首頁 不動產分析 2020年奧林匹克運動會─看準奧運後,機敏布局

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-01-15

2020年奧林匹克運動會─看準奧運後,機敏布局


貨幣寬鬆支撐的分拆讓售市場,尋找臨界點的1年? 

 

2020年奧林匹克運動會即將開幕。在東京決定舉辦奧運的7年間,住宅、不動產業界被視為進入黃金時代,廣受相關各界矚目。奧運主會場的東京灣岸區與都內的地價上升,也帶動了周邊都市地價,使不動產價格上漲,分拆讓售公寓大廈的新成屋價格也達到了頂端。但新成屋的供給戶數降至低檔,預估2020年首都圏的供給戶數將到3萬5000戶以下。根據不動產經濟研究所的市場預測,將達到3萬2000戶。去年2019年預估達到3萬1300戶(相較於去年減少15.7%),因受到高房價已成常態化的影響,故從開賣到簽約為止的期間越來越長。今年第1期,先來展望分拆讓售公寓大廈市場。

 

都區部摩天大樓等大規模物件,帶動市場行情

 

東京都心的高級公寓大廈人氣依然不變,且價格維持在高檔變動,即使是郊外地區,車站附近的物件價格仍看不到下跌徵兆。價格高漲使消費者打退堂鼓,新成屋銷售不佳。隨著所得兩極化,加速了好賣和不好賣物件的兩極化。去年1~11月的平均價格超過6000萬日圓,被認為是房市好壞指標的初月契約率未達7成,已成常見的情況。銷售現場也一致認為,目前售價將會維持橫向變化。

 

在一片不太看好的意見中,不動產經濟研究所認為,東京23區的摩天公寓大樓將從年初開始帶動市場。其原因在於車站附近大規模複合開發將自春季開始啟動,而在郊外地區數個大型開發案也將陸續登場。因為上述原因,預估東京23區的供給戶數,將相較於2019年微增1.4%,達1萬4000戶。市場對於灣岸地區與山手線的新車站「高輪Gateway」周邊的關注度也有所提高。而東京23區外地區預估將較於去年大幅提升15.4%,將新供應3000戶。預估神奈川縣也將供應7500戶、千葉縣供應3500戶。新成屋公寓大廈的商品企劃,以節能、創能設備為主題,又因受到雙薪家庭增加的影響,也以育兒輔助、減輕家事負擔相關設備等為主。因受到去年颱風所造成的洪水災害影響,而快速冒出的強化防災主題,也是其特徵之一。

 

另外,2020年的熱門物件,有目前作為選手村使用,但日後將作為分拆讓售公寓大廈造鎮的「晴海Flag」(中央區,總戶數4145戶)、港區的「白金The Sky」(總戶數1247戶)、港區的「Brands Tower芝浦」(總戶數482戶)、江東區的「Brands Tower豐洲」(總戶數1152戶)、江東區的「Proud Tower龜戶Cross」(總戶數934戶)等。東京灣岸開發中的公寓大廈,來自亞洲等的交易依然強勁。

 

而近畿圏的新成屋供給數,整體上也不動搖。2019年預估下跌兩成,達1萬6000戶(較前一年降低19.8%),較當初的預測低。預估2020年也只是微增至1萬7000戶(較前一年增加1.2%)。但此一區域的市場行情,應該也一樣會受到摩天公寓大樓拉抬。因受到2019年預定開賣日期延期的摩天公寓大樓影響,大阪市在2020年的供給,應該會大幅增加。預估大阪市為7700戶、神戶市為1900戶、兵庫縣為1700戶、京都市為1300戶。

 

近畿圏雖然因2025年大阪關西萬博和包含賭場在內的IR構想,而明顯有預漲的跡象,但由於IR招商問題,去年底自民黨的議員被逮捕,目前已經陷入難以積極推動IR招商的狀況。而且也可以很容易地觀察到,已經放棄或打算放棄的各自治體招商難度已經變高了。另外,因與旅館競爭土地的關係,公寓大廈用地的土地成本也持續呈上漲趨勢。建設成本呈高水準,而確定舉辦大阪關西萬博一事,又更進一步導致人手不足。預估新供給不會大幅增加。

 

 

反對持續維持過度低利率的聲音

 

另一方面,消費者轉向購買中古公寓大廈的情況,應該還會維持一陣子。中古公寓大廈的市場行情欲跌而未跌,2019年的成約件數也連續4年超過新成屋開賣數,今年焦點在於2020年是否仍可以死守過去4~5年的穩固行情。若參照東日本不動產流通機構的成約件數,可以看到2018年中古公寓大廈成約數3萬7217戶,較新成屋契約數高了2531戶。

 

但是,雖然中古屋較新成屋便宜,然而對一般上班族的年收入而言,即使是中古屋,都區部的價格水準已經高到買不起。在都區部,屋齡超過10年的公寓大廈價格,比新成屋時的銷售價格高出2~3成的例子,並不少見。人氣越高的地區,在不動產市場大好的情況下,中古公寓大廈的資產價值也就更容易進一步高升。中古屋漸漸地不再便宜,如果超過「中古屋價格常識」的高價成為常態,中古屋市場可能會面臨冷卻。即便中古屋不便宜,仍有人下定決心購屋的原因,在於全世界普遍低利,而日本也執行貨幣寬鬆,變得容易貸款。

 

另一方面,一旦利率開始提升,住宅貸款的利率也會急速攀升。若反對持續維持過度低利率的聲音增加,那也就不得不注意利率提升的風險。日銀的負利率政策奏效,目前意識到利率風險的人少,但待利率調降達一定水準後,貨幣寬鬆的效果將反轉,到達對經濟產生負面影響的副作用臨界點「逆轉利率」時,狀況將大為改變。目前,許多專家認為仍未達到上述狀況,總之先撐住,但若真達到逆轉利率,並對日本經濟造成負面影響時,對住宅、不動產業界所造成的影響將不小。東京奧運、殘奧後,不動產價值也難以如倫敦或北京一樣維持住。

 

再說,市場當然是要脫離仰賴低利率此一金融政策,要維持或提升不動產的實力,必須提升都市魅力。森記念財團都市戰略研究所去年11月發表的「世界都市綜合排行2019」中指出,綜合得分第1名的都市自2012年後,連續8年都是倫敦。而第2名為紐約,東京則連續4年都屈居第3名,製作排行的明治大學名譽教授市川宏雄表示:「東京奧運後,應該會像倫敦奧運後一樣,不動產價格轉向穩固吧。」

 

雖然不像1964年東京奧運一般,有新幹線和高速公路開通等大規模的基礎建設,但可以改為致力於降低法人稅與管制放鬆問題,即可能實現上述情況,還可以讓世界辦得到而日本辦不到的事情消失,那將會提升都市實力。例如,推動電車和巴士等公共交通機構深夜提供運輸服務,使夜間經濟活性化,而不用在意末班車,可盡情享受夜生活的環境,也算是提升都市實力(=不動產實力)。美國實際上透過大幅減稅的效果,實現了次貸危機後的V字復甦,而英國即使面臨脫歐問題,倫敦仍維持第1名。

 

鑒於以上的國內外狀況,對2020年的零售部門而言,應該是要看清奧運以後的市場,尋找臨界點的1年吧。

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