2018年不動產市場展望：景氣未受打擊、消費者心態有所調整的一年 - 東京奧運和皇室活動等節慶氣氛帶動房市

日本正在迎接長期的景氣回復局面，超越了戰後被稱為「伊奘諾景氣」的高度經濟成長時期。大部份的看法認為，今年仍將維持此趨勢，而不動產業界也可望受到這股助力之賜。去年2017年，由於日本銀行主導的金融寬鬆政策，過多的資金持續流入不動產市場，造成大都市的地價上昇，東京都心區域更是達到了凌駕泡沫經濟時期的高度水準，而分售型的公寓大廈價格也不斷高漲。

辦公大樓等商業用不動產的運轉率極佳，空屋率也維持在偏低的水準。投資市場方面，受到物件價格高漲的影響，許多J-REIT（不動產投資信託）公司都出現了取消購買物件的案例，另一方面，個人投資者則有追求資本利得而出售及擴大資產而購買的情形。以下根據各個領域來展望2018年的不動產市場。

【分售型的公寓大廈市場】

●首都圈的案件能否回復到新購戶4萬戶水準？

　「重視實際面」的消費行動增加

根據不動產經濟研究所在上個月底公布的資料顯示，2018年的首都圈公寓大廈的新增供應戶數，預估在3萬8000戶左右。若以2017年度的實績3萬6400戶來看，預測値比前年度增加4.4%，連續3年維持在3萬多戶。

再以地域別來觀察這3萬8000戶時，可以發現東京都會區為1萬7000戶，神奈川縣為8000戶，和前年相比持平，但千葉縣占了32.4%的4500戶，則是大幅的增加，而埼玉縣也達到4500戶（增加15.4%），預期將有大幅的改善。東京都內預期將減少4000戶。

分售型的公寓大廈市場，好賣與不好賣的物件相當明顯。新增供應量自2016年起下降，2017年的高價公寓大廈呈現熱銷情形。但是一般上班族能夠鎖定的物件供應量明顯變少。市場需求集中在東京都心和都會區域的好地點，預估今年的熱門焦點也將維持在相同的傾向。

然而，即使處於這樣的情勢之下，瑞穗證券高級研究員石澤卓志先生仍然認為：「今年後半年起，看準2019年10月的消費稅調升問題，趕在此時期購屋的需求使得住宅需求量提高，2018年也將新增供應4萬戶左右的物件。」可見目前已經脫離了景氣最差的時期。

Nissei基礎研究所的不動產市場調查室長竹內一雅也先生表示：「2018年後半年起，趕在消費稅調升之前購屋的需求將更加明顯。售不出去累積庫存的郊區公寓大廈將出現議價人潮，還有都市周邊物件的簽約熱度也將開始回復」。

2020年東京奧運即將來臨，此外，2019年也將在日本舉行橄欖球的世界盃比賽。而皇室也陸續有盛大的活動。秋篠宮家的長女今年秋天預定要舉行婚禮，2019年4月30日現任的天皇即將退位，5月1日由現在的皇太子就任天皇之位，在各種慶祝活動的熱絡氣氛之中，消費者的心態也可望隨之上揚。

即使沒有這些節慶活動的助力，景氣似乎也未受到打擊。「市場景氣在2017年度（2017年4月～2018年3月）的GDP成長率將近2％，2018年度應該也能維持在1.5%左右的水準。」（石澤先生）

以去年的基準地價來看，所有住宅地區都呈現上昇，尤其是城北區的住宅地價，更是在東京23區成長率最高的前10名中就入榜了5個地點。荒川區和北區等地區，給人的印象雖然沒有很好，但是交通相當方便。南千住受到上野－東京快線開通的效果，帶動TX沿線出現人口移動的明顯動向。

越來越多的消費者，也將眼光轉向於尋找分售型住宅價格或租金相對較低，但是交通便利性較高的物件。由於都會區的房屋價格過高，也開始出現「注重實際面」的傾向，轉往千葉縣的船橋市與流山市、柏市等地。

2018年日本東京不動產市場展望

【商業用不動產、辦公大樓市場】

●空屋率・租金水準的差距擴大　

　都心區域的招租金額達到每坪5萬日圓以上

2018年度，新增辦公大樓供給的案件將達到2017年的2倍左右。標準普爾公司指出，接下來的2～3年內，東京都心區域將大量供應辦公用地面積，可能使得租賃市場有所調整。然而，以目前景氣熱絡的市況來看，一般人對於空屋率大幅惡化的疑慮並不高。

瑞穗證券的石澤先生指出：「目前持有空屋的大樓以都心3區（千代田區、中央區、港區）來看大約占了2成左右，等於8成是處於滿屋的狀態。2017年完工的大樓大多也能確保8成的入住率，至少主要大樓無需擔心。」

然而不少人認為：「還是不能否定供給量過多的問題，即使是Ａ級大樓，從2018年後半年起，租金水準也有可能開始稍微下滑，就算都心區域的狀況仍佳，也有可能出現第2次、第3次的空屋，使得市況調整趨於明顯」（Nissei基礎研究所，竹內先生）。

空屋率雖然有上昇的傾向，但是地點好的物件與東京23區的物件，相對地仍可維持在空屋率較低的水準。和分售型的公寓大廈一樣，物件的條件好壞有著明顯的分水嶺，而辦公大樓市場也會因為物件本身和所在區域產生差距。租金上限與下限的差距正在擴大，以東京都內而言，丸之內、大手町的招租金額，1坪超過5萬日圓，而既有大樓也有出現6萬多日圓的招租案例。

身為丸之內地區業主的三菱地所，有許多將整棟大樓出租的大型招商案例，把共有部分也計入簽約面積內，換算成的每坪單價就會稍微拉低，儘管如此，從招租基礎來看，仍然維持在超過5萬日圓的狀態。可見出租的不只是大樓，而是將丸之內的據點出租，這樣強勢條件的方針仍然在持續當中。

另一方面，以日本橋來看，也有以4萬日圓的金額簽約的大型大樓，但是這一帶的低價大樓較少，使得價差拉大。

【投資市場・J-REIT（不動產投資信託）市場】

●運用資產的替換行動熱絡　東證REIT指數也將朝春天時回復

各家J-REIT（不動產投資信託）業者，由於感受到不動產價格衝上顛峰，對於運用資產的增購傾向原本保持消極態度，但到了2017年12月下旬卻陸續公布大規模的資產替換方案。

三井不動產系的日本大樓基金，將「NBF日比谷大樓」、「GSK大樓」、「NBF新浦安大廈」，以總金額927億日圓的價格出售給贊助商的三井不動產等公司，另一方面，又以總金額823萬日圓向贊助商取得「六本木T-Cube」、「Celestine芝三井大樓（追加持有部份）」等物件。而大和證券辦公大樓投資法人，也將共同持有的「新宿Maynds Tower」的3/7持分，以625億日圓的價格賣給新加坡政府系基金的GIC後再購買其他大樓物件。

野村不動產主要基金也在札幌取得飯店物件等，至年底為止一共有5家投資法人進行大型物件的買賣交易。Invicible投資法人更是以總金額70億日圓的價格，賣出位於東京都內的6棟租賃型公寓大廈。

以往購買運用物件以擴大資產規模，謀求外部成長的方式，總是有明顯的滯礙感，但是在保留購買物件的餘裕下，過去處於困境的各家J-REIT（不動產投資信託）公司終於開始展現各種動作了。

東海東京調查中心的資深分析師大屋友良先生指出：「以提昇收益性為目標的作法，相當值得肯定。由於物件價格上昇，對於保有物件的運用者而言，正是檢討替換資產策略性的最佳時機」，預期類似的買賣案件仍然會持續增加。

尤其是日本大樓基金投資法人的換購案件，將「NBF日比谷大樓」賣給三井不動產公司，更是引人注目。「包括（三井不動產為其股東）帝國飯店與NTT日比谷大樓、瑞穗銀行內幸町總部大樓、東京電力總公司大樓在內，內幸町的再開發案件也變得更加具體化而易於推動。」

去年，在金融廳的指正之下，投資信託的資金由J-REIT（不動產投資信託）市場釋出，投資單位價格（股價）雖不亮眼，但市場相關人士大多認為：「這個投信問題應該和經濟合理性是兩回事。」在租賃運用上並無問題，對於作為市場指標的東證REIT指數，前述的石澤先生做出了這樣的說明：「目前雖然處於未達到1700點的狀態，但是到了今年4月左右，即使上昇到1800點也不奇怪」。