消費稅率10%對於購買公寓大廈的影響

由於貸款減稅等優待措施，因此市場趨於穩定

大型不動產業者不降價，而是拉長時間銷售　

 

10月1日起，消費稅率調整為10%。從5%調漲為8%時（2014年4月1日），引發臨時需求，之後則由於風頭過去，需求反而降低，造成景氣大幅衰退。尤其住宅、不動產業界影響甚大，這次基於該等教訓，採取各種優待之因應措施。以擴充住宅貸款與住宅給付金為首，創設了新世代住宅點數制度等。住宅取得資金的贈與稅毋須課稅金額，也加以擴大。或許由於此等因應措施奏效，各住宅、不動產公司表示，這次幾乎沒有稅率調漲前的臨時需求。比起趁著消費稅率調漲前購買住宅，調漲後的優待措施，讓不動產市場得以平準化。不過，新建公寓大廈分拆讓售此一關鍵項目，供給戶數變少，銷售並沒有很理想。這現象到底跟消費稅調漲有沒有關係，頗值得留意。

 

富裕階層等，充分享受到稅率調漲對策的好處

 

整體來看，新建公寓大廈分拆讓售市場，價格已經進入高檔（有達到頂點的感覺），急著下手購買的人也少。依照不動產經濟研究所的資料，今年9月，首都圈的公寓大廈販售戶數為2359戶，比起1年前同月份降低3成。按地區來看，東京23區的販售戶數為1111戶（相較同期減少23.8%），東京都23區以外，其他市町村的販售戶數為276戶（相較同期減少9.8%），神奈川縣459戶（相較同期減少30.8%），埼玉縣384戶（相較同期增加21.5%），千葉縣129戶（相較同期減少79.5%）。成約的比率同樣下滑，首都圈平均56.8%，相較同期低了18.6點。首都圈的平均價格5991萬日圓（相較同期上升16.6%），23區平均價格6633萬日圓（相較同期上升10.7%），趨勢依然向上走強。

 

無疑地，有意購買的人士，狀況各有不同。有些是想儘快找到新居，也有些人的出發點是由於年齡偏高，住宅貸款審查條件日趨嚴格，或者由於所得水準較低，因此想把握住消費稅還在8%的時機購買。不過，實情則比較像是，富裕階層、高所得階層、夫妻都在上班的高收入夫婦階層，得以享用各種稅率調漲的優待措施，因此稅率調漲之後，實質上比較划算，就不會在稅率調漲前急著購買。

 

住宅、不動產業界這次的主要因應對策，再次簡單確認內容如下。

 

●「住宅貸款減稅」，1年內最大扣除額40萬日圓（優良認定住宅等，則為50萬日圓），扣除期間由過去的10年放寬到13年。放寬的第11~13年，則以建物價格2%除以3之金額，與年末住宅貸款餘額的1%之金額相較，取其低者，作為扣除額。實際上，支付的稅金較少的話，無法滿額扣除。因此，先前就有人指出，住宅貸款減稅，對於富裕階層來說，更形實惠。

●「住宅給付金」的最大給付金額，從30萬日圓提升到50萬日圓，並且配合收入，增加給付金額，從10萬~40萬日圓不等。

●「新世代住宅點數」，則是對於符合一定節能性能、耐震性能、無障礙性能等的住宅，或者足以減輕家事負擔的住宅，還有整修的情形，發行可以兌換各種商品的點數制度。新建的情形，所給的點數最大可達相當35萬日圓，整修的情形，最大則可達相當30萬日圓。

●「住宅取得資金的贈與稅毋須課稅金額措施」，也從過往的最大1200萬日圓，大幅調升到3000萬日圓。

 

各大公司則配合此等措施，鎖定稅率調漲後購買更能享受到好處的富裕階層，開發分拆讓售公寓大廈以及住宅商品。

 

而中古住宅的情形，賣方為個人時，原則上建物不用課徵消費稅。雖然如此，由於仲介手續費，還有融資等所涉的事務手續費等，乃課徵消費稅之對象，因此以交易整體而言，所需支出的，還是會比稅率調整前要多。賣方不是個人，而是事業者的話，建物則是課徵消費稅的對象。

 

 

價格高漲＋消費稅率調升，不拘泥於預售

 

除了鎖定富裕階層和高所得階層之外，不動產公司最近的特徵，則是越來越多公司放慢銷售的步調，『購買人不急的話，我們也不急著賣』。

 

新建公寓大廈的分拆讓售，一般情形，在案子推出時會設立樣品屋，建設過程中，以樣品屋募集客戶，並於公寓大廈完工前結束銷售，不過，跟此等預售不同，公寓大廈完工後，才正式進入銷售階段的“完工銷售”逐漸增加。

 

跟樣品屋不同，可以進入實體的房間內，實際眺望戶外景致，並可確認共用設施、日照條件等，可說是對於購買人來說得以安心的銷售方法。賣方並不急著壓低價格在完工以前結束銷售，而是尋求利益最大化，鎖定不降價也願意購買的顧客。

 

實際上，這幾年來成約的速度變慢，完工時就能結束銷售的公寓大廈減少。東京KANTEI最近按照新建公寓大廈的不同賣方，彙整了分拆讓售的狀況。依照這份資料，首都圈2018年完工時就能結束銷售的比例為49.0%，不過半，而單只觀察各大公司的話，完工後繼續銷售的比例則達52.4%。

 

不急著賣的銷售風格逐漸成為主流。這邊所謂的大公司，乃指不動產業界的7大公司（三井不動產residential、三菱地所residence、住友不動產、野村不動產、東急不動產、東京建物、大京）。

 

東京KANTEI以1980~2018年完工的新建公寓大廈為對象，分為下列3類。

【類型Ａ】完工以後，才開始分拆讓售

【類型Ｂ】完工以前，就開始分拆讓售（完工以前，就結束分拆讓售）

【類型Ｃ】完工以前，就開始分拆讓售（完工以後，繼續分拆讓售）

 

據此，相當於完工時結束銷售的類型Ｂ，占了絕大比例，不過，1980年代後半，大型開發公司以外所經手的公寓大廈，經歷1990年代泡沫時期的巔峰，類型A占比開始有變多的傾向，然而這乃因為泡沫景氣之下，購買新建房屋的意願相當強烈，因此分拆讓售的時期往後延，較有機會賣得更好價錢。

 

而隨著泡沫時期崩解，難以期待短期結束銷售，因此除了延後開始分拆讓售的時間之外，暫時停止的消極銷售態度也屢見不鮮。

 

進入2000年代，雷曼風暴以前的輕度泡沫時期，新建價格處於上升趨勢，因此延後分拆讓售的時間，以求賣得更好價錢的類型Ａ跟類型Ｃ占比隨之增加。

 

2009年，不論賣方是大型公司還是中小公司，完工以後才開始分拆讓售的類型Ａ，都創下過去以來最高的紀錄，而大型公司的類型Ｃ占比更是達到51.3%，超過半數。其後，雖然類型Ａ跟Ｃ的占比暫時縮小，但2013年之後，完工後的銷售風格比率再次擴大。尤其是大型公司，自2016年起，直到最近，銷售風格的主流完全變成類型Ｃ，亦即完工前開始銷售，完工後繼續分拆讓售。

 

以首都圈而言，2014~2018年間，類型Ｃ銷售風格最為突出的是住友不動產，其次則是東急不動產與大京。類型Ｂ的銷售風格，則以東京建物的比率最高，其次差了約5%的則是野村不動產，接著則是三菱地所residence、三井不動產residential。而住友不動產在近畿圈的銷售風格，2009年~2018年全都以類型Ｃ結束銷售。

 

此等傾向，加上目前公寓大廈價格高漲，以及觀察增稅情形後，有意購買人士增多，因此銷售策略也隨之確定下來。換言之，放慢步調的銷售模式增加，價格難以下降的市況可能持續。