首頁 不動產分析 消費稅率10%對於購買公寓大廈的影響

日本不動產分析

出處:信義房屋 2019-11-12

消費稅率10%對於購買公寓大廈的影響


由於貸款減稅等優待措施,因此市場趨於穩定

大型不動產業者不降價,而是拉長時間銷售 

 

10月1日起,消費稅率調整為10%。從5%調漲為8%時(2014年4月1日),引發臨時需求,之後則由於風頭過去,需求反而降低,造成景氣大幅衰退。尤其住宅、不動產業界影響甚大,這次基於該等教訓,採取各種優待之因應措施。以擴充住宅貸款與住宅給付金為首,創設了新世代住宅點數制度等。住宅取得資金的贈與稅毋須課稅金額,也加以擴大。或許由於此等因應措施奏效,各住宅、不動產公司表示,這次幾乎沒有稅率調漲前的臨時需求。比起趁著消費稅率調漲前購買住宅,調漲後的優待措施,讓不動產市場得以平準化。不過,新建公寓大廈分拆讓售此一關鍵項目,供給戶數變少,銷售並沒有很理想。這現象到底跟消費稅調漲有沒有關係,頗值得留意。

 

富裕階層等,充分享受到稅率調漲對策的好處

 

整體來看,新建公寓大廈分拆讓售市場,價格已經進入高檔(有達到頂點的感覺),急著下手購買的人也少。依照不動產經濟研究所的資料,今年9月,首都圈的公寓大廈販售戶數為2359戶,比起1年前同月份降低3成。按地區來看,東京23區的販售戶數為1111戶(相較同期減少23.8%),東京都23區以外,其他市町村的販售戶數為276戶(相較同期減少9.8%),神奈川縣459戶(相較同期減少30.8%),埼玉縣384戶(相較同期增加21.5%),千葉縣129戶(相較同期減少79.5%)。成約的比率同樣下滑,首都圈平均56.8%,相較同期低了18.6點。首都圈的平均價格5991萬日圓(相較同期上升16.6%),23區平均價格6633萬日圓(相較同期上升10.7%),趨勢依然向上走強。

 

無疑地,有意購買的人士,狀況各有不同。有些是想儘快找到新居,也有些人的出發點是由於年齡偏高,住宅貸款審查條件日趨嚴格,或者由於所得水準較低,因此想把握住消費稅還在8%的時機購買。不過,實情則比較像是,富裕階層、高所得階層、夫妻都在上班的高收入夫婦階層,得以享用各種稅率調漲的優待措施,因此稅率調漲之後,實質上比較划算,就不會在稅率調漲前急著購買。

 

住宅、不動產業界這次的主要因應對策,再次簡單確認內容如下。

 

●「住宅貸款減稅」,1年內最大扣除額40萬日圓(優良認定住宅等,則為50萬日圓),扣除期間由過去的10年放寬到13年。放寬的第11~13年,則以建物價格2%除以3之金額,與年末住宅貸款餘額的1%之金額相較,取其低者,作為扣除額。實際上,支付的稅金較少的話,無法滿額扣除。因此,先前就有人指出,住宅貸款減稅,對於富裕階層來說,更形實惠。

●「住宅給付金」的最大給付金額,從30萬日圓提升到50萬日圓,並且配合收入,增加給付金額,從10萬~40萬日圓不等。

●「新世代住宅點數」,則是對於符合一定節能性能、耐震性能、無障礙性能等的住宅,或者足以減輕家事負擔的住宅,還有整修的情形,發行可以兌換各種商品的點數制度。新建的情形,所給的點數最大可達相當35萬日圓,整修的情形,最大則可達相當30萬日圓。

●「住宅取得資金的贈與稅毋須課稅金額措施」,也從過往的最大1200萬日圓,大幅調升到3000萬日圓。

 

各大公司則配合此等措施,鎖定稅率調漲後購買更能享受到好處的富裕階層,開發分拆讓售公寓大廈以及住宅商品。

 

而中古住宅的情形,賣方為個人時,原則上建物不用課徵消費稅。雖然如此,由於仲介手續費,還有融資等所涉的事務手續費等,乃課徵消費稅之對象,因此以交易整體而言,所需支出的,還是會比稅率調整前要多。賣方不是個人,而是事業者的話,建物則是課徵消費稅的對象。

 

 

價格高漲+消費稅率調升,不拘泥於預售

 

除了鎖定富裕階層和高所得階層之外,不動產公司最近的特徵,則是越來越多公司放慢銷售的步調,『購買人不急的話,我們也不急著賣』。

 

新建公寓大廈的分拆讓售,一般情形,在案子推出時會設立樣品屋,建設過程中,以樣品屋募集客戶,並於公寓大廈完工前結束銷售,不過,跟此等預售不同,公寓大廈完工後,才正式進入銷售階段的“完工銷售”逐漸增加。

 

跟樣品屋不同,可以進入實體的房間內,實際眺望戶外景致,並可確認共用設施、日照條件等,可說是對於購買人來說得以安心的銷售方法。賣方並不急著壓低價格在完工以前結束銷售,而是尋求利益最大化,鎖定不降價也願意購買的顧客。

 

實際上,這幾年來成約的速度變慢,完工時就能結束銷售的公寓大廈減少。東京KANTEI最近按照新建公寓大廈的不同賣方,彙整了分拆讓售的狀況。依照這份資料,首都圈2018年完工時就能結束銷售的比例為49.0%,不過半,而單只觀察各大公司的話,完工後繼續銷售的比例則達52.4%。

 

不急著賣的銷售風格逐漸成為主流。這邊所謂的大公司,乃指不動產業界的7大公司(三井不動產residential、三菱地所residence、住友不動產、野村不動產、東急不動產、東京建物、大京)。

 

東京KANTEI以1980~2018年完工的新建公寓大廈為對象,分為下列3類。

【類型A】完工以後,才開始分拆讓售

【類型B】完工以前,就開始分拆讓售(完工以前,就結束分拆讓售)

【類型C】完工以前,就開始分拆讓售(完工以後,繼續分拆讓售)

 

據此,相當於完工時結束銷售的類型B,占了絕大比例,不過,1980年代後半,大型開發公司以外所經手的公寓大廈,經歷1990年代泡沫時期的巔峰,類型A占比開始有變多的傾向,然而這乃因為泡沫景氣之下,購買新建房屋的意願相當強烈,因此分拆讓售的時期往後延,較有機會賣得更好價錢。

 

而隨著泡沫時期崩解,難以期待短期結束銷售,因此除了延後開始分拆讓售的時間之外,暫時停止的消極銷售態度也屢見不鮮。

 

進入2000年代,雷曼風暴以前的輕度泡沫時期,新建價格處於上升趨勢,因此延後分拆讓售的時間,以求賣得更好價錢的類型A跟類型C占比隨之增加。

 

2009年,不論賣方是大型公司還是中小公司,完工以後才開始分拆讓售的類型A,都創下過去以來最高的紀錄,而大型公司的類型C占比更是達到51.3%,超過半數。其後,雖然類型A跟C的占比暫時縮小,但2013年之後,完工後的銷售風格比率再次擴大。尤其是大型公司,自2016年起,直到最近,銷售風格的主流完全變成類型C,亦即完工前開始銷售,完工後繼續分拆讓售。

 

以首都圈而言,2014~2018年間,類型C銷售風格最為突出的是住友不動產,其次則是東急不動產與大京。類型B的銷售風格,則以東京建物的比率最高,其次差了約5%的則是野村不動產,接著則是三菱地所residence、三井不動產residential。而住友不動產在近畿圈的銷售風格,2009年~2018年全都以類型C結束銷售。

 

此等傾向,加上目前公寓大廈價格高漲,以及觀察增稅情形後,有意購買人士增多,因此銷售策略也隨之確定下來。換言之,放慢步調的銷售模式增加,價格難以下降的市況可能持續。

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