對民泊法的期待與不安，地方居民強烈反彈，地方政府強化各自的管理條例：租賃住宅業界＆周邊業者相繼投入新服務

2018年是備受矚目的民泊元年。可將公寓大廈與公寓等住宅空屋作為住宿設施收費出租的「住宅民泊事業法（民泊法）」將於6月15日施行。過去僅在東京都大田區與大阪府大阪市等部份特區許可的法令，將在日本全國解禁。住宅與不動產業界期待民泊元年將可解決空屋、空房間的問題，創造新的獲利機會。

 

但是民泊事業受到地方居民排斥，被視為是一種嫌惡設施，反對民泊的包圍網勢力越來越強悍也是事實。民泊法規定業者一年的營業天數不可超過180天，但在地方居民等的強烈反彈下，各地方的政府也各自制定不同的管理條例，我們來看看民泊事業正面臨何種狀況。

 

 ●訪日旅客急增帶來商業機會　「民泊×短租」「民泊×翻新裝潢」

 

2017年的訪日外國人觀光客人數將近2900萬人，創下歷年來最高記錄，與2016年相比成長了20％，連續5年刷新過去的最高記錄。民泊事業鎖定的就是這些訪日旅客。Frontier Home（埼玉縣所澤市）的經營方針是將營業天數180天的限制搭配月租（Monthly）的做法，讓民泊成為獲利事業。

「Brooklyn Higashi Ueno」（布魯克林東上野）也預計將於6月15日在東京上野正式運作。這裡是將原來15坪以小時出租的停車場土地開發成為5樓的建築。該地點距離東京地下鐵銀座線稻荷町車站１分鐘、JR上野車站7分鐘。1樓為餐飲店，2~3樓為一般出租用途（４戶），4~5樓則用來作為樓中樓的民泊設施使用。室內分為只有淋浴間的房間以及有浴缸的房間，廚房、微波爐、冰箱齊全，可以自行做菜。

從事營利公寓開發業務的Shinoken集團（東京都港區）正式推動民泊事業的開發，以都心主要轉乘站周邊的老建築為對象進行空屋翻新裝潢，經營民泊事業，該集團對於2020年東京奧運的舉辦年度期望很大，認為「翻新裝潢x民泊」的市場可望成長達2000億日圓的規模。

經營不動產資訊網站的LIFULL認為中國隨著經濟發展快速增加富裕層，該公司表示「截至2016年的10年間富裕層人數從18萬人增加到158萬人。其中投注在投資上的資產超過17億日圓的超級富裕層在過去10年間成長了11倍，在2016年已經超過12萬人」，預估中國富裕層今後的對日投資將會持續成長。

 

樂天LIFULL STAY也以法人部門的形式開始提供了民泊、簡易住宿的代管服務業務，預定也將啟動針對個人的服務。該公司也與HyAS & CO.（東京都品川區）業務合作，提供透天厝的住宿設施。

雖然東京都心不動產價格昂貴，但是對據點在中國本土的不動產公司而言，有人認為「上海的公寓大廈價格在一億日圓以上的情形已是司空見慣，一坪的單價也高達900萬日圓。對上海的投資客來說，東京的公寓大廈目前的價格水準算是偏低的。」

 

 

●8成以上的公寓大廈管理委員會禁止民泊
  大阪市以民泊為舞台的殺人事件讓治安再度成為焦點？

 

不過對於視民泊為新商機的企業而言，危機感也逐漸升高。連以特區形式率先推動民泊的東京都大田區，也在6月全國民泊解禁之前啟動了法規限制，全面禁止在住宅區或工業區等經營民泊。

在歌舞伎町等鬧區所在的新宿區，為了回應居民的抗議也禁止星期一正午到星期五正午之間在住宅區營業。京都市也限制民泊的年間營業天數上限為60日。京都市規定民泊設施的800ｍ範圍內需設置管理員常駐，而且若報備要經營民泊時，必須提交宣誓書保證在最近３個月內未非法營業。

相對地，在大阪市雖然規定民泊業者必須向鄰近居民進行說明，但是已經預定營業天數的上限將採用民泊新法訂定的年間180天為限，並未如其他的地方政府增加額外的規範。大阪市顯然認為若法規要求太多，反而會造成非法民泊的增加。

但是在2月份發生了一起社會事件，被害者是任職於兵庫縣的女性上班族，她在失蹤後最後在大阪市西成區的民泊設施被發現遺體。遭逮捕的嫌疑犯為美籍人士，據報他就是以各處的民泊設施作為居所。過去警察在討論民泊法制化時，就以法國等歐洲國家民泊因為恐怖攻擊已經成為犯罪的溫床而強烈反對。因為這類治安上的問題，大阪市掀起限制民泊發展的聲浪也不足為奇。

 

不只是地方政府，公寓大廈的管理委員會排斥民泊經營的動作也在加速當中。東京灣沿岸地區的高樓公寓大廈管理委員會引進了網路服務公司Oscar（東京都涉谷區）所提供的「民泊警察」服務，在網路上巡迴調查是否有人違反公寓大廈規定經營民泊事業。

一位居住在東京、在大阪持有公寓大廈的不動產所有人就表示「我已經收到管理委員會禁止經營民泊條款的修訂版管理規章了。」

公寓大廈居民所建構起的民泊包圍網動作比想像的嚴格。一般社團法人公寓大廈管理業協會（東京都港區）在2月27日彙整了「對民泊因應狀況調査」的結果顯示，加入協會會員的公司數有365家，負責經營9萬5073處管理委員會的業務，其中80.5%都禁止公寓大廈經營民泊。同意經營的只有0.3%而已。該協會的會員公司以戶數來計算，承接日本全國公寓大廈92％以上（2016年底）的管理業務，很清楚顯示幾乎全國的公寓大廈都對民泊說NO。

 

■ 厚生勞動省鬆綁法規，１間客房也可經營旅館、飯店
　有意經營住宿業的業者從民泊流向旅館業？

 

民泊法事實上進行了徹底的法規鬆綁。厚生勞動省修改了旅館業法規，在今年1月底廢除了飯店或旅館的客房數限制，讓業者即使只有1間客房也可以經營飯店、旅館業。同時在1月底也修訂了管理基準，規定客房的最低地板面積洋房在9㎡以上，和室在7㎡以上。

另外有關緊急時或處理客訴的體制，只要在10分鐘左右能有職員抵達，也可以將入口櫃台集中設置在1處。例如1家業者可透過1處入口櫃台，以該入口櫃台為據點經營多處的客房，或者多家業者可以共用入口櫃台經營各自旗下的客房。

此外，法規也規定都道府縣知事必須上報飯店與旅館的無照業者，無照營業的罰款上限從3萬日圓提高到100萬日圓，而且若違反旅館業法時的罰款也從2萬日圓增加到50萬日圓。

飯店、旅館業界的監督政府部門為厚生勞動省，「住宅宿泊事業法」（民泊法）的管轄政府單位為國土交通省。由於厚生勞動省的法規鬆綁，對於住宿事業有興趣的土地、建築物持有人的選項不再只是民泊，或許也可以選擇旅館業。畢竟只要取得旅館業的營業執照，營業天數就不必像民泊受到限制，可以全年營業。

民泊事業在全國解禁之前，業者的期待與地方居民的憂心交織，整體狀況很難就事業性的觀點進行評估。除了在考量地方特性發展民泊、觀望民泊施行後的營運狀況外，交易業績是否能順利成長也是左右成敗的關鍵。