匯集至大阪的人流、物流及金流

當地經濟界對「2025年世博」及「IR招商」抱以期待

住宅/不動產交易的銷售期間有縮短趨勢

 

承接東京奧運及帕運，大阪作為下一個日本經濟的領頭羊而備受關注。除了大阪關西世界博覽會將於2025年舉辦之外，當地經濟也因為包含賭場在內的綜合型度假村(IR)招商活動更加活躍，這是大阪受到各界熱烈關注的一大主因。公益社團法人2025年日本國際博覽會協會於7月26日在虎之門開設東京辦公室，加速對國內外發布資訊及強化與關係部會/企業/各大團體之間的合作。

 

作為世博會場的夢洲曾在高度經濟成長期進行開發，卻受到泡沫經濟的衝擊而擱置，與比鄰相接的咲洲同被視為負資產。如今藉由世博挽回名聲的絕佳機會來臨，大阪灣岸地區也有可能恢復榮景。

 

關於綜合型度假村的招商，由於當地居民反對，橫濱市的新任市長決定退出，而和歌山縣為了向政府提出計畫的縣議案也在縣議會因反對者占多數而遭到否決，綜合型度假村招商的熱度在日本全國來看差強人意。至於大阪府、大阪市方面，市民團體也蒐集到有效簽署數，期望實施「是否贊成IR招商」的公投。只不過，關於是否贊成的公投條例案，因大阪維新會及公明黨等的反對占多數而遭否決。由於府議會決定不實施公投，大阪似乎正加速進行IR招商。

 

雖然綜合型度假村的賭場是常受關注的重點，不過建立可供舉辦國際會議、展示會、商品展覽會之名為「MICE」的設施(展覽館)，也被視為可連同周邊的京都市及神戶市共同邁向不同於東京的國際都市圈的機會。先前眾所期待「走向第二次高度經濟成長期」的「2020東京奧運及帕運」因新冠疫情未達預期，大眾對於大阪的兩大活動能否成為挽回日本經濟的契機倍感期待。

 

●地方中樞都市的評價 「大阪市」位居首位

 

根據森紀念財團都市戰略研究所(東京都港區)於7月25日公布的「2022年日本都市特性評價」，除了東京23區以外，在全國138個都市當中，大阪市延續去年再次成為綜合分數的第一名。該調查基於「經濟/商業」、「文化/交流」、「生活/居住」、「環境」、「研究/開發」、「交通/地理位置」的六大領域計分，依照綜合分數排名，大阪市在「經濟/商業」、「交通/地理位置」方面也位居首位。因為具備附加價值、地區內總支出、日夜人口比率等優勢，加上往返機場時間短，能輕易搭乘新幹線而獲得好評，可說是近畿圈的經濟及交通核心地區。文化/交流的「接納環境」也頗受好評，放眼後疫情時代，大阪對觀光客來說也是容易造訪的都市。

 

大阪市是地方中樞都市裡獲得最高評價的都市。同時，還有被視為景氣振興良好要素的世界博覽會、綜合型度假村這兩大活動加持，必定會帶來人流、物流及金流。

 

●近畿圈不動產價格與首都圈同樣處於高檔

 

在這樣的情況下，若觀察住宅與不動產市場的現狀可發現，首都圈及近畿圈大多數公寓大廈價格正在上揚，屋齡一年以內的物件放到市場上銷售即上漲超過一成的案例也不稀奇。根據近畿圈不動產流通機構(近畿REINS)的資料顯示，中古公寓大廈的價格與東京圈一樣正在爬升。近畿圈的平均價格，近六個月內為2,708萬日圓(較去年同月相比上升8.7%)，這一年裡價格都沒有下降。大阪府近六個月的平均價格為2,986萬日圓(較去年同月相比上升11.3%)，逼近3,000萬日圓大關，從去年六月算起的一年內，與去年同月相比，只有今年三月出現下跌的情況。

 

不過，若觀察成約件數，則未見能反映漲幅的交易量。近畿圈六月的成約件數整體為1,472件(較去年同月相比減少5.1%)，過去這一年內，超過去年同月的情況只有五次。今年三月減少18.1%，減少幅度約為兩成。以大阪府來看，成約件數為804件，較去年同月相比增加2.0%，但若觀察過去這一年的情況，半數月份呈現減少，減少幅度多為兩位數。

 

若觀察2022年4～6月以季度區分的近畿圈成約件數也連續兩期減少，只有4,348件(較去年同期相比減少1.2%)。另一方面，成約價格則連續八期上升，達到2,648萬日圓(較去年同期相比上升7.1%)。成約件數也出現減少傾向，價格仍然強勢。該如何看待這樣的狀況呢?

 

可以看出賣家仍堅持「即使高價也能賣出」的強勢態度。換言之，賣家的期待與買家的目標價格出現落差。

●出售半年內三分之二能順利成約

 

出售價格與成約價格(交易價)的乖離率數據可做參考。據不動產調查公司東京KANTEI基於中古公寓大廈的出售價格及成約價格調查交易價格乖離率，若觀察7月28日公布的最新版2021年下半年資料，近畿圈的價格乖離率為-6.92%。也就是說，出售價格平均為2,976萬日圓，成約價格平均為2,770萬日圓。同樣地，若觀察2021年上半年，出售價格平均為2,851萬日圓，下半年的成約價格平均為2,636萬日圓，乖離率為-7.54%。

 

上半年與下半年的乖離率縮小0.62%，代表成交價格的上升率高於出售價格。不過，這並不能輕易解釋為買賣雙方的希望價格的差距正在縮小。可以確定的是，自2020年最初的緊急事態宣言解除以後，在中古公寓大廈市場需求升溫的背景之下的賣家優勢的市場樣貌。

 

●四分之一的物件銷售期間在一個月內

 

該公司同時也調查自銷售開始到成約的日程。首都圈2021年上半年為3.29個月，下半則為2.89個月；近畿圈上半年為4.88個月、下半年為4.59個月。與首都圈相比，雖然成約前所需時間較長，但成約所需的期間正在縮短。

 

銷售期間長短與價格乖離率成正比。以近畿圈的情況來說，一個月內成約情況的乖離率為-3.74%，而3個月內的情況乖離率則達到-4.82%。若銷售至成約的期間拉長到六個月，出售價格須減價一成以上交易才能成立。由此可知，期間拉得越長，越難以希望價格售出。

 

在成約的比例上，銷售期間為一個月內的物件佔24.7%，約為整體的1/4，三個月內的累計占有率為51.4%，約占半數。在第二次的專屬專任仲介/專任仲介合約終止的六個月期間內有72.5%達成成約。順帶一提，首都圈的情況則為三個月內有69.1%、半年內有84.1%達成成約。

 

近期成約件數雖有減少傾向，不過聚焦日後發展，以大阪市為中心的近畿圈不動產需求仍有持續旺盛的可能。