近畿圈的不動產市場　訪日旅客增加及住家靠近職場的開發吸引投資人：大阪市、京都市的中古漲幅處於高水準

2019年10月消費稅率即將調高至10％，分售型公寓大廈市場自今年後半年起，可望產生搶購需求。這個趨勢有別於東京奧運，與地區性並無關聯性，全國各地都有可能受到稅率調整的影響波及。在這種背景之下，且來一探僅次於東京的日本第二大都市－大阪，其所處的近畿圈不動產市場狀況。

 

●大阪市內走向公寓大廈化發展
　在價格調整的局面下，簽約率仍維持穩定

 

以不動產經濟研究所整理出的2017年分售公寓大廈供給戶數來看，近畿圈比前年度增加4.7%，供給量達到1萬9560戶，首月簽約率也比前年度上昇4.2%，來到76.2%的好成績。首都圈的3萬5898戶雖然成績超越前年增加了126戶（0.4％），但相比之下首月簽約率只有68.1%，近畿圈的分售公寓大廈市場呈現一片榮景。

不過，以價格來看，首都圈每1戶的平均價格是5989萬日圓（比前年度上昇7.6％），創下1990年泡沫時期6123萬日圓以來的最高價水準，但是近畿圈每1戶的平均價格是3836萬日圓，反而比前年度下降了83萬日圓，這是相隔5年之後出現的下降情形。和首都圈相比，價格上昇暫時保持穩定，也支撐了近畿圈的銷售榮景。

 

近畿圈的公寓大廈普及率正在逐漸擴大中。東京Kantei針對全國分售公寓大廈普及率的調查結果顯示，2017年的大阪市中央區為70.89%，首次超越70％的水準。以行政區別來看，僅次於東京的千代田區、中央區、港區，排名第4。而行政區別的公寓大廈普及率前10名中，除了大阪市中央區之外，還有大阪市北區（58.62%）、大阪市西區（56.52%）、神戶市中央區（55.76%）合計4個區域進入排行榜。

 

此外，在近畿圈房市潮流的變化方面，高價物件市占率僅微幅縮小，東京Kantei指出，5000萬日圓以上物件的市占率，由2016年的21.1%，縮小到去年的20.6%。

 

公寓大廈的普及化發展，也使得中古物件庫存量增加。針對中古公寓大廈資產價値（價格）的漲幅，經營名為「居住Surfin」的公寓大廈資訊網站的Style Act（東京都中央區）在2月1日公布了各個行政區別的調查結果。

 

運用2016年7月～2017年6月之間售出的中古公寓大廈數據，以住戶為單位來比較新建完工時與中古售出時的價格，以計算中古屋的漲幅結果顯示，在關西圈，中古屋漲幅最高的是京都府，其次是大阪府和兵庫縣。換言之，這一帶的公寓大廈資產價格不易下滑，甚至有可能賣出比新建完工發售時更高的價格。

 

第一名的京都府中古屋漲幅特別高，以中京區的32.6%大幅領先，其次是東山區（16.7%）和下京區（15.5%）。由於據點的稀有性，資產價値上昇幅度達到全國頂級水準。

 

大阪府又以大阪市北區和福島區、西區、天王寺區、中央區的漲幅最高。大阪的北區和南區周邊，更具有資產價値性。兵庫縣方面，則是以三宮週邊以及容易去到大阪的交通良好地區的中古漲幅較高。

 

京都府內的房價持續走向上昇趨勢，而公寓大廈普及率方面，以都道府縣為基礎來看的話，緊跟在連續7年居首的東京都之後，京都府上昇了0.21%，普及率最為擴展。

 

 

●資金流入富裕階層與學生聚集地
　缺貨感雖強烈，但投資報酬率仍比東京高

 

隨著東京圈不動產價格迅速上昇，原本鎖定東京不動產投資的熱錢，轉為流向近畿圈。吸引投資人的要素，包括訪日旅客增加，以及辦公大樓開發案相繼出現，促使期望住家靠近職場的單身貴族增加，還有就是2023年地下鐵「北梅田車站」開通後，可以直通關西機場等誘因。

 

尤其是大阪市與京都市，更是出現熱絡的投資金流，帶動資產價値。俯瞰這兩個城市，大阪市內有改變街道風貌的大阪車站北側地區舊址再開發事業問世－「Grand Front大阪」（地上38層地下3層）。瞬間提高了各方對於梅田地區的關注度。大阪地區適合投資人的物件，是以區分公寓大廈為主流，淀川沿岸有許多看準實際市場需求的分售公寓大廈案件。梅田車站週邊的新古屋公寓大廈，也比新建完工時的售價更高。

 

在市場上缺乏的獨棟公寓大廈物件，一旦進入市場，就立刻有投資人買進，因此，區分公寓大廈的物件相當熱門。許多投資人表示：「獨棟公寓大廈的投資報酬率雖然偏低，只有4%多不到5%而已，但和東京相比，仍可得到高出1.5%左右的較高投資報酬率」。

 

Grand Front問世之後的次年2014年3月，在阿倍野地區全面開幕的「阿倍野Harukasu」，地上高度300ｍ，是日本最高的複合型大樓，結合熱鬧的商業設施，與集中的高級住宅區，為其一大特色。

 

在大阪市內，受到高年薪階層喜愛的是住吉區。這裡除了有住吉大社與大阪市立大學之外，靠近阿倍野區的帝塚山，更是以高級住宅區聞名，有許多公寓大廈集中於此。天王寺區就像是東京的高田馬場一樣，同時擁有學生街的風貌，也已發展成與阿倍野地區齊名的商業地區。外國人居住比例較高的生野區，則已形成韓國街，外國人在此居住的比例，占了整個大阪市內的2成以上。

 

京都市方面，下鴨神社附近的京都府立大學週邊是高級住宅區，最近的車站是地下鐵烏丸線的北山站和北大路站週邊，有廣大的時尚氣息街區，不動產交易中，光是土地價格就能以一坪將近200萬日圓的水準買賣，當地的不動產公司一致認為，「投資報酬率沒有比這更低的了」，可見得不動產價格的上揚是此區的一大特色。

 

然而，在這樣的背景之中，仍然有個不為人知的好地方，就是京都車站的南側，正逐漸成為投資人的目光焦點。以九條地區為中心一帶，由於治安不佳而不太受歡迎，但是在其他地區開發案件的帶動之下，負面形象正在轉變之中，也有人認為，只要推動市區建設，就能帶動資產價値上昇。

 

兵庫縣方面，阪急神戶線與阪急今津線交會的西宮北口站一帶相當熱門。由於阪急線品牌優勢而變成搶眼地區，在人們想要居住的街區排行榜中也很搶手。今年秋天，再開發事業「西宮北口阪急大樓（暫名）」即將開幕。不僅是甲南大學和神戶女子學院、關西學院大學等學校的集中地帶，由西宮北口站往北2站的甲東園站週邊，更有高級住宅林立，針對富裕階層展開的投資案件相當熱絡。

 

近畿圈的不動產市場中，也有許多重視資產價値的物件交易出現。順帶一提的是，人口逐漸增加，最近受到關注的滋賀縣，距離大阪、京都、神戶地區，只要1小時左右的通勤時間，作為居住通勤圈而言，滋賀、彥根市等地區的交易案件也相當看好。