首頁 不動產分析 大城市稀釋新冠疫情帶來的影響─2020年日本都市評價發表

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-09-15

大城市稀釋新冠疫情帶來的影響─2020年日本都市評價發表


京都連續三年蟬聯第一

地方都市的投資良機是否增加

 

2020年新型冠狀病毒對日本社會造成巨大影響,東京奧運及殘奧均延後一年舉辦。為了防止疫情擴散,政府呼籲民眾留在家中,節制外出、加上居家辦公普及化等等,使社會經濟活動產生變化。未來幾年,恐將持續難以進行人與人之間的頻繁交流或國際間的往來互動的困境。目前日本藉由訪日遊客(外籍遊客)的大幅增加活化經濟,尤其是訪日的消費金流提升了商業設施收益性,商業用地也不斷攀升,如今情況一變,都市競爭力評比似乎會產生變化。都市競爭力的變化,也會對住宅及不動產的需求帶來影響。在這樣的環境之下,發布了都市評比。

 

森紀念財團城市策略研究所在9月3日發表今年第三次的「日本城市特性評比」。根據本次評比,京都獲得最佳城市評比,且已連續三年綜合評比奪冠,而排名第二的是大阪市,第三名則是福岡市。大阪市首次躋身第二名。

 

評比報告為針對日本國內109個城市的經濟力和適合居住程度等等,進行評分後得到的結果。透過「經濟/商業」、「研究/開發」、「文化/交流」、「生活/居住」、「環境」、「交通/移動便捷性」六大領域及83項指標進行評比,第四名至第十名的排序依次為橫濱市、名古屋市、神戶市、仙台市、金澤市、札幌市、松本市。

 

由前三名的城市來看,京都市得到好評的是「文化/交流」與「研究/開發」項目,尤其是「文化/交流」的評價,更榮獲109個城市之中的榜首,觀光景點數量、文化財指定件數、景觀社區營建等「硬體資源」的評比格外優異;大阪市的良好商業環境頗受好評,其經濟規模大小及新規商用不動產的供給面積大小最具代表性,此外,在「生活/居住」的領域上也取得不錯的成績。

 

排名第三的福岡市,在「經濟/商業」與「交通/地理位置」的部分得到頗高評價,與其他城市不同,福岡市值得一提的是除了前述兩大層面之外,在「文化/交流」、「研究/開發」、「生活/居住」的領域上評價也很高,目前被認定為持續成長的均衡型城市。排名第八的金澤市(石川縣)作為「易於居住兼具文化培育力的城下町」,評比仍然有所提升。至於落在前十名榜外的出雲市(島根縣)立川市(東京都)、安城市(愛知縣)亦頗受矚目。而熊本市由於改善了原本較差的環境,自前一年度的第22名躍升到第16名。

 

此外,這次新列出具有魅力的城市,例如第42名的安城市(愛知縣)、第29名的立川市(東京)、第49名的出雲市(島根縣)。

 

  

↑京都連續三年在日本最佳城市評比排名第一。

 

新冠疫情影響前的都市評比

 

除了上述全國109個城市之外,森紀念財團同樣針對東京23區做出評比。根據評比,都區部評價第一名是千代田區,第二名是港區,第三名是中央區,前三名的名次一如過往。尤其千代田區在「經濟」、「生活/居住」、「交通/地理位置」的領域上,皆獲得23區之中最高的評價,而在「文化交流」的領域上,飯店等高級住宿設施客房數、活動中心、國際會議、展覽舉辦件數等指標皆達到高水準。

 

第二名的港區,被評比為以經濟及文化為中心發展的均衡型都市,在「經濟/商業」、「文化/交流」的領域上頗具傑出的實力,且在「研究開發」及「適合居住程度」的表現也持續在提升。第三名的中央區可說是「交通便利性與居住環境十分良好,氣氛活絡的城市」,尤其在環境層面上,是都心三區之中評價最高的一區,電動車(EV)充電站的多寡及水岸的充足程度皆得到很高的分數,雖是都心卻具備便利性,並且擁有自然環境的宜居城市。

 

只不過,此等調查並未反映出新型冠狀病毒疫情的影響,關於這點,參與評比製作的明治大學榮譽教授市川宏雄表示:「訪客人口較多的城市,新冠病毒的影響甚劇,這次考量新冠疫情影響下的試算顯示,可能會有不少民眾從城市轉移到郊外。」今後各個城市要必須依據各自的特性下功夫才能留下現有居民。

 

此外,有鑑於新冠病毒的影響,無論任何城市,經濟方面都會有一定的惡化,而訪日遊客量要從減少的情況恢復原有盛況,恐怕還需要好些年。來自海外的交流有所減少,因此估計國際會議的舉辦次數也會隨之降低。由於工作型態的改革演進,柔軟的工作型式應運而生,工作地點也將變得更加多樣化。

 

因此預測109個城市前七名(京都、大阪、福岡、橫濱、名古屋、神戶、仙台)和東京23區前六名(千代田、港區、中央、新宿、澀谷、文京)的綜合排名分數會下降,相對來說,其他城市或多數地區的分數會稍微提升。不過,目前的排名順序變動不至於太大,但國內外訪客人口眾多,往來密集的東京和近畿圈的城市,在「文化/交流」領域上會受到強烈衝擊。

 

另外,人們轉移到地方、郊外的趨勢增強,可能使都市圈的二氧化碳(CO2)減少,交通量降低,稍稍緩和市中心的擁擠交通。

 

(圖表出處:森記念財團都市戰略研究所)

 

智慧城市的進展為主要關鍵

 

基於上述情況,市川榮譽教授強調,為了提升全國地方城鎮的魅力,而不僅限於東京和大阪,智慧城市的實踐相當重要。智慧城市是透過活用人工智能(AI)和大數據等數位技術的都市建造,創造無現金支付、引進自動駕駛車、行政手續IT化等的數位社會。

 

在人口減少的情況下,應該如何有效率地打造適合居住的城市。由於新冠疫情的影響,遠距辦公瞬間受到關注,使得人口集中於東京一處的情況得到緩解,並促進使地方活化,使地方城鎮出現商業良機。若能藉由視訊等方式實現遠距辦公的商業環境、教育環境、遠距診療等等,或許就能開啟嶄新的社會。

 

然而,「以日本的狀況來說,開展新事物之際,改革規範總是跟不上腳步。因為目前也沒有朝著智慧城市前進,故不會對城市評比帶來影響」。新冠疫情影響下,暴露出發展智慧城市不可或缺的數位公共建設整備的延宕。自民黨表示有意籌組「地方創生.未來城市推動議員聯盟」,支持自治團體。

 

今後的焦點將著重於新冠肺炎平息後的城市建設,期望京都和大阪等以「文化/交流」為強項的城市,繼續以此為核心,讓城市競爭力更上一層樓。都市圈的中堅份子,包括具備均衡實力的福岡、橫濱、名古屋、神戶、仙台,還有這次分數減少的札幌和廣島,皆必須即早對新的工作型態採取柔軟的因應對策,打造足以超越其他城市的城市建設。

 

至於東京23區,針對彈性工作型態的增加所產生的工作地點多樣化等新需求採取對策,將是一大關鍵,希望能創造緊密且舒適的聚集地,擁有更勝以住、能量充沛的城市建設。

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