新冠疫情的影響與展望 由不受傳染病影響的資產價值勝出

日本不動產市場的穩定性充滿魅力

 

新冠病毒疫情持續不斷擴大，政府針對東京、大阪、京都、兵庫等四都府縣發布第三次緊急事態宣言，實施期間暫定至 5 月 11 日為止，但依疫情發展不排除延長實施期間，甚至可能再發布第四或第五次宣言。政府一再發布緊急事態宣言及防止蔓延等重點措施，導致民眾逐漸麻痺，春季大型連假期間的人流顯示無法達到預期的抑制效果，今後感染人數恐怕還會增加。若要回到疫情發生前的社會，應該至少還需要 1～2 年以上。

 

不過，哪些人深受疫情影響，哪些人免除其外，壁壘分明。餐飲服務、觀光、航空鐵道等行業大受打擊，超市、藥妝店、物流及家庭用遊戲機・遊戲等行業則因民眾蟄居家中的需求提升，業績表現良好。觀察不動產市場也會發現，主要營運飯店及大型購物商場的主要不動產大型企業，包含作為主力的辦公大樓，都受到衝擊，但公寓大廈、一戶建、物流設施方面則持續表現亮眼。

■只要選對地點就是贏家

 

分拆讓售公寓大廈不受疫情擴大影響，價格維持在高水準，這種趨勢在東京都心尤其顯著。大和房屋工業位於東京高輪正在興建的公寓大廈建案，預計 2023 年 3 月竣工，雖然每坪定價落在 500 萬日圓的高價格帶，但依目前銷售情況，預計在今年內或 2022 年春季前就會完售。該公司另一棟位於東京東銀座的銷售中公寓大廈，每坪定價也超過 500 萬日圓，但富裕層和夫妻雙薪的高收入頂客族也對於購屋展現積極的態度。

 

根據調查不動產市場的東京 KANTEI（東京都品川區）的數據，中古公寓大廈的價格也明顯上揚，千代田區、港區、澀谷區一帶的都心部，中古屋平均價格突破一億日圓大關，顯示億萬豪宅在中古公寓大廈已不再稀奇。

 

造成此情況的一大主因是疫情期間股價上漲。去年新冠疫情剛爆發時，股價暴跌，富裕層皆保持觀望，但隨著股價上升，購買者的態度開始轉為積極。尤其公寓大廈成為投資者的資金停泊處，交易更顯熱絡，也成為將物件價格推高的助力之一。主要不動產大型企業多認為「外資與不動產基金，將收益預估相對穩定的日本不動產作為量化寬鬆政策所產生充裕資金的停泊標的」。

 

一般自住需求的公寓大廈市場，計畫購屋者的購買意願則依據其職業及工作型態，也有部分趨於謹慎，但整體來看，因低利率環境加上房貸減稅等政府的支援，購買意願都屬積極。不少不動產業者針對分拆讓售事業持有以下看法：

 

「東京都內和東京圈的黃金地段，因其稀有性所以熱度居高不下，即使在競標中以稍高價格取得，也大多能成功銷售。難得釋出的稀少土地，即使買在高點，就事業經營的角度來看仍能創造好的銷售成績。」

 

只要選對土地，顧客就願意買單。只是，判斷未來伴隨第四波、第五波感染帶來的影響將是關鍵，不能過份樂觀，因新冠疫情何時終止，將大大影響情勢走向。待疫情漸趨穩定，來日觀光客所帶來的經濟效益勢必超過自住需求，市場勢必將更加熱絡。

 

另一方面，疫情如果持續惡化，情況也會有所不同。倘若東京都和政府務求能如期舉行的的東京奧運會及殘奧會被迫取消，首當其衝的是作為選手村的「HARUMI FLAG」。原定於 2020 年舉辦的奧運因疫情延期，已出現交屋時期延後一年等情況，導致銷售喊停；也有專家指出， 若東京奧運會及殘奧會停辦，則造成的影響將不僅限於銷售日程的變動，可能面臨已簽約者相繼要求解約的情形，不能掉以輕心。

■公寓大廈越接近都心價格越貴

 

然而，若不計 HARUMI FLAG 的特殊情況，幾乎沒有負面消息，僅少數人認為當前東京都的分拆讓售公寓大廈將調整價格以減少購買難度，業界相關人士多表示價格仍有上升的空 間。

 

先前提及的東京 KANTEI 在 5 月 6 日發表的 2020 年版「公寓大廈 PER」指數，從其中的內容也能瞭解到這點。該 PER 是調查新屋公寓大廈的分拆讓售價格相當於幾年份租金的指標， 調查對象是首都 155 個車站。以屋齡未滿 3 年、離最近車站步行 20 分鐘以內的物件為調查對象，PER 的數值越低表示相對便宜，越高表示相對昂貴。

 

依據該項調查，2020 年首都圈整體來說，以 70m2 換算，平均租金為 25 萬 6,601 日圓（較去年上升 2.6%），平均售價為 7,743 萬日圓（較去年上升 6.0%）。

 

『公寓大廈 PER=公寓大廈價格÷（月租×12 個月）』套入數字後算出 PER 為 24.69(※此數值為調查對象的 155 個車站的平均值)，意謂若要靠租金回收購買金額需花費 24.69 年。售價的上升率大幅超過租金的成長率，比 2019 年多 0.3 年。

 

觀察 PER 數值較高的 20 個車站（價格高於均價的 20 個車站），都市都內的人氣地區，依排名條列如下：

 

第 1 名＝東急東橫線「學藝大學」（36.00）、售價 1 億 2,402 萬日圓、租金 28 萬 7,113 日圓

 

第 2 名＝小田急小田原線「成城學園前」（34.10）、售價 1 億 460 萬日圓、租金 25 萬 5,653 日圓

 

第 3 名＝JR 總武線「飯田橋」（33.55）、售價 1 億 3,253 萬日圓、租金 32 萬 9,145 日圓

 

第 4 名＝東急東橫線「自由之丘」（33.40）、售價 9,983 萬日圓、租金 24 萬 9,073 日圓

 

第 5 名＝JR 中央線「荻窪」（32.65）、售價 1 億 64 萬日圓、租金 25 萬 6,845 日圓

 

第 6 名＝東京地下鐵銀座線「外苑前」（32.24）、售價 1 億 9,200 萬日圓、租金 49 萬 6,326 日圓

 

第 7 名＝小田急小田原線「參宮橋」（31.89）、售價 1 億 1,688 萬日圓、租金 30 萬 5,401 日圓

 

第 8 名＝小田急小田原線「代代木上原」（31.84）、售價 1 億 3,597 萬日圓、租金 35 萬 5,875 日圓

 

第 9 名＝東京地下鐵日比谷線「神谷町」（31.48）、售價 1 億 7,435 萬日圓、租金 46 萬 1,576 日圓

 

第 10 名＝東京地下鐵有樂町線「東池袋」（30.77）、售價 1 億 849 萬日圓、租金 29 萬 3,855 日圓

 

第 11 名＝都營地下鐵大江戶線「若松河田」（30.60）、售價 1 億 375 萬日圓、租金 28 萬 2,589 日圓

 

第 12 名＝都營地下鐵三田線「白金高輪」（30.51）、售價 1 億 3,387 萬日圓、租金 36 萬 5,683 日圓

 

第 13 名＝JR 中央線「御茶之水」（30.45）、售價 1 億 2,321 萬日圓、租金 33 萬 7,213 日圓

 

第 14 名＝JR 山手線「澀谷」（30.35）、售價 1 億 6,863 萬日圓、租金 46 萬 2,946 日圓

 

第 15 名＝JR 中央線「四谷」（29.81）、售價 1 億 3,956 萬日圓、租金 39 萬 87 日圓

 

第 16 名＝都營地下鐵大江戶線「赤羽橋」（29.68）、價格 1 億 3,739 萬日圓、租金 38 萬 5,740 日圓

 

第 17 名＝JR 山手線「目黑」（29.54）、售價 1 億 5,623 萬日圓、租金 44 萬 715 日圓

 

第 18 名＝JR 常磐線「金町」（29.35）、售價 6,603 萬日圓、租金 18 萬 7,479 日圓

 

第 19 名＝東急東橫線「代官山」（29.16）、售價 1 億 7,334 萬日圓、租金 49 萬 5,408 日圓

 

第 20 名＝東急大井町線「尾山台」（29.03）、售價 7,894 萬日圓、租金 22 萬 6,570 日圓

 

無論是哪一站的公寓大廈，回收都要花上至少 30 年。感覺價格較高的第一名學藝大學站，估計比首都圈平均要再多花 11 年以上才能回收。而人氣區域原本就因具備良好的地理位置、交通便利性等是非常有魅力的投資目標。都心部稱為 3A 地區的青山、赤坂、麻布，則除了國內以外，還吸引國外投資者的資金。

 

再觀察 PER 數值最低（感覺上最划算）的車站，第一名是東京地下鐵南北線的「志茂」（16.96）。以租金換算的回收時間，比首都圈的平均值快 8 年。第二名是 JR 中央線的「八王子」（17.53），第三名是筑波 express「三鄉中央」（17.6），第四名是 JR 京葉線「稻毛海岸」（17.86），第五名則是海鷗線「有明網球森林公園」（17.98）。

 

■人氣區域中古轉售價格保值

 

不過，針對都心和 23 區除了價格較高，中古轉售價值也很高之外，另一個特徵是即使售價並不平易近人，但有購買意願的富裕層占多數。該公司針對這點也調查了屋齡十年的中古公寓大廈的「價格維持率（%）」，2020 年的轉售價格是首都圈整體的 101.9%。100%表示與分拆讓售當時價值相同，超過 100%表示資產價值上升，低於 100%表示資產價值降低。

 

在調查的 412 個車站中有 214 個車站保有 100%以上的資產價值。轉售價值最高的車站是東急東橫線的「代官山」164.3%，資產價值比當初新建時高出六成以上。新屋分拆讓售時，每坪420 萬日圓躍升到 691 萬日圓。第二名是東京地下鐵南北線「溜池山王」（145.8%），第三名是緊接在後的 JR 根岸線「櫻木町」（141.2%），前 30 名集中在 JR 山手線內側及城南地區。

 

回顧這一年多，新冠疫情肆虐下 2020 年的公寓大廈市場，價格維持高點的情況沒有改善的跡象，甚至保持強勢價格，可謂不受新冠疫情影響。與世界主要都市相比，在價格與收益性兩方面來說都具有相對出色的魅力，足以戰勝新冠疫情。