億級大廈需求未見衰退

回顧2024年上半年

未貼近升息預測　令人印象深刻的都心獨霸

分售公寓大廈的買氣不見衰退，尤其是高價區間的億級豪宅買氣很高，這點從都心區域中古公寓大廈的交易價格即可窺得。儘管必須取決於日本銀行的政策利率走勢，但日本利率如同歐美急遽上漲的機率很小，以住宅／不動產業界而言，由於經濟界去年與今年皆有大幅調漲薪資，公寓大廈的市況似乎仍會繼續保持穩健。另一方面，若將目光轉向近郊區域，則呈現價格正在緩慢調整的局面。

■ JR中野車站前也出現4億日圓住宅

基本上回顧2024年上半年，就能看出大型不動產公司的分售事業表現良好，本期分售事業的毛利率多半預估落在25%左右。以野村不動產為例，預估毛利率為25%，公寓大廈預定售出戶數約4,000戶，在都心市場擔任領頭羊的角色。

三井不動產與三井不動產Residential在JR中野車站北口持續開發「PARK CITY NAKANO THE TOWER AIRZ」（總戶數545戶）、「PARK CITY NAKANO THE TOWER BREEZE」（總戶數262戶）。THE TOWER AIRZ是採用制震結構、中間層免震結構的地上24層及地下2層的建築，THE TOWER BREEZE則是採用基礎免震結構的地上20層及地下1層的建築，同時附設商業大樓，大型超市及餐飲店等將會進駐。

兩棟大樓合計戶數共為807戶，其中也包含地主戶等，針對一般銷售對象的有401戶，地主人數超過100人。單看一般銷售對象，AIRZ為239戶，BREEZE為162戶。住宅提供105種房型，格局從1DK~4LDK、單身住宅到家庭住宅皆有廣泛規劃。室內面積有30~125m²，客廳、餐廳天花板高度最高約2.65m，豪華房型住戶則保有約3m。

所有戶數皆採用全熱交換機，還備有自動洗碗機、廚餘處理機、地暖系統等標準配備。公寓大廈的大樓內也有齊全的72小時防災備品。

大家關心的銷售價格為1億2,000萬日圓～4億日圓，每坪平均銷售單價為700萬日圓。該公司主要鎖定雙薪家庭，目標放在年收2千萬～3千萬日圓的階層，豪華房型住戶規劃了17戶，分別位於23樓及24樓。

■ 即使是中古物件港區每坪也逼近1千萬日圓

三菱地所RESIDENCE也同樣鎖定購買高價區間的階層，他們除了主力分售事業的「The Parkhouse」系列之外，同時也供給投資用的「The ParkOne’s」系列。據該公司指出，買家多半具備家庭年收1,200萬日圓的條件，不過近來不僅是夫妻雙薪的POWER COUPLE，他們也將合併父母收入等以全家成員收入購買的階層定位為「POWER FAMILY」並展開銷售，據說這樣的「POWER FAMILY」家庭收入超過3千萬日圓。購買高價區間的買家，似乎都有每隔幾年買屋換屋、不停在都心兜轉的傾向，另外購買超過3億日圓這類公寓大廈的買家，則普遍不借房貸，多以現金購買。

高價帶的情況也開始對中古公寓大廈產生影響。根據不動產調查公司「東京KANTEI」的調查，都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京）平均價格為1億2,276萬日圓（7月份數據），已連續18個月達到1億日圓大關。將房價上漲率與去年同月相比，5月為16.3%，6月為17.1%，7月為18.6%，漲幅有擴大的趨勢。單就7月份來看，與一年前相比也上漲了約兩成。

2024年一月到六月的上半年，首都圈的中古公寓大廈行情，每坪為364萬日圓（與前期相比上升8.8%），東京23區為453.1萬日圓（與前期相比上升10.9%），都心為649.2萬日圓（與前期相比上升14.0%）。再看港區，每坪價位已從7百萬日圓上升至9百萬，甚至1千萬日圓。

■ 投資人士紛紛期待租金上漲

投資熱錢開始流入這樣的高價物件，尤其近年受日圓走貶的影響，吸引許多來自國外的資金。由於美日利差，日圓被拋售，日圓匯率一度跌至1美元兑160日圓大關，日圓兑美元創下最大26%的跌幅。今後由於美國轉為降息，日本走向升息，美日利差預估將會縮小，也有可能成為日本國內投資市場的轉折點。

只不過，據不動產服務公司JLL指出，「投資人士因為能夠得到槓桿效果，才能享受高報酬率」，同時也預估「儘管隨著利率上升，槓桿效果稍微減弱，但依舊是全球唯一可得到槓桿效果的市場」，不動產投資仍會持續活躍，未來租金上漲也指日可待。

日本國內投資人士的意願也相當旺盛。依據長谷工Corporation的集團公司「長谷工LIVENET」8月彙整的「不動產投資相關調查」，住宅類的投資意願有逆勢上漲的趨勢。考慮不動產投資的重點地區，以東京23區及大阪市達到八成。關於未來一年租金走勢相關問題，預估東京都心／都心外其他23區及大阪市「租金將會上漲」的回答占了八成至九成。中古公寓大廈等屋齡較久的物件，也能看到藉由更換室內空間設備、翻修公共／外部結構等處理方式提升公寓大廈品質的態度很強烈。