首頁 不動產分析 東京23區的高價引起警戒心

日本不動產分析

出處:信義房屋 2022-06-22

東京23區的高價引起警戒心


屋齡5年內的新屋及中古屋每坪單價出現反轉

分拆讓售公寓大廈需求預估將維持高檔

 

在俄烏情勢不斷惡化下,全球經濟供應鏈大受影響,日本國內能源價格因此節節攀升,生活用品與食品的漲勢尤其顯著。雖然情況不及歐美國家,但日本國內仍捲入通膨浪潮中,在薪資未漲、生活成本提高的情況下,必須注意民眾購屋的意願是否會降低。漲過頭的房價讓人開始產生警戒。

 

當前的分拆讓售公寓大廈市場在東京奧運後的疫情之下依然保持良好的銷售表現,觀察今年4月下旬至5月上旬的春季長假,也就是黃金週的銷售情況,雖然樣品屋的到訪人次較去年同期衰退,但大型不動產公司的簽約件數比去年增加300%左右,可見公寓大廈需求旺盛。中古公寓大廈的交易也很旺盛,出售物件匱乏,只要市面上出現好物件,立刻會有買家上門。低利率與雙薪世代增加讓銷售表現得以維持良好狀態。

根據不動產經濟研究所的發表,首都圈最近4月的新屋分拆讓售公寓大廈釋出戶數為2,426戶,較去年同月相比增加16.1%,簽約率也達到近8成的高水準,顯示出消費者旺盛的購屋意願。不過售價方面,首都圈平均為6,291萬日圓,相隔4個月首度下跌,與去年同月相比下滑約2成。東京23區的平均售價為7,344萬日圓(與去年相比下滑27.9%),都心部與周邊區域的高騰漲勢開始減速了。

 

大型地產開發商的新屋占比有縮小傾向

對於高價產生的警戒心,從東京KANTEI的調查中也能得知。若觀察2022年度第1季度(1月~3月)的資料,首都圈的新屋公寓大廈每坪單價為338.3萬日圓(與去年同期相比下滑2.1%),已連續兩期走下坡。在東京都的新屋供給較少,埼玉縣及千葉縣的供給占比擴大,大型地產開發商的供給占比自前期的40.4%縮小至31.7%。這樣的情況雖是造成單價下滑的主因,但其中也交錯著消費者因售價上漲推遲購買時期的動態,以及利率看漲而想趁低利率時買下的想法。

在個人所得難以成長之下形成的通膨經濟會讓消費者更不願掏出錢包。正當新冠病毒的疫情趨於穩定,期待經濟復甦之際,俄烏情勢導致企業設備投資停滯,海外經濟進一步惡化而殃及日本國內。

探尋整體經濟相關的預測得知,美國系智庫等認為已開發國家至少將針對俄國進行持續一年以上的經濟制裁。代表通膨、供應鏈混亂及制約與其說是暫時性的現象,不如說將成為2023年經濟發展壓力的基本脈絡。

 

中古需求讓新屋與屋齡淺物件的價差縮小

上述負面要素令人擔憂。另一方面,在勞力需求與薪資一併增加的同時,國外的環境如果比預想還更快回復,並持續改善的話,經濟可能會漸漸恢復正常。雖然難以預測局勢將如何發展,不過對於建材的影響,恐怕將反映在未來新屋公寓大廈的開發。若將材料漲幅轉嫁到售價上,將會削減顧客的購買意願,因此在採購土地階段若超出商品企劃預算時,企劃可能會被迫重新評估。

站在地產開發商的角度來說,將變得難以供給新物件,業者間的兩極化更深一層。大型不動產公司的買家平均年收為1,200萬~1,300萬日圓,這個族群所購買的公寓大廈,一般來說比較容易將材料價格的漲幅轉嫁至售價上,但以平均年收500萬日圓至600萬日圓民眾為主要客群的公寓大廈則難以調漲價格。

這樣的情況導致「放棄新屋改買中古」的結果。根據前述東京KANTEI的調查,首都圈中古公寓大廈的平均單價為216.0萬日圓(與去年同期相比上升3.3%),已連續7期呈正成長。不只是屋齡5年內的物件,就連10年內、20年內、30年內,甚至超過30年的所有屋齡皆有上漲的趨勢。屋齡5年內的物件每坪單價來到387.3萬日圓,高於新屋,從新屋流入的客群抬高了屋齡尚淺的中古物件價格。

中古流通的戶數持續減少,但2022年第1季度(1月~3月)睽違8期轉為增加。由於追求接近新屋功能性的購買族群以及因物件行情過去10年內急漲而考慮售出的族群增加,屋齡10年內的流通戶數已連續2期呈現正成長。

公寓大廈市況良好,其部分原因在於低利率的支撐,國內證券分析師指出:「就目前的觀察來說,日本不動產市況走向惡化不在預想劇本內。在新冠疫情擴大之初,以住處鄰近工作地點作為賣點的都心公寓大廈需求認為受到打擊,但目前的都心需求相當穩健。」

 

主要開發商的大型開發案創造良性循環的不動產市場

金融政策直接影響不動產的市場心理(趨勢)是令人在意的重點。雖然日銀的政策與經濟情勢令人在意,但還不至於讓大型綜合地產開發商轉換事業策略。與金融海嘯時不同,金融環境並未受損。

只不過,從綜合地產開發商的觀點來看,事業除了分拆讓售公寓大廈之外,風險評估的範圍也有所擴大。雖然有商業設施、物流設施、不動產基金事業等,但主力事業是辦公室的開發與運用。儘管材料漲價會影響到開發事業的成本,但這並不像汽車產業一樣具有將鐵價轉嫁到汽車上的方程式,必須在整體的企劃中控管成本,與承包商一起重新評估,因此大型綜合不動產公司總被認為他們對於事業投資的回收並不積極。

以三井不動產與三菱地所等大型地產開發商為例,照計畫將國內外的大規模開發發展為收益核心的觀點應該保持不變。是否能以複合開發的優勢打造深具吸引力的城鎮將直接影響到收益。積極投入資金開拓事業,將能創造擁有優秀工作、生活機能的城鎮,產生區域開發之良性循環,成為支持住宅、不動產市場的砥柱。

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