日本眾議院選舉中　自民、公明政權大敗仍是投資好時機？

石破茂新政權

在日本眾議院選舉中　自民、公明政權大敗

仍是投資好時機？

喪失穩固政權基礎將帶來低利率與日圓貶值

當前日本政權的營運散發著不透明的氣息。在10月27日投開票的眾議院議員選舉中，自民黨及公明黨合併的議席數未達半數。石破茂當選自由民主黨的總理，10月1日展開石破政權後，立即解散眾議院。在眾議院選舉前，自民黨原本獨自擁有過半數議席的穩定政權，選舉後卻情勢一轉，變成不得不與在野黨合作，否則無法順利營運政權的情況。日本經濟正在擺脫通貨緊縮走向復甦的路上，對於經濟的影響令人戒懼，或許經過各種曲折，也會對不動產市場帶來負面影響。實際情況究竟如何呢？

眾議院選舉的結果源自於所有政治人士的賄款問題。儘管政治與金錢的問題並非現今存在而已，不過這是人民針對無法做到自我改善的政治人士所下的審判結果。石破總理在展開政權之初揭示「理解與共鳴內閣」的概念，馬上就呈現空轉的感覺。

無論是住宅／不動產業界還是經濟界，都關注著政權在不穩定的狀態下經濟能否持續回升。至於股價，若從日經平均來看，儘管自民黨慘敗，股市卻沒有暴跌，股價仍維持在3萬8千點左右。年底前是否會再突破4萬日圓，這點目前備受關注。

再來關於匯率，日圓持續走貶，150日圓兌1美金的情況依然不變。造成此情況的主因可以歸究出兩點，一是日本銀行在10月底舉辦的金融政策決議會議，決定將政策利率定為現行的0.25%，其二則是在政權不穩定的情況下，越來越多人認為年底前升息的可能性很低。

■政策利率會在2026年達到1%嗎？

只不過，對於海外不動產投資人士而言，日圓貶值及日本銀行難以升息的環境，也意味著日本不動產相對容易入手的情況仍會持續。某位市場相關人士預測，日本銀行可能會在2025年1月及7月分別將政策利率（無擔保隔夜拆貸利率）升息0.25%，並於2026年1月再升0.25%，進而達到1.0%。換句話說，政策利率仍需要一年以上的時間才會達到1%。由於日本升息的門檻升高，利率上升的速度停滯，因此對不動產投資市場的投資人士來說，可說是利多的投資環境。再加上日圓持續貶值，就海外人士而言，感覺起來特別划算。海外投資人士投資日本不動產的理由，包括有「收益率差距(Yield Gap)使得日本不動產的吸引力相對更高」以及「看好匯率帶來的投資優勢」。

■推動資產效率的企業不動產交易活躍

在今後政權的營運上，自公聯合政權預估仍走在「政策方面必須與在野黨進行局部合作」的鋼索上，然而當前企業業績表現良好，經濟看起來並無惡化跡象。實際上，東京都心的辦公室需求相當旺盛，平均都心空室率達到低於5%的大關，同時租金仍在持續上漲。雖然分售公寓大廈的新屋供給不多，但在銷售表現上，以都心為主的地區仍顯得穩健。

透過出售閒置土地和閒置不動產的方式來推動事業重組的企業也越來越多，這是因為東京證券交易所去年三月向上市公司提出「針對注意資本成本及股價進行經營的應對」的要求。許多企業接連採取售後回租的方式，出售閒置的不動產或原本持有的總公司大樓，再以租戶身分承租。

今年西武集團宣布將於2024年度內出售其在赤坂王子大飯店原址開發的複合型設施「東京GARDEN TERRACE紀尾井町」，而在最近10月，BULL-DOG SAUSE也宣布將位於埼玉川口1.8公頃的鳩谷工廠原址出售給地產開發商，並於2025年5月20日點交。BULL-DOG SAUSE表示「正在採取提升資產效率的措施，原因之一是希望能更有效活用持有資產」，因此出售給國內住宅領域的地產開發商。由此可見，在事業基礎上的不動產交易相當活躍，日本國內金融機構並未出現緊縮不動產融資的情況，目前仍處於能在良好條件下得到不動產融資的環境。

■熱門地段日本人的購屋意願仍旺盛

另一方面，從個人不動產投資人士的視角來看又是如何呢？不動產投資是由「購買」、「運用」、「出售」這三大流程所構成，尤其對買方來說，通常會比較基於生涯收支的內部收益率(IRR)來判斷。由於不動產價格不斷上漲，許多人認為現在正是出售時機。不只是東京都心，就連東京23區內的投資型公寓大廈，報酬率以淨利計算約為3～4%的情況並不罕見，對於那些希望長期持有以作為租金收入的核心投資者來說，甜頭逐漸削減。

只不過，經過「賣方想要高價出售、買方想要低價入手」的角力攻防，交易仍會成立，儘管疫情期間以為不動產價格會下跌，卻僅短暫下跌，隨後便節節攀升，看到這樣的現狀，難免產生「現在不買，以後就更難買」或「早知道當初要先買」這種錯失大好機會的心理。因此，無須執著於當前的表面收益率，而是將目光放在五年後或十年後，聚焦於出售時能以多少價格出售。

實際上，今年8月中旬於東京品川售出的2億日圓的中古區分公寓，在不動產資訊網站上架後，立即有四、五組客人預約看房，短短十幾天內即簽約成交。

■寬鬆金融環境當前仍會持續

根據價值綜合研究所的資料，日本國內符合投資標準的不動產，截至2023年約為179兆日圓。不動產服務公司JLL（仲量聯）表示：「年金基金為了分散風險、提升運用收益而擴大針對包含不動產在內的另類資產投資，但目前相對於整體運用資產，仍未達設定上限的一半，預估還有擴大空間。」只要綜觀不動產市場，因石破首相已喪失穩固的政權底盤，於是產生「不得不慎重面對升息、不得不採取寬鬆金融政策」的環境，這點對不動產投資人士而言實非壞事。