國會挑戰不動產課題 修正不動產登記法、針對違反義務課予罰鍰

今年一月召開的「第 204 屆通常國會」將於 6 月 16 日結束會期。政府在與在野黨就新冠疫情因應對策爭論不休的期間，先後成立菅義偉首相的重點政策「數位改革相關法案」、住宅不動產方面用以解決所有者不明土地的「不動產登記法改正案」、「民法改正案」、新法「繼承土地國庫歸屬法」。此外，眾議院本會議於 6 月 1 日也通過安保土地法案（重要土地等調查法案），並已送交參議院。這次我們主要針對本屆國會成立的住宅不動產相關法案進行彙整說明。

 

長年懸案的所有者不明土地

 

政府成立了「不動產登記法改正案」、「民法改正案」、新法「繼承土地國庫歸屬法」以解決查無所有者的所有者不明土地問題，主軸是將繼承登記視為義務，若無正當理由怠忽該義務， 將課處行政法上之罰鍰。

 

據聞日本所有者不明土地的總面積可與九州匹敵，如果再繼續擱置下去，總面積將逼近北海道，使得危機意識不斷升高。主要原因為繼承時未進行登記變更等，依日本政府的調查， 所有者不明土地已高達國土的兩成。

 

依照不動產登記法改正案的內容，繼承者必須在獲知土地取得日起算的三年內登記申請， 若違反規定，將依法處 10 萬日圓以下的罰鍰，該法預計於 2024 年實施。此外也要求擁有土地的全部所有者需在兩年內完成地址變更等的變更登記申請，若未遵守此規定則處 5 萬日圓以下的罰鍰。

 

在現今的登記簿上，如果一直不清楚土地所有者，將造成區域規劃整理及道路整備相關公共事業、都更等民間開發停滯等的阻礙，造成問題，因此藉由改正案的制度，可以變更不明土地的用途，將所有者不明的土地放到不動產流通市場上進行買賣，通過裁判所（法院）允許進行買賣交易，而交易款項由裁判所（法院）管理。

 

有複數所有者的不明土地，只要寄存與不明者所持有的部分土地相應的金額，則可取得或出售，而且只需要一名繼承者申請就能辦理手續。以往，繼承登記需要備齊繼承者全員的戶籍等資料才能辦理。

 

以實際在電視等媒體上的報導為例，自治體花錢調查某戶不清楚所有者的空屋後，發現包含孫子和曾孫在內，繼承者人數在日本全國超過二百人，最早的持有人出生於江戶時代末期，在明治時代被登記入冊。若要解決這類情況，事實上幾乎是不可能的。即使不是這麼誇張的案例，出現嫌繼承麻煩的案例也不足為奇。

 

因此，政府這次特別設立「繼承土地國庫歸屬法」這項新法案，能夠讓民眾將不想繼承的土地／建築物脫手交還給國庫，預計 2023 年度啟用。其運作方式是由各地區的法務局進行審查後，持有者將相當於十年份的管理費用繳交給國家後，將土地轉讓給國家。以往民眾可以透過放棄繼承將土地脫手，但是這種情況的話，則會出現無法選擇想繼承的土地和不想繼承的土地的缺點。

 

藉由繼承土地國庫歸屬法移交給國家的土地，預計採取一般競標方式銷售給民間等等，交易不成立時則由國家保管。土地名義人死亡或變更地址的消息也會確實補足，法務省藉由使用住民基本台帳網路以掌握所有者的狀況。

 

在 2018 年政府就成立依都道府縣知事的判斷，可將所有者不明土地利用於公共事業上的「讓所有者不明土地利用更順利的特別措施法」，因此配合這次的相關法案，讓民間的土地交易更加活絡。

 

在土地取得方面進行外資管制「安保土地法案」

 

本屆國會還提出土地交易規範的「重要土地等調查法案」，在國內土地取得上可一定程度阻止外資購買。6 月 1 日法案經眾議院本會議表決通過，並送交參議院。由於國會的會期尾聲是16 日，在本文執筆的時間點，參議院的審議是否來得及在會期中成立尚不確定，以下將彙整法案的概要。

 

就政府的考量而言，該法案是希望對提供安全保障的重要設施周邊土地的交易設下限制，「防止會阻礙防衛設施及國境離島等機能的土地利用」，也就是指自衛隊及美軍等軍事相關設施，並將其設定為「關注區域」及「特別關注區域」。

 

「關注區域」是將防衛相關設施、海上保安廳的設施、軍民共用的機場等作為重要基礎設施， 主要指定自衛隊、美軍基地及核能發電廠這類設施周圍一公里內的範圍，詳細區域以公告方式個別指定，給予國家可調查土地／建築物所有者的姓名、國籍、使用狀況等的權限。

 

「特別關注區域」是將位於自衛隊司令部及無人國境離島等有一定面積以上的土地／建築物視為對象，規定需事先呈報買賣雙方姓名、國籍及使用目的等等。如果報告作假，將判處六個月以下徒刑或一百萬日圓以下的罰金。國家可對發送干擾無線電波的信號進行中止的勸告／命令，不遵守者將判處二年以下徒刑或 200 萬日圓以下的罰金，又或兩種皆罰，預計於 2022年啟用，預計施行五年後評估、檢討施行狀況，採取必要措施。

 

另外，根據一般報導指出，自衛隊相關設施有 400 處以上被指定為關注區域，有 100 處以上被指定為特別關注區域。

 

成立數位改革關連法、修正宅建業法「成為 IT 重要事項說明完全版」

 

由於因應新冠疫情，使得行政數位化緩慢的問題浮出水面，菅政權成立「數位改革關連法」作為中心政策，一併審議於 9 月創立作為數位行政指揮部的「數位廳」的法案、制定數位社會理念的數位社會形成基本法、個資保護法改正案、印章廢止等包含大範圍行政手續在內的法案。

 

IT 重要事項說明作為住宅不動產業界的數位化行動備受矚目。不動產交易不在實體店面進行，而是使用電腦等終端裝置不受場所之限制以非對面的方式線上聽取重要事項說明。消費者在自家即可進行眾說，在疫情之下需求增長。透過實證實驗等等，IT 重要事項說明首先在租賃市場展開，不過由於宅居需求，以投資用物件為主的買賣運用也漸趨顯著。

 

不過宅地建物取引業法規定必須交付重要事項說明文件，因此即使重要事項能夠透過線上說明，仍須事先將重要事項說明文件郵寄給對方。若要將 IT 重要事項說明完全改為數位版， 那麼此項文件的電子化也勢在必行。

 

業法必須針對這點進行修正，修正之後，將以數位社會形成基本法實施的 2022 年為目標， 一併解禁買賣與租賃的運用。買賣契約的重要事項說明書及簽約時的用印將被廢除，仍然需要取得對方承諾，但交易的書面文件及媒介契約書將能以電子資料辦理。

 

安全安心的交易少不了到現場親眼查看實物，但誇張地說，全面開放 IT 重要事項說明將產生即使一次也沒有到過現場，也能進行不動產交易的環境。