日本不動產分析
出處:信義房屋 2024-07-31
地價指標公布再次給人從疫情中復甦的印象。國稅廳7月1日公布遺產稅及贈與稅計算基準的土地路線價(2024年1月1日時)之後,日本全國的標準住宅用地評價基準額平均上升2.3%,連續三年上升。日本全國平均從去年上升的1.5%增加了0.8個百分點,這是繼去年5月新冠病毒調整為與流行性感冒相同的「第五類」之後首次的路線價。以東京為首,主要都市的地價正在上漲。
「路線價」為主要道路旁的土地每平方公尺的標準價格,評價對象是高達32萬個地點的住宅標準地,約為國土交通省每年發表的地價公告價格水準的八成,主要由國稅廳參考不動產買賣交易實例及不動產鑑定士的意見等所算出,在遺產稅等的申告上被訂定為掌握土地時價的計算基準之一。
若依「都道府縣」的分類來看平均上漲率,上漲率上升最多的是福岡縣的5.8%,第二名是沖繩縣(5.6%),第三名則是東京都(5.3%),就連第四名的北海道(5.2%)的上漲率也突破5%大關。平均值上漲的都道府縣共有29個,比去年25個還增加了4個。
再依「縣廳所在地的都市」的分類來看,上漲的有37個都市,持平的有9個都市,下滑的有1個都市;去年上漲的有29個,持平的有13個,下滑的有4個。日本全國皆可窺見地價走強的現象。
日本全國最高地價是「東京都中央區銀座5丁目」(鳩居堂前),平均每平方公尺為4,424萬日圓(較去年上升1.04%),連續39年穩居地王,過去日本全國最高價是2020年的4,592萬日圓。地價僅次於鳩居堂、位居第二的「大阪御堂筋」,平均每平方公尺為2,024萬日圓(較去年上升5.4%);第三名是「橫濱站西口巴士轉運站前通」,平均每平方公尺為1,696萬日圓(較去年上升1.0%);第4名是「名古屋名站1丁目名站通」,平均每平方公尺為1,288萬日圓(較去年上升0.6%);第5名則是「福岡天神2丁目渡邊通」,平均每平方公尺為944萬日圓(較去年上升4.4%)。
相較於去年的變動率,上升最多的都市為「千葉市中央區富士見2丁目千葉站東口站前廣場」,比去年上升14.9%(每平方公尺為223萬日圓)。第二名位於「埼玉市大宮區櫻木町2丁目大宮西口站前圓環」,比去年上升11.4%(每平方公尺為529萬日圓);第三名是「岡山市北區本町市役所筋」,比去年上升9.1%(每平方公尺為179萬日圓);第四名是「札幌市中央區北5條西3丁目札幌停車場線通」,比去年上升9.0%(每平方公尺為728萬日圓);第五名是「福井市中央1丁目福井站西口廣場前通」,比去年上升8.6%(每平方公尺為38萬日圓)。
日本全國主要都市路線價上漲的區域,包括有再開發事業發展的地區及訪日外國遊客增加而提升繁榮度的地區;除了入境人潮以外,國內觀光需求也重新回籠,更拉升了地價。
上漲率10%以上的都市去年掛零,但今年有埼玉縣及千葉縣這二個都市上漲率達到2位數。上漲率5%以上、未達10%的都市是札幌、福井、京都、大阪、神戶、奈良、岡山、廣島這8個都市,比去年增加3個都市。
上漲率未達5%的都市有27個,分別為盛岡、仙台、秋田、宇都宮、前橋、新潟、長野、東京、橫濱、富山、金澤、岐阜、靜岡、名古屋、津、大津、和歌山、德島、高松、松山、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、鹿兒島、那霸,比去年增加3個都市。
而持平的都市有9個,分別為青森、山形、福島、水戶、甲府、松江、山口、高知、宮崎,比去年減少4個都市。至於下滑的都市則只有唯一的鳥取市,比去年減少3個都市。
若將目光轉移至東京,上漲率特別顯著的區域包括:擁有日本首屈一指觀光勝地的「台東區淺草1丁目(雷門通)448萬日圓(上升16.7%)、正在發展大規模再開發的「中野區中野5丁目(中野站北口站前廣場前)557萬日圓(上升13.2%)、作為商業重鎮興盛發達的「墨田區江東橋3丁目(錦糸町站南口圓環)285萬日圓(上升10.5%)。
此外,「澀谷站側通」則達到僅次於銀座鳩居堂的價格水準,澀谷的路線價首度超越新宿。
隨地價高漲而跟著上漲的是公寓大廈價格,尤其是都心區域。三井不動產REALTY於7月4日公布「都心不動產市場的最新走勢」。2024年1~3月期調查了稱為”Premium Mansion”的高級物件,平均成約價格為2億5,156萬日圓,突破該公司自統計以來的最高價位,比去年同期上升24.5%,平均價格已連續6期超過2億日圓,成約件數為174件(比去年上升26.0%),交易市場持續熱絡。
賣出價格平均為2億9,107萬日圓(比去年同期上升27.7%),庫存件數比去年減少21.4%,連續4期減少。由此可窺見賣家仍展現強勢姿態。
該公司預測下期以後的市場,除了經濟金融情勢的走向外,還必須留意大型新建物件的轉售與入境需求的趨勢,雖然目前以「三田Garden Hills」(港區)、「WORLD TOWER RESIDENCE」(港區)為首的大型新建分售公寓大廈近期預定交屋,但庫存件數、趨於上漲的出售價格將如何發展等等,未來會搭配成交價格及交易量密切關注。
另外,由於2022年4月最高法院不認可藉由購買塔式公寓大廈等不動產過度節稅,判定國稅當局的追徵課稅屬合法行為,因此國稅廳在2024年1月1日以後,將不動產的遺產稅評價格從過去的四成提高至六成以上。
儘管利用塔式公寓大廈避徵遺產稅的甜頭越來越少,但塔式公寓大廈的買氣依然不減。不動產一直以來都是頗受好評的抗通膨資產,這樣的趨勢未來似乎仍會持續下去。