不動產產業前景看好

不動產產業前景看好

在2012年12月舉行的日本眾議院選舉中自民黨獲得大勝，實現了政權輪替。安倍晉三新首相內閣,正式啟動。由於安倍首相自眾議院選舉時便不斷表示將強化金融寬鬆政策促進日元升值，加上民眾對今後經濟再生政策充滿期待，使日本股市呈現漲勢。其中，不動產產業也因金融寬鬆政策受惠甚多，各大、中型企業之股價皆呈現大幅度的增長。美國著名證券公司分析師也表示「看好不動產產業基本面發展，樂觀預測今年表現」。一直以來深受資產緊縮所苦的不動產業界對新政權的期待也很高。事實上,許多著名證券公司及投資顧問等不動產市場觀測者皆異口同聲表示2013年對不動產業界來說將是個美好的一年。目前國民所得環境尚未得到改善，消費稅率亦將在2014年4月起從現在的5%增至8%,並在2015年10月再增至10%, 所以對於市場復甦與否似乎還無法太早下定論。
景氣中瀰漫著期待與不安的2013年，其不動產市場各區域之展望分析如下。

《首都圈—新成屋》
參院大選前將持續釋放利多，住宅購買支援政策有助刺激消費者購買慾望

不動產經濟研究所在去年12月下旬公佈的市場預測中表示2012年首都地區的新築物件的銷售戶數僅為約4.5万戶，僅較前年增長1%，預計2013年將較2012年成長11%，達5萬戶。由於對東日本大地震後市場反彈的期待， 市場原本預測2012年的銷售量為5.3萬戶,然自去年9月份開始的銷售速度開始見緩，進而直接影響到整年的銷量。

就销售速度緩慢的原因，不動產調查公司東京KANTEI主任研究員井出武表示「這樣的結果出乎意料，本公司預估的銷售量也是5.3萬戶。由於政治局勢混亂，直到12月才進行了眾議院選舉，使得稅制修正及住宅購買支援政策皆遲遲未達定論，導致民眾難以積極投入新成屋市場。換言之，銷售量降低的原因可能肇因於沒有刺激民眾購屋的補助政策，使建商因為缺乏宣導購屋利多的題材，進而刻意減少了新成屋的供給量。”瑞穗證券首席不動產分析師石澤卓志則指出「消費稅增稅實施後將會有很大的影響，所以建商有可能是考慮到增稅後的情形而刻意壓低2012年的供給量。至今成交率不斷提升，是因為建商徹底執行供給量的控制和全力避免推出條件差的建案。鑒於這一點，今年建商也將繼續嚴選投資土地並對開發、銷售持慎重態度。」他認為消費稅增稅前的購屋潮目前尚未開始，預估各建商將從今年夏季才開始正式對增稅購屋潮採取措施。

市場的真正復甦，景氣的好轉和需求的上升都是不可或缺的。由於住宅市場狀況為景氣指標，市場高度期待安倍政權將強化住宅領域的政策以求帶動整體景氣。新政權目前已明確表態將採取積極的財金政策。由於今年夏季將舉行參議院選舉，投入擴張性政策的可能性較高。石澤表示「在參院選舉之前，新政權將會持續釋放利多政策以爭取國民的支持。由其在支撐景氣復甦的財金政策和擴大內需政策部分，應該會為不動產產業提供利多」

《首都地區—中古屋》
房價出現反轉 金融風暴後最旺的市場表現即將到來
　　
去年中古屋市場價格一如往常呈現出下降趨勢，但預估2013年房價將出現反轉。據東京KANTEI的統計顯示在東京都心區已出現反轉跡象，從去年9月份開始在中央區、港區、新宿區、文京區、目黑區、澀谷區等區域都出現了上漲趨勢。以因東京晴空塔開業而瞬間獲得全國矚目的墨田區為首，葛飾、江戶川等東京老城區的房價亦都緩緩呈現上漲趨勢。由於房價反彈指標的目黑區與澀谷區的房價亦已呈現反轉，因此主任研究員井出武表示「去年秋天後出現的價格反轉趨勢應該是真的。每當價格回暖時，海外基金公司、日本不動產投資信託等投資者都會開始投入市場，目前投資公司的動作頗為顯著，亦是今年市場的好題材之一。」

針對一般消費者提供不動產客服的SAKURA事務所認為對中古屋來說2013年將是在雷曼風暴後最好的一年，相較於2012年一萬戶的的銷售量，今年預計成長20%。

如果新政權繼續實施或強化推動民主黨政權所制定的日本再生戰略中「擴大中古屋、翻修市場至20萬億日圓」等的針對刺激中古屋市場的政策，只要新政權不會迷失實施政策的方向，那麼中古屋市場前景將相當可觀。井出表示「景氣的停滯感、日圓升值等情況已開始漸漸改善。重新奪回政權的自民黨預計也將對不動產產業提供許多利多政策，屆時中古屋自然也會成為利多對象之一。特別是對購買住宅的人來說將會是很好的一年。」最近中古屋銷售量穩定增長的原因可謂有二，首先是過去大量新增建案時期的物件開始流入中古市場，此外便是中古翻修物件買賣的普及化。

價格較高的大面積中古屋預計將會是今年市場的亮點。雖然目前為止經濟的動蕩不安、震災和日元升值的影響很大，但是市場普遍期待安倍新政權的成立能夠有助擺脫通貨緊縮、不景氣的局面，這股期待將帶動經濟發展。

《海外投資家》
投資環境安定，海外投資家再度垂青日本不動產

業界人士認為由於國內針對安倍新政權將實施的金融寬鬆政策強化以及經濟復甦政策的期待感更加高漲，部分不動產已經出現上漲趨勢。也有不少業界人士認為如今日本已經具備了外資、日本不動產投資信託等國內外的不動產投資家進軍市場的條件。瑞穗證券表示海外基金公司非常關注日本的不動產市場。其理由不外乎以下3點；

①從2008年後半年開始不動產價格大幅度下跌，目前日本不動產價格已經接近底部。實際上日本國土交通省每三個月發表的《地價LOOK報告》顯示目前地價上漲的區域正逐漸增加。
②日本不動產的投資回報率雖然比歐美低，但是由於資金籌措成本低廉，仍可獲得一定的收益。
③對日本投資環境的穩定性給予高度評價。

其中最大的原因是第三點，由於歐洲債務問題，使投資人對歐洲投資卻步。乍看下或許認為英國與歐洲債務問題無關，但事實並非如此。英國商業用不動產的80%是由保險公司等的法人投資者所持有的，因此如果歐洲債務問題更加嚴重，便有相當大的可能對不動產市況帶來巨大的影響。雖然有報導指稱美國住宅市場已見底，但是實際上發生次貸危機後政府一直沒有開始著手解決結構性問題，仍然處於不穩定的狀態。而在亞洲等地區的新興國家裡存在基礎建設尚未完善、政局不穩等課題的國家為數不少。綜上所述，若以全球性視角考慮投資問題，只有日本的不動產才能放心投資，為此不少投資家再次看好日本的不動產。

美國著名證券公司預測指出「今後外資企業對日本的投資將會增加，但也有部分外資考量到景氣尚未復甦、需求難以增長，而壓低投資規模的情形，因此不會形成2007年般，以資本利得為目的而興盛的迷你泡沫市場。反之，將會是以長期投資提高資產價值，從而得到長期穩定收益的投資為主」

《J-REIT》
東證不動產投資信託指數年內上看1300點　　制度修正後，投資熱潮將開始高漲

一直低迷不振的J-REIT（＝日本不動產投資信託）市場出現了好轉，東證不動產投資信託指數已超過1100點。瑞穗證券首席不動產分析師石澤卓志預計今年8月將升至1200點。美國著名證券公司的分析師也在2012年12月份表示2013年將攀升至1300點：「隨著市場規模擴大，市場的參與者也將隨之增多、J-REIT股價也會形成上升趨勢。2007年 “迷你泡沫時期”時指數曾超過2000點，相較起來1100點是非常低的數字。但是目前J-REIT的存在感與影響力都還不夠，不足以帶動整體不動產市場。還是需要大量外資進場，以及大樓、住宅或商業設施等投資物件的租金上漲。」另一方面，一旦東證不動產投資信託指數超過1300點，投資報酬率將低於4%，難免產生投報率偏低的感覺，但是考慮到目前優良投資商品少的現狀，年內達到1300點的目標並不遙遠。

由於整體經濟情勢得到了改善，從2013年1月至3月將有一波上市熱潮。除了Prologis（美國普洛斯集團）或AEON（日本永旺集團）等公司即將上市，也有不少企業增資計畫。如此一來，將導致投資的供需不平衡，股價暫時向下調整的可能性較大。此外，第一季尚有3月的日本財務決算期。由於J-REIT發行股量有約45%是由地方銀行等國內的金融機構所持有的，決算期前夕將使得金融機構難以增加投資，此亦是股價調整的主因之一。不過， 4月以後地方銀行等金融機構可望再次擴大投資額度。

值得矚目的一點就是J-REIT的制度修正。新制度可望開放以往所禁止的購買自家公司股票、股票認購權發行和無償減資等行為。這將使投資人對J-REIT的投資興趣再次高漲。相關人士預測新制度修改將在2013年中旬開始實施。

另一方面，日本央行認購1300億日圓J-REIT股份的計畫，目前雖已經執行了1000多億日圓，多數人認為今後日本央行將持續護盤。在12月份採訪的一次巧遇中，日本央行J-REIT負責人表示：「日本央行正在向市場傳遞積極的信號。這一點即使自民黨重掌政權後也不會因此停止。日本央行購買J-REIT股份計畫雖預計在2013年底前告一段落，但若經濟大環境與現在相去不遠，那麼14年後也可望再次實施同樣的政策，甚至擴大購買額度」當然，此事雖非絕對的承諾，但看似央行將繼續扶持J-REIT，有望作為“中堅力量” 繼續發揮支撐大盤的作用。

《辦公大樓》
東京地區的供求不平衡問題得到了改善 都心5區的空置率降至約7% 大阪的空置率問題較嚴重

東京地區辦公大樓市場以2012年的新的供給告了一段落。由於2012年出現了大量辦公室的新的供應現象，雖然其空置率急劇上升，但是新辦公大樓入住狀況卻十分良好。經東日本大地震承租方的意識發生了轉變，開始更加注重大樓的安全性。觀念由「選屋齡舊租金低的大樓」變成「寧願租金較貴也要選安全性較高的大樓」，因為如此2012年前半年空置率較高的大樓，在後半年的時候順利找到了承租方。

2013年的大樓供應量以一年的供應量來看比去年減少三分之一，供需不平衡的問題得到了改善，估計今年後半年在某些地區將會出現大樓不足的情況。「2013年東京都心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的空置率將降至約7%（2012年11月份8.76%），2013年春季租金將開始出現上漲趨勢」值得關注的區域為東京車站、品川車站東口以及澀谷車站周邊等。

品川車站周邊除東口外，由於SONY、樂天等大型企業移轉至別的區域，不過消息出現好壞參半，品川車站今後除了成為JR東海的據點外，同時將會有磁懸浮列車的開發以及成為直通羽田機場等交通中樞的好消息，品川在交通便利性上被寄予高度評價。澀谷地區由於2012年開業了大型商業設施“HIKARIE”，過去因物件不足連帶造成需求一直沒有成長的渉谷，由於今後的都市再開發的影響，將朝著好的方向發展。

大阪和東京相比情況不是很樂觀。於2013年春季大阪車站北地區的“GRAND FRONT 大阪”即將開業。但現在除了產學攜手合作開辦的“Knowledge Squeare”已滿租外，一半以上尚未找到承租方。

租金方面當初每1坪（3.3平方米）3萬日元左右，但是目前已降到2萬日圓左右。在大量空房問題尚未解決的情況下，預期開業之際大阪的空置率則大幅度的上升。

然而大阪的問題並不完全悲觀，因為現在周邊的神戶、京都等的辦公大樓的需求流入大阪。由於京都為了保護古都景觀條例很嚴格，幾乎沒有新的供給。極端地說，京都今後難以成為適合開發商業的城市。此外，神戶則由於阪神大地震的復興資金的大量流入，而導致出現大樓供給過多的現象。

大阪正在發生很大的變化。交通方便的梅田地區作為新興商業區比原來的鬧市中心難波、心齋橋等地區更加熱鬧。估計2013年春季以後以梅北地區為基點，關西經濟圈發展集中於大阪的現象將更加鮮明。

九州經濟圈因2011年春季開通九州新幹線，地價隨之上升。然而2012年基準地價的變化，沖淡了鹿兒島的新幹線開通效果。市場需求並沒有一口氣大幅提升，反而是需求集中到福岡經濟圈，2013年這種趨勢將會更加明顯。