情下的分拆讓售公寓大樓市場狀況進行市況分析。

 

首先是預售公寓大樓的銷售戶數劇減。根據不動產經濟研究所，首都圈4月銷售戶數相較去年同月減少51.7%達686戶，創下過往供給戶數最少的紀錄，而5月銷售戶數則為393戶，較去年同月大幅減少82.2%。此銷售戶數創低紀錄的主要原因，當然是因應新冠疫情的勸告休業與節制外出的政策。

 

 

在東京奧運、殘奧期間供做選手村使用後，將成為分拆讓售公寓大樓開賣的「晴海旗艦(HARUMI FLAG)」(分拆讓售街區4145戶)也受到影響。原定於3月的第二期發售因受新冠肺炎疫情影響而延期，而東京奧運、殘奧決定延期1年，目前陷入營業被迫中止的狀況。

 

根據晴海FLAG的官方網頁，因解除緊急狀態，自6月6日起開始接受電話諮詢等，並再次開始在銷售中心的部分業務，但因入住預定時間等有所變更，銷售中心暫停開放參觀。據官方網頁表示，原定的銷售時期展延，待重新開賣時期決定後，將透過網頁等媒體發表。

 

晴海FLAG第1期推出940戶，有893戶收到購屋申請。在社群網路(交流網站)上也可以看到，已經簽約的人之中，有人表示已收到業務聯繫，可以選擇同意入住延期或撤回契約。

 

此停滯現象並非侷限於預售屋，中古公寓大樓市場的簽約件數也明顯下滑。根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)的數據，首都圈4月簽約件數為1629件，與去年相比下滑52.6%，5月1692件，與去年相比下滑38.4%，兩個月皆大幅下滑。4月減少52.6%是東日本REINS設立(1990年5月)以來的最大跌幅。

 

地價從上漲到下跌，價格勢必進入調整期。

 

國稅廳於7月1日公布2020年路線價(遺產稅與贈與稅的計算基準)，全國平均較去年上漲1.6％，已經連續上漲5年。此路線價與國土交通省於3月公布的公告地價相同，均以今年1月1日為基準點所計算。也就是說，該指標尚未受到新冠影響，因此反映出訪日旅客等的影響，除了都市地區持續上漲以外，也明顯影響到地方。

 

全國最高的路線價地段連續35年由東京銀座的鳩居堂前蟬聯，每平方公尺的價格為4,592萬日圓。在都道府縣廳所在地的都市中，上漲的都市去年起增加了5都市，共38都市，上漲率榜首為沖繩那霸市40.8％，緊接著是大阪市(35.0％)與橫濱市(34.5％)。維持平盤有8都市，減少了5都市。即使以都道府縣分類，沖繩仍是上漲率第一，相較去年上漲10.5%，連續3年連維持榜首。東京都則上漲5.0％。

 

但由於2021年的路線價應該會反映新冠疫情的影響，國稅廳似乎正在研議因新冠疫情致使土地價格大幅下修時，減價修正路線價的措施。

 

雖然從今年9月預定發表的7月1日都道府縣地價調查中，應該可以確認新冠疫情造成的影響，但查詢國土交通省的地價LOOK後，發現全國主要都市100地區中，2020年第1季(1月1日至4月1日)出現已23季未見的下跌，呈現上漲的地區為73個地區，較上次1月1日的97個地區大幅減少，日後地價下跌的地區應該會有所增加。

 

收入狀況惡化也將波及分拆讓售市場

 

預售、中古屋皆大幅受到勸告休業、節制外出等影響，但今後的焦點在於解除緊急狀況後消費者是否會回歸。在企業業績低迷之中，可預見上班族的收入狀況將變得嚴峻，而服務業、餐飲業目前已出現破產、裁員或停止續聘等狀況。

 

在日銀於7月1日發表的短觀(全國企業短期經濟觀測調查)中，代表企業景氣的業況判斷指數(DI)在大企業製造業為負34，相較於上次3月調查的負8惡化多達26點，已連續6季變差。此為自2009年6月(負48)次貸危機時期以來的最低水準，下跌幅度為過去第二大。(註：DI是以回覆業況「好」的企業比例，減去回覆「不好」的比例所計算出的指數。)

 

根據日本經濟新聞社統計報導之各企業夏季獎金，全產業的平均獎金金額為80萬7,835日圓，相較去年減少5.37%。特別是製造業下修幅度大，例如鋼鐵業減少了23.99%，其他還有航空公司全日本空輸(ANA)因受到移動限制的直接衝擊而減少50％，降至43萬4,711日圓，元氣壽司則占全體榜首，減少59.07%(29萬934日圓)。

 

若個人所得持續惡化，將導致住宅、不動產的購買意願減退。從供需平衡來看，不動產價格可能會走向下跌局面。若觀察厚生勞動省於7月1日發表的生活保護申請件數，4月的速報值為2萬1,486件，連續兩個月超過2萬件，比去年同月增加24.8%，預估日後將會繼續增加。

 

遠距辦公普及，郊區也成為宜居地！？

 

觀察景氣時，壞消息紛至沓來。然而，根據解除緊急狀況後大型不動產公司的反應，包含在勸告休業期間，也仍有一定數量的消費者具有購買意願，雖然尚未回到新冠疫情前的狀況，但認為市場將崩盤的不動產公司有限。也有隸屬大型集團的不動產公司表示：「在宣布緊急狀態期間，民眾索取資料與登錄的狀況仍如往常一樣，購屋需求未出現大幅變化。」

 

另外，也有中小不動產公司表示，即使人們都躲在家中，銷售業績仍然很好。以埼玉縣與千葉縣為中心經營分拆讓售公寓大樓事業的AMBITIOUS(東京都新宿區)表示：「以往乏人問津的郊區物件，未來行情可望看俏。」也有不少中小開發商期待，如果因新冠疫情而快速普及的遠程辦公成為常態，未來選屋傾向將不會是一面倒向鄰近職場，而是即使離職場有點距離，只要毋須每天進公司上班，便能考慮購買價格便宜且寬敞的郊區物件而不選擇都心，並在自家中預留遠距辦公的空間。

 

解除緊急狀態後，各個銷售現場的參觀都改為預約制，並落實消毒與戴口罩，櫃台接待訪客時則隔著壓克力板。另外也導入了遠端業務服務，在預售、中古的銷售現場中，多間公司相繼導入顧客毋須親臨即可完成公寓大樓看房到交屋為止的系統。盡量在減少面對面接觸的前提下完成銷售。

 

三井不動產Residential則試驗性地在部份銷售中心導入線上接待。東急Livable也在公司自行開發的分拆讓售公寓大樓與受託銷售的預售公寓大樓、預售透天住宅的銷售活動中，導入線上接待。消費者可在家中與銷售專員對話、聽取物件說明或參觀樣品屋，並獲得資金計畫與住宅貸款諮詢。

 

無論如何，不只是日本國內，歐美各國等的疫情也會影響日後的趨勢，因此以目前來說，未來半年甚至一年後的前景皆因新冠疫情而難以預測。但即使不動產價格下跌，也能解釋為至今持續上漲的調整局面。不動產行情本是來回上下波動的循環型產業，不動產與股票不同，就算價格崩了，也不會淪為壁紙(價格歸零)。雖然地點與物件種類的條件也會有所影響，但考量能維持一定資產性的特性，就毋須急著判斷。日後必定會迎來絕佳的市況。