回顧2019年度分拆讓售公寓大廈市場

價格高漲難以購買的環境

　顧及大自然威力的物件挑選方式也很重要　

 

分拆讓售公寓大廈市場的簽約率由於新建供應戶數較少，而低於判斷銷路好壞分界點的70％。另一方面，中古公寓大廈簽約件數則表現良好，中古簽約件數可望維持連續4年超越新建案銷售數量的氣勢。新舊建築物的價格皆有所上漲，而購買它們的難度依然不變。由於今年大自然災害也留下極大影響。強力颱風直接襲擊而陸地造成嚴重水災，東京都會區首都圈部分摩天大樓的地下機房被水淹沒，陷入停電的狀況。受到此等颱風災害影響，河川附近易發生水患的地區也有不少交易取消的案例。回顧2019年，本年度對於那些考慮購買公寓大廈的人士來說，留下了難以選擇辨別分拆讓售公寓大廈的印象。

 

東京的銷售價格是年收入的13倍

 

新建的公寓大廈仍然維持供應受到抑制的模式，首都圈東京市區2019年的供給戶數大約在300萬戶左右，可能還低於300萬戶。在此情況下，2020年東京奧運會和殘障奧運會選手村的「晴海旗艦計畫（Harumi Flag）」，之後將改為分拆讓售公寓大廈，今年也成為吸睛焦點的銷售物件。在東京灣岸晴海區約13公頃的土地上，除了4145戶分拆讓售物件之外，再加上租賃住宅1487戶，將誕生新增大約1萬2000人入住的大型社區。

 

晴海旗艦計畫是一個活用東京都持有土地的專案，步行至最近車站大約20分鐘，交通便利性稍有不足之處。

 

然而，第1期銷售階段（7月26日～8月4日）中，「海村」、「公園村」各街區600戶，登記申購者總共有1543組，平均倍率大約是2.57倍，公園村頂層的住宅最高倍率達到71倍，似乎是因為三面環海，可一覽東京灣的條件而變得搶手。有意見消費者認為，條件良好的住宅競爭率高，而其他住宅的銷售則陷於苦戰，除了運輸能力仍是未知數的新一代巴士系統東京BRT和都營巴士之外，加上社區循環線等交通方式，以打造複合式交通轉運站為開端，成為熱門話題的物件來說，也引起了不錯的迴響。由於這類物件的價格比東京市區新成屋行情低，所以即使交通不便，似乎有不少消費者在衡量到市中心的距離之下，決定採取購屋的行動。

 

另一方面，放眼其他公寓大廈，尤其是東京的價格飆升致使實際上的購屋難度增加。東京Kantei透過「年收入倍率」的指標（銷售價格相當於年收入的多少倍率），來顯示購屋的困難度。以最近12月4日發表的年收入倍率來看，首都圏新建公寓大廈在2018年達到11倍，東京都則是13.30倍。由於年平均收入的增加率超越新建案的上升率，與去年的11.01倍持平，但仍然是一般受薪階級難以達到的水準。各家不動產公司已開始開發和銷售以雙薪家庭和強權夫妻等雙薪者為目標的公寓大廈物件。

 

即使是中古公寓大廈，首都圏的年收入倍率為7.56倍，雖然算是比新建案更容易購買的倍率，但仍屬於難以出手的水準，且比2017年的7.42倍稍微擴大倍率。東京都的倍率為10.49倍，是全國地方政府之中唯一達到10倍的地區。隨著新建案的價格高漲帶動其他物件提高價格，以及新建案供應量的調整，作為承接購屋需求備案的中古價格也持續上揚。根據該公司最近10月的價格動向顯示，東京23區為5609萬日元，市中心則是8000多萬日元。

 

順帶一提，在沖繩縣新建案為10.36倍，年收入倍率首次超過10倍，幾乎與中古物件的9.32倍差不多。由於針對投資客提供的物件拉高了倍率，投資資金流入，沖繩明顯出現房市泡沫化。

 

中古公寓大廈的成交件數平穩增加，不僅是因為新建房屋遙不可及，再加上不抗拒中古屋的消費者有所增加。越來越多的消費者願意以較低的價格，購買地理位置比新建案更好的中古屋，並經過翻新和重建將中古屋變成自己喜歡的居住空間，追求改變室內裝潢的樂趣。

 

依據不動產流通經營協會「不動產流通業相關的消費者動向調查（2019年度版）」顯示，購買中古住宅者約有一半是以中古住宅為中心搜尋物件，呈現出「只鎖定既有住宅」為23.5％、「主要針對既有住宅」為25.3％的結果。不動產顧問長嶋修指出：「我們應該致力保持中古住宅房價不下跌，運用資產效果，促進消費活絡，提高換屋頻率，為市場經濟掌握方向」，住宅價値不下跌所帶來的資產效果與經濟效果，應該也可以視為觀測景氣動向的指標。

 

中古物件完工經數年至十多年，令人覺得安心。如果有部份瑕疵存在，完工後過了10年也已會顯現出來。如果未顯現出來，即表示物件品質不會有問題。新建案購買後有著難以發現瑕疵的風險，中古屋則是隨著時間而劣化，容易顯露在表面，出現重大瑕疵的可能性也較低。

 

東京Kantei分析：「目前新建案為了抑制售價而縮小專有面積，但中古物件可以選擇地點良好的公寓大廈，相對於價格而言，專有部分比新建案來得大。隨著新建案的供給，住宅庫存量增加，以致選項變多，這點也吸引了消費者。」

 

 

顧及自然災害交錯的地點選擇方式也很重要

 

另一個在購買公寓大廈時必須注意的問題，就是自然災害。地球暖化的影響也來勢洶洶朝日本迫近。包括地表地底的水患、河川氾濫沖走房屋等，家園遭奪走的案例不在少數。暴雨等水災新聞不再罕見，不光是今年的法茜颱風與海貝思颱風，去年夏天以西日本為主的中部地區、北海道及全國廣域範圍，都曾出現集中豪雨。

 

在今年7月的全國知事會上，三重縣的鈴木英敬知事建議進行不動產交易時，應該向簽約對象出示載有淹水假想區域資料的災害地圖，並且將住宅建築業法的修訂納入視野，在進行住宅用地與建築物交易時，有義務作為重要事項說明，而引起了不動產業界的關注。國土交通省也透過業界團體要求在交易時，提供由交易對象的住宅用地與建築物所在地的市町村，就水災風險問題製作公布（洪水、堤防內側土地的水、潮水高漲）的災害地圖。

 

今年的颱風災害在日本各地留下巨大災情，受到水患的地區幾乎與地方政府提供的災害地圖相符。有人擔心：「如果將提供災害地圖定為義務，就會公開資產價値受損的地區，對不動產交易造成影響」，但民眾大致上都能理解活用災害地圖向消費者說明的重要性。在進行不動產交易簽約時，必須更加注意淹水、滑坡、地盤下陷的可能性，消費者關注地方風險資訊的時代已然來臨。

 

提供災害風險資訊的民間企業也有所增加。大型網路搜尋業者Yahoo，針對手機用戶推出防災通知應用程式，彙整出災害發生時便於採取適當行動的避難場所的登錄及防災用品的確認等防災相關資訊。另也可以閱覽由各地方政府製作公布各種災害的受害假想範圍、受害假想程度、避難路線等資訊的災害地圖。

 

損害保險日本興亞，從今年春季起提供獨家設計的災害地圖，包含公家機關等揭露的災害地圖及該公司的保險金理賠實質成績數據，將地震發生的機率與洪水來襲時的假想淹水深度、以及土石災害危險區域等自然災害風險，利用GIS（地理資訊系統）加以集約為可視化的資料，只要輸入地址，即能準確判斷與顯示該地點的風險。

 

包括新建案供給量的抑制、售價的高漲、地球暖化帶來的自然災害等問題。買方在選擇分拆讓售公寓大廈時，不能受限於經濟狀況，必須以各種觀點進行考量。